Direito Civil Comentado - Art. 571, 572, 573 - Da Locação das Coisas – VARGAS, Paulo S. R. Whatsapp 22988299130 - vargasdigitador.blogspot.com digitadorvargas@outlook.com

 

Direito Civil Comentado - Art. 571, 572, 573
- Da Locação das Coisas – VARGAS, Paulo S. R.
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Parte Especial - Livro I – Do Direito das Obrigações

Título VI – Das Várias Espécies de Contrato

Capítulo V - Da Locação de Coisas- (Art. 565 a 578)

 

Art. 571. Havendo prazo estipulado à duração do contrato, antes do vencimento o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário perdas e danos resultantes, nem o locatário devolvê-la ao locador, senão pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato.

 

Parágrafo único. O locatário gozará do direito de retenção, enquanto não for ressarcido.

Tradicionalmente, a finalidade buscada e efetivamente alcançada foi a de adequar o texto do projeto à Lei do Inquilinato que lhe foi posterior e contém fórmula mais justa. A emenda compatibilizou o dispositivo codificado com o art. 4º da Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/91), sancionada posteriormente à elaboração do projeto, tendo sido fruto de sugestão do Prof. Miguel Reate. Tem razão o Relator no Senado quando afirma que “a nova fórmula, mais justa, exige, no caso de devolução antecipada do imóvel, o pagamento proporcional da multa prevista no contrato, e não o excessivo rigor de pagamento do aluguel pelo tempo que faltar, do contrato desfeito, como no regime anterior”. Corresponde ao art. 1.193, parágrafo único, do CC de 1916, com a modificação referida.

Nas palavras do relator, Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 571, p. 303-304 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado: O permissivo da rescisão antecipada do contrato pelo locador sujeita-o a ressarcir o locatário das perdas e danos resultantes do rompimento prematuro da avença locatícia. O preceito indenizatório indica a necessidade de, em regra, o locador observar o prazo contratual, em garantia da estabilidade negocial, reparando, doutro modo, o locatário, caso interesse volitivo superveniente o delibere em reaver a coisa prematuramente.

De seu turno, o locatário, para devolver a coisa tocada, obriga-se ao pagamento de multa, de valor variável, cuja proporcionalidade resulta de uma equação diferencial que contemple o cumprimento incompleto da obrigação à vista do tempo residual ou faltante ao vencimento do prazo ajustado. Ou seja, a mutabilidade da cláusula penal, com a variação do valor da cominação, observa, com efeito, uma redução proporcional da pena estipulada, tendo em conta o período das obrigações satisfeitas.

O locatário não se obriga à devolução prematura da coisa locada, senão quando ressarcido das perdas e danos providos da quebra do contrato. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 571, p. 303-304 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 17/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Em defesa do legislador Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 571, p. 610: Aqui o legislador permite a resilição unilateral do contrato (art. 473 do CC) - tanto pelo locador como pelo locatário - que será exercitada mediante a denúncia notificada à outra parte. Note-se que o direito potestativo será exercitado mesmo na vigência de contrato com termo. Porém será o denunciante sancionado com a imposição de perdas e danos decorrentes da antecipação do prazo originário da relação jurídica.

 

Certamente, as partes determinam a cláusula penal compensatória, prefixando as perdas e danos para o caso de eventual exercício do direito extintivo de resilição. Dispensa-se a prova do dano, pois ele será o valor formalizado pelos contratantes.

 

Todavia, o art. 413 do Código Civil atende à diretriz da concretude e dispõe que a penalidade será reduzida equitativamente (não mais “proporcionalmente”) pelo magistrado se a obrigação principal tiver sido cumprida parcialmente. Vale dizer que, se a denúncia unilateral for praticada em data mais próxima ao termo contratual, o juiz observará as condições econômicas das partes e as peculiaridades do contrato para encontrar um valor adequado para a multa compensatória. Exemplificando: na locação de um bem móvel por vinte meses, a resilição concretizada no segundo mês será apurada de forma diversa daquela ocorrida apenas no décimo quinto mês. Aqui o prejuízo do locador será menor, pois praticamente alcançou a vantagem econômica do contrato, sendo reduzido o prejuízo diante da denúncia produzida pelo locatário. Todo esse raciocínio é válido para a resilição unilateral por parte do locador.

