Direito Civil Comentado - Art. 524, 525, 526 - Da Venda com Reserva de Domínio – VARGAS, Paulo S. R. – vargasdigitador.blogspot.com - digitadorvargas.outlook.com

 

Direito Civil Comentado - Art. 524, 525, 526
- Da Venda com Reserva de Domínio –
VARGAS, Paulo S. R. – vargasdigitador.blogspot.com
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Parte Especial - Livro I – Do Direito das Obrigações

Título VI – Das Várias Espécies de Contrato

(art. 481 a 853) Capítulo I – Da Compra e Venda

Seção II – Das Cláusulas Especiais à Compra e

Venda – Subseção IV – Da Venda com

Reserva de Domínio- (Arts. 521 a 528)

 

Art. 524. A transferência de propriedade ao comprador dá-se no momento em que o preço esteja integralmente pago. Todavia, pelos riscos da coisa responde o comprador, a partir de quando lhe foi entregue.

Seguindo os ensinamentos de Nelson Rosenvald, o adimplemento é o marco para a passagem da propriedade do vendedor ao comprador. Com a entrega da última prestação, transfere-se ope legis - o domínio, que antes era reservado ao vendedor. Cancela-se o registro no cartório de títulos e documentos ou no órgão de trânsito à vista do instrumento de quitação.

A condição suspensiva do pagamento não impede, todavia, que desde o tempo da contratação ocorra a tradição, eis que o comprador receberá a posse direta da coisa. Com a tradição, também se transferem os riscos da coisa ao comprador, mesmo ainda não sendo o proprietário, i.é, aplica-se o CC 492 mesmo quando da tradição não decorra a aquisição do direito real sobre coisa móvel, excepcionando-se o princípio res perito domino, tradicionalmente aplicável às obrigações de dar coisa certa (CC 237). A regra se justifica pelo fato de o comprador possuir a coisa sob a condição do pagamento, daí a necessidade de preservação da integridade e do valor do objeto, sob pena de a garantia do vendedor ser inócua

Enfim, a assunção dos riscos pela perda ou deterioração da coisa pelo comprador implica o fato de manter a obrigação de pagar a integralidade do preço mesmo que a coisa se perca na fase da execução do contrato.

O dispositivo em comento se refere à transferência dos riscos materiais do objeto, alusivos à sua configuração física. Nada obstante, a eventual discussão sobre a perda jurídica do bem ficará a cargo do vendedor, não podendo o comprador ser onerado pelos riscos da evicção da coisa que não lhe pertence. Caso a titularidade seja reclamada pelo terceiro, caberá ao comprador pleitear a devolução dos valores pagos ao vendedor.

Outrossim, na hipótese de alienação irregular da coisa pelo comprador, a defesa da propriedade pelo vendedor se efetivará mediante oposição de embargos de terceiros, à luz do CPC/1973 art. 1.046, correspondendo ao art. 674 no CPC/2015 – no Capítulo VII – Dos Embargos de Terceiro. (ROSENVALD Nelson, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. p. 582- Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 23/09/2019. Revista e atualizada nesta data por VD).

Na Doutrina apresentada por Ricardo Fiuza, o adquirente da coisa vendida com reserva de domínio tem a posse precária, diante da condição suspensiva do contrato, vindo somente a ter a propriedade do bem com o preço quitado, ou seja, a transferência condiciona-se ao adimplemento integral das prestações por parte do comprador. Pago o preço, obriga-se o vendedor a transferir o domínio, que se achava reservado em garantia do referido pagamento. No interregno, responde o devedor pelos riscos da coisa, a partir de sua posse, certo que, tendo-a precária à obrigação de protege-la e trata-la como se sua fosse. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 280 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 23/09/2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Segundo entendimento de Marco Túlio de Carvalho Rocha, desde o momento em que o vendedor esteja entre a coisa e o comprador, e até o pagamento integral do preço, este é mero possuidor. Salvo disposição expressa, não é depositário. O comprador, em razão da posse direta sobre o bem, suporta os riscos do caso fortuito e da força maior. (Marco Túlio de Carvalho Rocha apud Direito.com acesso em 23.09.2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 525. O vendedor somente poderá executar a cláusula de reserva de domínio após constituir o comprador em mora, mediante protesto do título ou interpelação judicial.

No diapasão de Nelson Rosenvald, tradicionalmente, nos contratos celebrados com termo, o devedor se submete à mora ex re, i.é, a mora é automática pelo simples risco do inadimplemento da obrigação na data avençada. Contudo, em determinadas hipóteses estabelecidas pelo legislador, a constituição em mora do devedor será fundamental para a obtenção de finalidades materiais e processuais pelo comprador. É o caso do contrato de alienação fiduciária, pois, segundo o art. 3º do Decreto-lei n. 911/69, a comprovação da mora é pressuposta ao ajuizamento da ação de busca e apreensão do bem.

Para a execução da cláusula de reserva de domínio, a constituição do devedor em mora é imprescindível. Perceba-se que a finalidade da norma não foi converter a mora ex re em ex persona, pois as consequências pecuniárias listadas no CC 395 são imediatas para o comprador em atraso (v.g., juros de mora), mas garantir que as pretensões exercitadas contra este sejam devidamente comprovadas pelo vendedor em seus fundamentos.

Nesse ponto contatamos sensível evolução do ordenamento, comparativamente ao antes sugerido pelo CPC/1973, art. 1.071, sem correspondência no CPC/2015. O legislador de 1973 enfatizou que somente o protesto do título executivo seria capaz de comprovar a mora. Agora, o legislador de 2002 inova substancialmente ao permitir, ao lado do protesto, a opção pela interpelação judicial, mesmo já sendo possuidor de título executivo.

Todavia, pela insegurança e precariedade do meio empregado, a interpelação extrajudicial (carta remetida pelo cartório de títulos e documentos) aqui não é permitida, em sentido contrário ao preconizado pelo parágrafo único do CC 397. (ROSENVALD Nelson, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 583 - Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 23/09/2019. Revista e atualizada nesta data por VD).

Acompanhando doutrina exposta por Ricardo Fiuza, as notificações extrajudiciais de nem sempre proporcionam certeza de uma efetiva realização. Na prática, não vêm dando resultado algum, senão confusão, discussões, para, afinal, serem desprezadas nos julgados. Com os meios de comunicação ainda precários, as notificações epistolares não trazem plena certeza de seus objetivos. Por outro lado, se a lei permite a interpelação judicial aos casos de contrato em que não se vinculem títulos cambiais, e protesto quando hajam tais títulos, logo prevê ambos os casos, sem necessidade de interpelação extrajudicial, hoje obsoleta. Trata-se de mora e esta caracteriza-se, sempre, pelo protesto, interpelação e citação.

Nesse sentido, a jurisprudência sedimenta: “I – A mora do comprador de bem com reserva de domínio prova-se com o protesto do título lavrado pelo oficial do cartório competente, inexistindo exigência de que do protesto haja sido intimado pessoalmente o devedor” STJ, 3’ T., REsp 147.584-RS, rel. Min. Waldemar Zveiter, DJ de 3-5-1999) (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 280 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 23/09/2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Acompanhando o mestre Marco Túlio de Carvalho Rocha, em geral, a simples transposição do termo é suficiente para constituir o devedor em mora, com todas as consequências dela provenientes. No caso da venda com reserva de domínio, excepcionalmente, o legislador exige a interpelação prévia do comprador, antes de o vendedor executar a cláusula de reserva de domínio, i.é, antes de o vendedor ajuizar ação de busca e apreensão do bem vendido. (Marco Túlio de Carvalho Rocha apud Direito.com acesso em 23.09.2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 526. Verificada a mora do comprador, poderá o vendedor mover contra ele a competente ação de cobrança das prestações vencidas e vincendas e o mais que lhe for devido; ou poderá recuperar a posse da coisa vendida.

 

Acompanhando o ensinamento de Nelson Rosenvald, o ordenamento concedeu duas vias alternativas ao exercício da pretensão de direito material do vendedor cujo direito subjetivo à prestação é resistido pelo comprador.

 

Constituído o comprador em mora, poderá o vendedor exercer a ação de cobrança sobre as prestações vencidas e vincendas. O art. 1.070 do CPC/1973, sem correspondência no CPC/2015, já fazia referência a ela, sendo possível o ajuizamento da ação executiva (por quantia certa art. 646 do CPC/1973, este sim com correspondência no CPC/2015, art. 824 com a seguinte redação: “A execução por quantia certa realiza-se pela expropriação de bens do executado, ressalvadas as execuções especiais.”, se o crédito for representado por título executivo judicial.

 

O inadimplemento provocará o vencimento antecipado do débito, sendo lícito exigir do comprador o saldo devedor em aberto, além das despesas e prestações vincendas, para fins de cancelamento da reserva de domínio e consolidação da propriedade com o comprador que purgue a mora e integralize o valor do bem. Ou seja, a mora sanciona o comprador com a perda do benefício do prazo (CC 133).

 

Contudo, como titular de um direito potestativo, poderá o vendedor optar pela desconstituição do negócio jurídico por meio da recuperação da coisa vendida. Será impraticável a cumulação sucessiva de pedidos, diante da evidente incompatibilidade. Porém, é lícita a cumulação subsidiária na qual o pedido principal seja, o de cobrança das prestações e, na impossibilidade, o de recuperação da coisa. Ou seja, primeiro o vendedor demanda pela tutela específica da obrigação de dar quantia certa e, frustrado o intento, promove a resolução contratual pelo inadimplemento com a devolução da coisa. Certamente, a inversão da ordem de pedidos é incompatível com o intuito da postulação primária de recuperação da coisa, pois já anuncia o credor a inutilidade da prestação em decorrência da mora, pelo inadimplemento absoluto (Parágrafo único do CC 395). (ROSENVALD Nelson, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 583 - Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 23/09/2019. Revista e atualizada nesta data por VD).

 

Seguindo a Doutrina de Fiuza, o vendedor tem a faculdade de optar, uma vez verificada a mora do comprador, entre reclamar seu crédito (art. 1.070 do CPC/1973, sem correspondência no CPC/2015) ou recuperar a posse da coisa vendida, mediante apreensão liminar (CPC/1973, art. 1.071, sem correspondência no CPC/2015). O CPC de 1973 não repetiu a norma inserida no estatuto processual de 1939 (art. 343, caput, permissiva do vencimento antecipado da dívida, exigindo-se, a tanto, dispor o contrato a respeito. O CC agora autoriza, expressamente, a cobrança das prestações vincendas, pelo que se deve entender desnecessária cláusula contratual conferindo a possibilidade de ser cobrada a totalidade da dívida. É faculdade do credor arregimentar as prestações vencidas e impagas e as demais, vincendas, para a ação que lhe cabe.