 

Lembre-se de que nas locações de imóveis urbanos é vedada ao locador a possibilidade de reaver o imóvel antes do prazo convencionado pelas partes ou pela lei - trinta meses-, pois o direito à resilição unilateral é exclusivo do locatário (art. 4º da Lei n. 8.245/91). Note-se que a vedação só se aplica à lei especial locatícia e não ao Código Civil por uma singela razão: o Código Civil é a lei dos iguais e a Lei do Inquilinato é o estatuto dos desiguais, pois pretende conceder maior tutela ao vulnerável, que, em nossa ordem econômica, é aquele que procura pela residência urbana diante da carência de meios de obtenção da “casa própria”, sem se omitir do direito fundamental social à moradia (art. 6º da CF).

Por fim, o parágrafo único concerne à faculdade do locatário de exercitar o direito de retenção sobre a coisa enquanto não for indenizado. Vale dizer: o locatário poderá manter o bem consigo - mesmo se o locador quiser exercitar o direito potestativo extintivo - como garantia de indenização pelos prejuízos resultantes da prematura extinção do contrato. O não exercício do direito de retenção e a imediata devolução da coisa não impedem que o locatário ajuíze a ação de cobrança pelos aludidos prejuízos. (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 571, p. 610, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 17/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Peremptoriamente afirma, discordando, Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 571 Há incongruência entre a velocidade do argumento e as pesquisas ou opiniões das pessoas importantes: Não há prazo máximo para a locação, diz. Na locação por prazo determinado nenhuma das partes pode desvincular-se antes do prazo, sob pena de multa proporcional.

 

A relação do dispositivo é ambígua e levou parte da doutrina a ver nela uma autorização às partes para a rescisão antecipada do contrato. Nesse sentido: Clóvis Bevilaqua, Costa Loures, Sylvio Capanema de Souza (este, embora veja nesta faculdade violação da boa-fé objetiva).

 

De outro lado, entendem que o art. 571 somente fixa sanção para o descumprimento do dever estabelecido no art. 566, II, do Código Civil: J.M. Carvalho Santos; Caio Mário e Orlando Gomes.

Razão assiste aos que entendem que o art. 571 não autoriza a rescisão antecipada. O princípio da obrigatoriedade dos contratos estabelece que os pactos devem ser obedecidos. O credor tem a faculdade de exigir que o devedor cumpra o avençado e, diante de resistência, pode força-lo a tanto, se a natureza da obrigação o permitir. Em regra, o direito à indenização, é alternativa ao contratante lesado pela violação cometida pela contraparte. (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 571, acessado em 17/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 572. Se a obrigação de pagar o aluguel pelo tempo que faltar constituir indenização excessiva, será facultado ao juiz fixá-la em bases razoáveis.

 

Segundo argumentação de Ricardo Fiuza em Direito Civil - doutrina, – comentários ao art. 572, p. 304 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado: O dispositivo resultou mantido, não obstante a alteração feita ao artigo anterior, por emenda que ofereceu fórmula mais justa, afastando o desmedido rigor do pagamento do aluguel pelo tempo restante do contrato dissipado. O referido art. 571 teve a sua redação final em harmonia com o art. 42 da Lei n. 8.245, de 18-10-1991, onde a consequência da devolução prévia do bem locado impõe apenas ao locatário o dever de pagar a multa pactuada, de forma proporcional. Logo, não há mais cogitar de pagamento do aluguel pelo tempo que faltar, devendo a norma ater-se unicamente ao problema do valor da cominação imposta, tendo em conta a mens legistoris, o que, em verdade, repete a inteligência do Art. 413. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 572, p. 304 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 17/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Na visão de Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 572, p. 611: Aplaude-se o legislador pela inovação, uma expressa previsão dos princípios da função social do contrato (art. 421 do CC), do abuso do direito (art. 187 do CC) e da vedação ao enriquecimento injustificado (art. 884 do CC).

 

Em princípio, não há ilegalidade no fato de as partes ajustarem que a obrigação de pagar o aluguel alcançará o período restante do contrato desfeito. De fato, o art. 412 adverte que a cláusula penal compensatória não excederá o valor da obrigação principal. Portanto, o locatário não pagará um centavo a mais do que arcaria, caso a locação prosseguisse.

 

Nada obstante, cláusulas de tal teor praticamente inviabilizam a autonomia privada e, por via oblíqua, esvaziam o próprio exercício do direito potestativo à resilição. Afinal, quem desejará se subtrair a um negócio jurídico sabendo que terá de arcar com as prestações sucessivas, mesmo sem a fruição do bem? 