 

Na alienação com reserva de domínio, é incabível a ação de depósito prevista no CPC/1973, art. 901, (“É invalida cláusula contratual que, em caso de mora, transforma a compra e venda em depósito” (JTARS, 83/298). sem correspondência no CPC/2015. Esta ação tem por fim exigir a restituição da coisa depositada. (Redação dada pela Lei nº 5.925, de 1º.10.1973). Por igual: “Nas vendas a crédito com reserva de domínio, o credor não tem ação de depósito contra o devedor” (JTACSP-RJ, 121/100). (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 280  apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 23/09/2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

No diapasão de Marco Túlio de Carvalho Rocha, em caso de não pagamento das parcelas do preço o vendedor pode, alternativamente: a) comprar as prestações vencidas e vincendas (via ação de execução, se as prestações estiverem representadas por título executivo); b) pedir a restituição da coisa vendida, com a apreensão e depósito da mesma ((CPC/1973, art. 1.071, sem correspondência no CPC/2015). Neste caso, uma vez reintegrado na posse da coisa, pode reter dos valores pagos o suficiente para cobrir a depreciação da coisa, as despesas, e o mais que lhe for devido (juros, multa, correção monetária, despesas judiciais, honorários advocatícios etc.). A resolução implica o vencimento antecipado da dívida (CC 527). O comprador que tiver pago mais de 40% do preço, quando citado, poderá requerer a purga da mora no prazo de 30 dias (CPC/1973, art. 1.071, § 2º, sem correspondência no CPC/2015). (Marco Túlio de Carvalho Rocha apud Direito.com acesso em 23.09.2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

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Direito Civil Comentado - Art. 521, 522, 523
- Da Venda com Reserva de Domínio – VARGAS, Paulo S. R.
Parte Especial - Livro I – Do Direito das Obrigações

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Título VI – Das Várias Espécies de Contrato
(Art. 481 a 853) Capítulo I – Da Compra e Venda
Seção II – Das Cláusulas Especiais à Compra e Venda –
Subseção IV – Da Venda com Reserva de Domínio
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Art. 521. Na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, até que o preço esteja integralmente pago.

 

Bastante esclarecedor o ensinamento de Nelson Rosenvald, quando diz que a modalidade da reserva de domínio consiste em pacto adjeto à compra e venda, em que o vendedor mantém consigo a propriedade da coisa móvel sob a condição suspensiva do pagamento integral das prestações pelo comprador.

 

A reserva de domínio e usualmente empregada no comércio, em vendas a prestação, nas quais o vendedor utiliza o mecanismo como garantia de adimplemento, eis que a transferência da propriedade é postergada do momento da tradição para o tempo da quitação. Nada impede, contudo, que a venda seja realizada com base em única prestação, em época posterior à contratação (v.g., compra de televisor com pagamento do preço em noventa dias após o contrato).

 

Estruturalmente, o aludido negócio jurídico propicia o desdobramento da posse – posse direta para o comprador e indireta para o vendedor, ainda proprietário -, bem como evidencia uma espécie de propriedade resolúvel, na qual o implemento da condição suspensiva do pagamento (evento futuro e incerto), permitirá a transferência da propriedade da coisa móvel. A condição não se prende à transferência da posse (tradição), mas da propriedade.

 

A reserva de domínio se aproxima do modelo da propriedade fiduciária (CC 1.361 a 1.368), como espécies de negócio fiduciário. O desdobramento da posse e a propriedade condicional são comuns a ambas, bem como o desiderato de propiciar a circulação massiva de propriedade mobiliária.

 

Todavia, algumas distinções são evidentes. A propriedade fiduciária gera a imediata transferência da propriedade do fiduciante (alienante) ao credor fiduciário (adquirente), como premissa para que o vendedor possa imediatamente receber o preço e se satisfazer. Ou seja, o vendedor não integra a relação jurídica de direito real, restringindo-se o negócio fiduciário ao comprador e ao financiador, que recebe a propriedade resolúvel da coisa móvel como garantia do pagamento realizado ao vendedor. Já na reserva de domínio, a relação jurídica se circunscreve a vendedor e comprador, pois o próprio alienante realiza o financiamento da aquisição em prestações, subordinando-se a passagem da propriedade a uma condição suspensiva.

 

Ademais, há previsão legal de propriedade fiduciária imobiliária (Lei n. 9.514/97), sendo certo que a reserva de domínio abrange apenas os bens móveis. Se anteriormente a propriedade fiduciária era reservada a instituições financeiras, hoje o CC 1.361 não opera mais ressalvas quanto à legitimidade para o negócio, aproximando-a da reserva de domínio, aberta para qualquer pessoa física ou jurídica. Por fim, nem se cogite de qualquer discussão acerca de eventual prisão civil na venda com reserva de domínio, pois o comprador não é qualificado como depositário, excluindo-se a aplicação do CC 652 em caso de inadimplemento.

 

Há também certa proximidade entre a reserva de domínio e o arrendamento mercantil. O leasing consiste em um contrato misto, envolvendo as figuras da locação, mútuo e compra e venda. O arrendante loca o bem móvel ao arrendatário, exercendo este a posse direta da coisa mediante pagamento de prestações que objetivam amortizar o empréstimo para a compra do bem pelo arrendador. Ao tempo do adimplemento surgirão três opções para o arrendatário: restituir o bem, sem devolução das prestações; renovar a locação, frequentemente com substituição por outro bem móvel mais moderno; adquirir a propriedade da coisa através do pagamento de um valor residual.

 

Em comum com a reserva de domínio é o fato de ambos tratarem de relações envolvendo direitos obrigacionais com imediata transferência da posse direta ao comprador para fins de fruição da coisa. Porém, no leasing   a retribuição auferida pelo arrendador mantém a natureza de aluguel, enquanto na reserva de domínio o pagamento de prestações consiste em amortização da compra pelo valor do bem, o que dispensa a existência de um valor residual ao tempo da integralização do preço. (Rosenvald Nelson, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. p. 579-580 - Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 20/09/2019. Revista e atualizada nesta data por VD).

 

No diapasão da doutrina apresentada por Ricardo Fiuza, a cláusula de reserva de domínio é cláusula especial de reforço de garantia ao vendedor, instituída agora no CC/2002, quando, por mais de sessenta anos, teve sua regulação pelo Decreto n. 1.027, de 2-1-1039.

 

O instituto da compra e venda sob essa modalidade é tratada, ainda no Código de Processo Civil de 1939 (arts. 342 e 343), no CPC/1973 (arts. 1.071 e 1.072) sem correspondência no CPC/2015, e na legislação registral (Lei n. 6.015/73), que exige o registro do contrato para valer contra terceiros, como já previsto no antigo Decreto n. 4.857, de 9-11-1939 (Art. 12). Pelo pactum reservati domini, o vendedor mantém em seu favor a propriedade da coisa vendida, enquanto não efetuado o pagamento integral do preço, diferida a passagem do domínio para determinado dia, quando satisfeita a prestação final do preço. O presente artigo limita o pacto da reserva de domínio somente na venda de coisa móvel, porque apenas a ela se refere, não obstante a Lei n. 9.524, de 20-11-1997, haver instituído a alienação fiduciária de coisa imóvel, cuidando da caução e da cessão fiduciária de direitos relativos a imóveis (art. 17, II e III), acrescentando, ainda, o item 35 ao inciso II e o item 17 ao inciso II, ambos do art. 167 da Lei de Registros Públicos (Lei n. 6.015/73).

 

Segundo leciona Amoldo Wald, “a venda a crédito em reserva de domínio só é conhecida no Direito brasileiro, em relação aos moveis, por existirem outras técnicas protetoras do vendedor nas alienações imobiliárias (promessa de compra e venda, hipoteca etc.)”. Por igual, explica Jefferson Daibert: “O objeto deverá ser sempre coisa imóvel, certa, individuada e inconfundível com outras da mesma espécie, portanto, infringível”.

 

O instituto jurídico, em sua estrutura, exige a integração de cinco elementos, apontados por Nicolau Balbino filho e citados por Macedo de Campos, como característicos essenciais: a venda deve ser em prestações; o objeto individuado sobre o qual recai a venda deve ser infungível; a entrega ao comprador do bem negociado deve ser efetuada pelo vendedor; o pagamento do preço, definido em prestações, deve ser efetuado no prazo convencionado, e o domínio da coisa vendida, após o pagamento do preço, deve ser transmitido pelo vendedor ao comprador.

 

Direito comparado: A venda com cláusula de reserva da propriedade, alienação sob condição suspensiva, é tratada pelo Código civil português, nas disposições gerais dos contratos (Art. 409, I e 10) (Antonio Macedo de Campos, Comentários à Lei de Registros Públicos, 2. aI. São Paulo, Jalovi, 1981, v. 2 (p. 136-7); Amoldo Wald, Curso de direito civil brasileiro – obrigações e contratos, 10, ed., São Paulo, Revista dos Tribunais, 1992 (p. 265); Jefferson Daibert, Dos contratos – parte especial das obrigações, Rio de Janeiro, forense, 1973 (p. 207). (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 277-278 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 20/09/2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

No domínio de Marco Túlio de Carvalho Rocha, contrato de compra e venda de coisa móvel, a prestação, no qual o vendedor reserva-se o domínio da coisa vendida até o momento da integralização do pagamento do preço.

 

A cláusula de reserva de domínio foi introduzida legislativamente pelo art. 3º do Decreto-lei n. 869/38 e visava a propiciar maior garantia ao vendedor no comércio de bens de consumo duráveis. O contrato de compra e venda não transfere a propriedade do bem vendido. A transferência da propriedade ocorre por um dos “modos” previstos na lei: o registro do título aquisitivo nas vendas de imóveis e a entrega da coisa nas vendas de bens móveis. Com a cláusula de reserva de domínio, pode o vendedor entregar a coisa ao comprador sem transferir-lhe o domínio. Essa técnica visa a permitir ao vendedor valer-se de medidas processuais rápidas para retomar a posse do bem, caso o comprador não integralize o pagamento do preço. (Marco Túlio de Carvalho Rocha apud Direito.com acesso em 20.09.2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Art. 522. A cláusula de reserva de domínio será estipulada por escrito e depende de registro no domicílio do comprador para valer contra terceiros.

 

Nós ensinamentos de Nelson Rosenvald, a reserva de domínio demanda formalidades. A forma escrita é requisito de validade do negócio jurídico, a teor do exposto no CC. 104, III, sob pena de nulidade contatual (CC, 166, IV). Enquanto quase toda venda de bem móvel se basta com a forma verbal seguida da tradição, a reserva de domínio requer instrumento público o particular, seja qual for o valor do bem.

 

Ademais, o registro no cartório de títulos e documentos (LRP, art. 129, item 5º) é fundamental para gerar eficácia da reserva de domínio perante terceiros no que concerne aos bens moveis em geral. Tratando-se de veículos, assim como se observa na propriedade fiduciária e no arrendamento mercantil, caberá a anotação do gravame no certificado de registro do veículo (CRV), sob pena de inoponibilidade do contrato perante terceiros que adquiram o bem sem que tenha sido preenchido o requisito de publicidade do contrato (Súmula n. 92 do STJ). Ou seja, a ausência do registro não opera negativamente no plano de validade, mas é fator de ineficácia relativa da relação obrigacional perante terceiros de boa-fé.

 

O registro também é importante para converter a coisa móvel em patrimônio em afetação. Vale dizer que, apesar de a propriedade remanescer com o vendedor até o pagamento, não servirá aos seus credores como garantia de débitos, pois a coisa já se encontra afetada ao direito eventual do comprador, que poderá exercer atos conservatórios contra terceiros que efetuem constrições sobre o bem (CC 130), desde que tenha sido promovido o registro. (ROSENVALD Nelson, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. p. 581- Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 20/09/2019. Revista e atualizada nesta data por VD).