Ora, cláusulas de tal jaez representam violações ao espírito do direito, pois ultrapassam os limites éticos do ordenamento. O sistema jurídico, em boa hora, intervém nos referidos contratos para aplicar o princípio constitucional da proporcionalidade e reduzir a cláusula penal para valores que efetivamente representem a realidade do negócio jurídico e preservem sua função social, impedindo que a liberdade de uma das partes seja sacrificada pela opressão do outro contratante. A expressão “bases razoáveis” é um conceito jurídico indeterminado, que será preenchido em vistas à ética da situação, às evidências reais da natureza do contrato e à consecução de seus objetivos. (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 572, p. 611, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 17/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Em harmonia com o legislador Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 572: Ao contratar por prazo determinado, o locatário obriga-se ao pagamento ao locador de alugueres por todo o prazo contratado. Cuida-se de obrigação líquida e certa, passível de execução, se o contrato contiver os demais requisitos de um título executivo extrajudicial. O dispositivo atribuiu ao juiz a faculdade de mitigar o rigor da regra, se a indenização for julgada excessiva. (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 572, acessado em 17/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 573. A locação por tempo determinado cessa de pleno direito findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Em plena concordância com o dispositivo, Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 573, p. 304-305 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado: A extinção da locação pelo seu termo final é fenômeno do tempo do contrato. Ele surgiu por vontade das partes e o decurso do prazo nele demarcado põe fim à relação jurídico-contratual. Encerrado o prazo, está finda a locação, obrigando-se o locatário a restituir a coisa (Art. 569, IV), e a razão pela qual cessa a avença locatícia, de pleno direito, toma prescindível notificação ou aviso. A devolução não se resume, porém, a uma obrigação do locatário, certo que ilícito retê-la, salvo sob os reclamos de benfeitorias (Art. 578) ou do ressarcimento (parágrafo único do Art. 571). O locatário tem, por igual, direito a devolver o bem locado, ao término do prazo, não prevalecendo exigência do locador em recebê-lo somente após a realização de qualquer reparo, o que caracterizaria condição potestativa. Eventual prejuízo deverá ser discutido em ação própria. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 573, p. 304-305 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 17/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Conforme análise e opinião Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 573, p. 611: O artigo alude à cessação de pleno direito dos efeitos do contrato de locação com prazo. Alcançado o termo contratual, dispensa-se interpelação do locatário, pois haverá uma espécie de cláusula resolutiva expressa (art. 474 do CC), que impõe ao locatário a obrigação imediata de restituir a coisa, sob pena de sofrer ação de reintegração de posse, pelo fato de a posse se tornar injusta pelo vício da precariedade (art. 1.200 do CC).

Contudo, tratando-se de contrato sem prazo, deverá o locador interpelar o locatário, a fim de constituí-lo cm mora ex persona (art. 397, parágrafo único, do CC), assinalando um tempo razoável para a devolução da coisa. Naturalmente, parece-nos que o poder do locador de submeter o locatário a um prazo de restituição da coisa é sujeito ao transcurso de um período razoável para que o locatário tenha obtido considerável retorno da finalidade almejada com o contrato de locação. A título ilustrativo, a locação de uma vaga de garagem sem prazo não poderá ser desconstituída no mês seguinte à contratação, caso em que se instalaria o abuso do direito à interpelação. Aplica-se aqui o disposto no parágrafo único do art. 473 do Código Civil.

Lembre-se de que, na locação de imóveis urbanos, a legislação especial enfatiza que a extinção do contrato se sujeita ao ajuste por escrito de um prazo não inferior a trinta meses de locação (art. 46 da Lei n. 8.245/91), caso em que a resistência à devolução permitirá que a pretensão restituitória seja resguardada pela denúncia vazia. (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 573, p. 611, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 17/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Conforme apreciação de Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 573: Nos contratos por prazo determinado o término do prazo extingue a locação, de pleno direito, independentemente de notificação, salvo se houver prorrogação tácita (art. 574 do Código Civil).

Parte da doutrina entende que a notificação é necessária para que o silêncio não seja interpretado como prorrogação tácita, por prazo indeterminado (por todos: Silvio Rodrigues. Direito Civil, v. 3, p. 234). (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 573, acessado em 17/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).