 

Segundo Fiuza, a norma estabelece que nas vendas a crédito ou em prestações com reserva de domínio a estipulação da cláusula contratual não prescinde, por óbvio, da forma escrita, e menciona, ainda, a necessidade de registro perante o Registro de Títulos e Documentos, já previsto pelo art. 129, item 52, da Lei dos Registros Públicos (Lei n. 6.015/73), para surtir efeitos em relação a terceiros (511, REsp 17.546-SP).

É firme o posicionamento jurisprudencial, reconh3ecendo os direitos de terceiro de boa-fé: “Processo civil. I. Prova. Quem pensa ter adquirido a propriedade plena de veículo automotor, e se vê surpreendido pela apreensão judicial do bem, que se encontrava gravado com reserva de domínio, só precisa instruir a ação de indenização contra o Estado com o certificado de registro fornecido, sem qualquer ressalva, pelo Detran (STJ, 2’ T., REsp 21.503-SP, rel. MM Ari Pargendler, 0.1 de 2941996). (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 279 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 20/09/2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD). 

No diapasão de Marco Túlio de Carvalho Rocha a cláusula de reserva de domínio é oponível erga omnes. Para tanto, exige a lei que ao contrato seja dada a necessária publicidade mediante seu registro no local próprio, i.é, no registro de títulos e documentos do domicílio do comprador (Lei n. 6.015, Lei dos Registros Públicos, art. 130) (Marco Túlio de Carvalho Rocha apud Direito.com acesso em 20.09.2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 523. Não pode ser objeto de venda com reserva de domínio a coisa insuscetível de caracterização perfeita, para a estremá-la de outras congêneres. Na dúvida, decide-se a favor do terceiro adquirente de boa-fé.

Trilhando no caminho de Nelson Rosenvald, quando o legislador utiliza a expressão “caracterização perfeita” para qualificar o bem objeto da venda com reserva de domínio, procura ressaltar ser fundamental a natureza infungível da coisa adquirida. Ou seja, o negócio jurídico inevitavelmente será realizado com a entrega de coisa que não possa ser substituída por outa da mesma espécie, qualidade e quantidade (CC 85), devendo ser identificada e especializada em seus atributos essenciais. Excluem-se os bens consumíveis, obviamente pelo seu próprio atributo de autodestruição.

O requisito da infungibilidade é determinado por algumas razoes: a) propicia o registro do bem no cartório de títulos e documentos; b) permite a localização e recuperação da coisa em caso de inadimplemento do comprador, por causa de sua perfeita identificação; e c) facilita o tráfego jurídico do bem, pois permitirá sucessivas tradições da coisa com base em sua singularidade.

A parte derradeira do artigo em comento será de escassa aplicação, afinal dificilmente se efetivará registro de bem fungível. Nesse caso, o terceiro adquirente será beneficiado pela boa-fé diante da impossibilidade do vendedor de precisar as qualidades exatas da coisa que foi transferida ao terceiro pelo comprador. (ROSENVALD Nelson, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. p. 581- Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 20/09/2019. Revista e atualizada nesta data por VD).

Trilhando pelos caminhos de Nelson Rosenvald, a individualização completa e perficiente do bem é elemento essencial para a validade da cláusula de reserva. A sua caracterização perfeita é pressuposto necessário, de modo a distingui-la de outras coisas do mesmo gênero ou similares.

Essa exigência – cientifica Jefferson Daibert – é perfeitamente explicável. Aduz com clareza: “Se o comprador se tornar inadimplente, o juiz deverá determinar a apreensão da coisa e isto somente será possível diante de sua caracterização detalhada”. (Jefferson Dabert, Dos contratos – parte especial das obrigações, Rio de Janeiro, forense, 1973 (p. 207). (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 279 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 20/09/2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

No diapasão de Marco Túlio de Carvalho Rocha, o direito do vendedor de se reintegrar na posse da coisa vendida mediante busca e apreensão somente pode ser exercido se a coisa for infungível, ou seja, se ela puder ser individualizada por meio de suas características. Se o bem não for suscetível de individualização e, portanto, se não puder ser identificado como aquele que foi objeto da venda, torna-se impossível ao vendedor-proprietário busca-lo junto ao comprador ou a terceiro a quem tenha sido alienado. (Marco Túlio de Carvalho Rocha apud Dreito.com acesso em 20.09.2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Código Civil Comentado – Art. 519, 520 Da Venda a Contento e da Sujeita a Prova Preempção ou Preferência VARGAS, Paulo S. R. - digitadorvargas@outlook.com Whatsapp: +55 22 98829-9130 –

 

Código Civil Comentado – Art. 519, 520
Da Venda a Contento e da Sujeita a Prova
Preempção ou Preferência
VARGAS, Paulo S. R. - digitadorvargas@outlook.com 
Whatsapp: +55 22 98829-9130 –

Parte Especial Livro I Do Direito Das Obrigações –
Título VI – Das Várias Espécies de Contrato
Capítulo I - Da Compra e Venda
Seção III – Da preempção ou preferência
(Arts. 513 a 520)

 

Art. 519. Se a coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade pública, ou de interesse social, não tiver o destino para que se desapropriou, ou não for utilizada em obras ou serviços públicos, caberá ao expropriado direito de preferência pelo preço atual da coisa.

Segundo argumentação do Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 519, p. 277 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado: Ao lado da preferência voluntária ou convencional (negocial), referida pelo art. 513, tem-se presente, no dispositivo, a preferência legal, em favor do exproprietário da coisa expropriada, também chamada retrocessão, obrigando o Poder Público expropriante, em não a tendo destinado para a finalidade que pronunciou a desapropriação, ou não a utilizado em obras e serviços públicos, oferece-la ao seu anterior titular, recompondo o direito de propriedade afetado. A retrocessão significa, como sustenta a doutrina, o direito que o titular do bem expropriado tem de reincorporá-lo ao seu patrimônio, quando desviado inteiramente o seu uso e destinação de interesse público ou social. A sua aplicação deve-se, inclusive, à efetividade do princípio da moralidade que deve reger a administração pública (Art. 37 da CF).

A jurisprudência tem ultimamente, no tema da infringência ao Art. 1.150 do CC de 1916, definido que “resolve-se em perdas e danos o conflito surgido com o desvio de finalidade do bem expropriado” (STJ, 4’ T., REsp 43.651-SP, rel. Mm. Eliana Calmon, DJ de 5-6-2000). Também assentou o STJ: “A ação de retrocessão é de natureza ‘real’, não se lhe aplicando a prescrição quinquenal prevista no Decreto n. 20.190/32. A transferência do imóvel desapropriado a terceiro (pessoa privada) constitui-se em desvio de finalidade pública, justificando o direito a retrocessão a ser postulado pelo proprietário expropriado” (REsp 62.506-PR, 1’ I., rei. Mm. Demócrito Reinaldo, DJ de 19-6-1995). (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 519, p. 277 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 10/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Na estratégia argumentativa de Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 519, p. 570-571: Aqui o Código Civil cuida do interessantíssimo tema da retrocessão. Traduz-se no dever do poder público de colocar à disposição do expropriado o imóvel que fora desapropriado, nos casos em que não se lhe concedeu a finalidade visada pela necessidade ou utilidade pública ou do interesse social.

Cuida-se de sanção dirigida à administração pública como consequência da recusa em atender à especial vinculação do bem expropriado. O bem será oferecido ao particular, a fim de que delibere acerca da recompra pelo preço atual da coisa.

Contudo, o artigo em análise é claro ao afirmar que, mesmo não tendo sido concedida a destinação originária, se ficar provada a sua utilização cm qualquer obra ou serviço público, restará inviabilizada a possibilidade de retrocessão (v.g., substituir a construção da creche por um posto de saúde), pois fica mantido o motivo superior que justificou o ato. Ou seja, a retrocessão requer a tredestinção ilícita, isto é, o desvio de poder que conduz o bem a uma finalidade contrária à do interesse público ou a sua transferência a terceiro, denotando a desistência na desapropriação.

Ao contrário do disciplinado nos artigos anteriores, cuida-se de hipótese de direito de preferência legal e não convencional. Ademais, não se indeniza o prejuízo somente com perdas e danos (art. 518 do CC), mas com a própria reaquisição da propriedade em razão do desinteresse superveniente do expropriante.

Ninguém pode duvidar da manutenção da retrocessão no direito vigente. Apesar de não ser inserida na Lei de Desapropriações (Decreto-lei n. 3.365/41), mantém-se no Código Civil, que é o local adequado para tratar de um modelo do direito privado. Não se olvide de que a desapropriação é a máxima restrição ao direito de propriedade, sendo apenas justificada pela função social que lhe é inerente (art. 5º, XXII, XXIII e XXIV, da CF). Portanto, nada mais natural que a possibilidade de retorno do bem imóvel ao proprietário quando é frustrada a finalidade pública para a qual se pretendeu dirigir o bem.

Quanto à dúvida se a retrocessão é direito real ou obrigacional, no entendimento de Rosenvald, prescindem da necessidade de convencimento.

Pela própria estrutura da retrocessão, ela não se acomoda perfeitamente nem a um nem a outro setor. Assume aspectos obrigacionais por se situar no campo do direito de preferência, matéria alusiva aos contratos, relações de cunho obrigacional. Todavia, não sendo concedida nenhuma finalidade pública ao bem, o expropriado não receberá uma indenização - o que ocorreria em sede obrigacional, mas poderá postular a ação de preferência (não a reivindicatória), reavendo a coisa para si. Porém, isso não convola a retrocessão em direito real, podendo-se admitir uma eficácia real do direito obrigacional, pois a desapropriação geraria uma espécie de propriedade resolúvel do poder público, condicionada à satisfação do interesse público. (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 519, p. 570-571, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 10/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

As estratégias argumentativas de Sebastião de Assis Neto, et al, 3.3. Preempção ou preferência, p. 1.079. Comentários ao CC 519: No caso de desapropriação, reza o artigo em epígrafe que: se a coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, não tiver o destino para que se desapropriou, ou não utilizada em obras ou serviços públicos, caberá ao expropriado direito de preferência pelo preço atual da coisa.

A esse direito de preferência em favor do expropriado se dá o nome de retrocessão.

Discute-se, também nesse caso, se trata de direito real ou meramente pessoal, quando redundaria em perdas e danos se a Administração não cumprir a finalidade para a qual desapropriou o imóvel.

Pende a doutrina, a respeito, a entender tratar-se de preferência com efeitos meramente pessoais, sem o condão de dar ao expropriado o direito à reivindicação (cf. Venosa, 2006, p. 266-268 e Gonçalves, 2007, p. 321-322).

Concordam os autores com esse pensamento, não só por se encontrar a retrocessão no capítulo destinado à preferência convencional, mas também porque não se encontra, na legislação específica (Decreto-lei 3.365/41), nenhuma disposição nesse sentido. (Sebastião de Assis Neto, Marcelo de Jesus e Maria Izabel Melo, em Manual de Direito Civil, Volume Único. Capítulo I – Compra e Venda. 3. Cláusulas Especiais à Compra e Venda (Pactos Adjetos) 3.3. Preempção ou preferência, p. 1.079. Comentários ao CC 519. Ed. JuspodiVm, 6ª ed., consultado em 10/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 520. O direito de preferência não se pode ceder nem passa aos herdeiros.

Em conformidade com Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 520, p. 277 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado: O direito de prelação é direito personalíssimo, inábil de transmissibilidade, não podendo ser objeto de cessão e tampouco os herdeiros do preemptor o sucedem no seu exercício. No seu elevado magistério, Augusto Zenun sustenta, porém, o seguinte: “(...) no tocante à herança, pode dar-se a sucessão quanto à preferência do vendedor, se há cláusula expressa nesse sentido, podendo os herdeiros suceder na preferência, diante da falta do vendedor”. (Augusto Zenun, Da compra e venda e da troca, Rio de Janeiro. Forense, 2001 (p. 79-80); João Luiz Alves, Código Civil anotado (p. 788).

Melhor seria a solução dada pelo Código Civil alemão (art. 514) ao efetuar o preceito quando haja estipulação em contrário ou fixação de prazo para o exercício do direito de prelação, o que importa em tratamento equivalente à disciplina da retrovenda, onde o direito de retrato é cessível e transmissível (art. 507), com prazo decadencial estabelecido. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 520, p. 277 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 10/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD). 

Segundo argumentação de Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 520, p. 571: Aqui se vê que o direito de preferência é intuitu personae e não se transmite aos herdeiros do vendedor. Ademais, não pode ser objeto de cessão por negócio jurídico inter vivos. A morte do vendedor é o termo da preempção, exceto se foi instituído em favor de duas ou mais pessoas - como na venda de bem em condomínio -, quando somente se extinguirá com a morte do último vendedor, adiante da indivisibilidade da obrigação.

Vê-se que o mesmo fenômeno não ocorre na retrovenda, posto o direito de retrato ser cessível e transmissível a herdeiros e legatários do vendedor, a teor do art. 507 do Código Civil. (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 520, p. 571, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 10/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

A interlocução persuasiva de Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 520, acessado em 10/08/2022, refuta o princípio de argumentação quando afirma: “O direito de preferência é personalíssimo: cabe apenas ao antigo proprietário que o ressalvou quando da venda do bem que lhe pertencia. Não se transfere a terceiros, nem por cessão, nem por herança. Falecido o titular do direito de preferência, este estará extinto. (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 520, acessado em 10/08/2022.

“A estrutura da opinião argumentativa não é peculiar às opiniões de Rosenvald, acima, quando da exceção: “A morte do vendedor é o termo da preempção, exceto se foi instituído em favor de duas ou mais pessoas - como na venda de bem em condomínio -, quando somente se extinguirá com a morte do último vendedor, adiante da indivisibilidade da obrigação. Por acréscimo, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Código Civil Comentado – Art. 516, 517, 518 Da Venda a Contento e da Sujeita a Prova Preempção ou Preferência VARGAS, Paulo S. R. - digitadorvargas@outlook.com Whatsapp: +55 22 98829-9130 –

 

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Parte Especial Livro I Do Direito Das Obrigações –
Título VI – Das Várias Espécies de Contrato
Capítulo I - Da Compra e Venda
Seção III – Da preempção ou preferência
(Arts. 513 a 520)

 

Art. 516. Inexistindo prazo estipulado, o direito de preempção caducará, se a coisa for móvel, não se exercendo nos três dias e, se for imóvel, não se exercendo nos sessenta dias subsequentes a data em que o comprador tiver notificado o vendedor.

Trazendo à luz, Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 516, p. 276 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado: O parágrafo único do art. 513 estabelece o prazo mínimo para o exercício do direito de preferência, a partir de quando afrontado o vendedor. Não existindo, todavia, prazo estipulado na cláusula de preempção, reduz-se, sensivelmente, o tempo para a caducidade do direito de prelação a partir de quando o comprador tiver notificado o vendedor.

 

A não manifestação no prazo correspondente. i.é, não se operando dentro dele, a aceitação, implica renuncia tácita ao direito de preferência. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 516, p. 276 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 09/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Consoante a ilustração acima, Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 516, p. 568: Se as partes não ajustarem prazo convencional de decadência e houver intenção do comprador em vender a coisa antes do tempo fixado no parágrafo único do art. 513, deverá ele notificar o vendedor com a concessão de prazo para exercício da preferência de três dias, se móvel, ou sessenta dias, se imóvel. Caso não exista manifestação nesses prazos, subentende-se a renúncia ao direito.

 

Esses prazos são os que a lei entendeu como razoáveis, oferecendo-os supletivamente em caso de a interpelação do comprador ao vendedor não assinalar termos mais amplos ou mais restritos. Contudo, se o vendedor demonstrar, pelas peculiaridades do caso, que a complexidade da proposta demanda maior tempo para o exercício da prelação, poderá o magistrado reputar como abusiva a interpelação que conceda prazo exíguo. (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 516, p. 568, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 09/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Na mesma toada Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 516, acessado em 09/08/2022: O artigo 513 estabelece os prazos máximos de eficácia de cláusula de preferência; o presente dispositivo estabelece o prazo que tem o titular do direito de preferência para manifestar o interesse na aquisição do bem depois de notificado: se se tratar de bem móvel, a resposta deve ser dada em 3 dias; se o bem for imóvel, a resposta deve ser dada em 60 dias.

 

Estes prazos são supletivos, isto é, negocialmente, podem as partes estabelecer outros maiores ou menores do que estes.

 

Vencido o prazo de resposta, sem que o titular do direito de preferência tenha se manifestado positivamente quanto ao exercício dela, fica livre o proprietário para vende-la a terceiros nas mesmas condições previstas na notificação. (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 516, acessado em 09/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Art. 517. Quando o direito de preempção for estipulado a favor de dois ou mais indivíduos em comum, somente pode ser exercido em relação à coisa no seu todo; se alguma das pessoas a quem ele toque, perder ou não exercer o seu direito, poderão as demais utilizá-lo na forma sobredita.

 

Dessa forma, segundo o Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 517, p. 276 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado: Quando a clausula de preempção estabelecer preferência conjunta a dois ou mais vendedores (então condôminos), o direito de prelação terá de ser exercido considerando a coisa vendida no seu todo, tal como fora alienada. Desse modo, cada um o exercerá sobre o bem considerado em sua integralidade, nada importando a proporção do quinhão que dispunha ao tempo da venda, não podendo incidir a preferência sobre quotas ideais correspondentes, o mesmo sucederá, à falta do não exercício do direito, ou de suas perdas por parte de qualquer um dos preferentes, ficando os demais com o exercício conjunto pelo total da coisa preempção desde que igualmente tenham exercido a preferência no prazo.

 

Verificada a preferência uniforme, o exercício dos preferentes haverá de ser concomitante ou simultâneo, i.é, dentro do único prazo e atinente. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 517, p. 276 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 09/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Na mesma linha de raciocínio, contudo exemplificando, Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 517, p. 568-569: Caso a coisa tenha sido vendida por condôminos com cláusula de preempção, provavelmente a dita preferência tocará a todos. Nesse caso, se um ou alguns não manifestam o desejo de comprar o bem, veda-se a um dos condôminos a aquisição de apenas uma parte do bem divisível ou de uma fração ideal do bem indivisível, pois a lei impõe uma indivisibilidade atendendo à própria razão determinante do negócio jurídico (art. 258 do CC).

 

Em outras palavras, se A, B e C vendem um terreno a D e, ao tempo em que este deseja vender o imóvel ao terceiro E, por RS 90.000,00, apenas o condômino A manifesta o desejo de exercitar a preferência, não será lícito que A adquira apenas um terço do terreno, pois privará D de realizar um negócio jurídico sobre a totalidade do imóvel com E.

 

Mas, se o condômino A, isoladamente, exercitar o direito de preferência sobre o total do imóvel, será bem-sucedido em sua empreitada, com arrimo na permissão da parte final do dispositivo. Enfim, não se admite a prelação parcial por qualquer dos condôminos, somente a prelação total. Hipótese distinta se dá quando o comprador tenha adquirido cotas dos vendedores; nesse caso, o vendedor poderá comprar a sua parte e não necessariamente o imóvel. (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 517, p. 568-569, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 09/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Mastigando para digerir mais rápido Sebastião de Assis Neto et al, 3.3. Preempção ou preferência, p. 1.080. Comentários ao CC 517: Outro fator de importância é a passagem na qual se assentou que “não há falar em retrocessão ao bem expropriado for dada destinação que atende ao interesse público, ainda que adversa da inicialmente prevista no decreto expropriatório”, revelando que, ainda que não se dê ao imóvel a destinação específica contida no decreto expropriatório, não haverá direito à retrocessão se for ele utilizado para alguma outra finalidade de interesse público.

 

O art. 517 fixa o princípio da indivisibilidade da preempção, ao dizer que “quando o direito de preempção for estipulado a favor de dois ou   mais indivíduos em comum, só pode ser exercido em relação à coisa no seu todo. Se alguma das pessoas, a quem ele toque, perder ou não exercer o seu direito, poderão as demais utilizá-lo na forma sobredita”. Vale dizer que: o direito de preempção é indivisível. Ainda que concedido a mais de uma pessoa sobre o mesmo objeto, e ainda que este seja divisível, a preferência deve ser exercida sobre o todo. Ainda que um dos seus titulares perca ou deixe de exercer o direito, os demais devem fazê-lo na forma sobredita, ou seja, sobre o todo.

 

O comprador responderá por perdas e danos se alienar a coisa sem ter dado ao vendedor ciência do preço e das vantagens que por ela lhe oferecem. Responderá solidariamente o adquirente, se tiver procedido de má-fé.

 

Enfim, além de indivisível, o direito de preferência é intransmissível, pois na forma do art. 520, não se pode ceder nem passa aos herdeiros. (Sebastião de Assis Neto, Marcelo de Jesus e Maria Izabel Melo, em Manual de Direito Civil, Volume Único. Capítulo I – Compra e Venda. 3. Cláusulas Especiais à Compra e Venda (Pactos Adjetos) 3.3. Preempção ou preferência, p. 1.080. Comentários ao CC 517. Ed. JuspodiVm, 6ª ed., consultado em 09/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Art. 518. Responderá por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem ter dado ao vendedor ciência do preço e das vantagens que por ela lhe oferecem. Responderá solidariamente o adquirente, se tiver procedido de má-fé.

 

Confere credibilidade argumentativa o Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 518, p. 276-277 apud Maria Helena Diniz Código Civil: A Responsabilidade por perdas e danos dimana do evento alienação (ou a ele equipado), quando, ocorrido este, o comprador não houver ao vendedor dado ciência do preço e das vantagens que lhe oferecem pela coisa, preterindo o favorecido pela cláusula de preempção. A Previsão legal confirma o direito da preempção como direito pessoal, cabendo ao vendedor apenas reclamar perdas e danos, provando-se os prejuízos decorrentes da não inobservância ao seu direito preferente.

 

Se o terceiro adquirente tinha conhecimento prévio da preempção, responderá solidariamente pela obrigação de indenizar, por ter agido de má-fé juntamente com o comprador, responsabilizando pelo inadimplemento da obrigação de dar preferência ao vendedor para readquirir a coisa preempta. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 518, p. 276-277 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 09/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Segundo argumentação de Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 518, p. 569-570: Essa norma desperta polêmica. Ao contrário do que se observa no pacto de retrovenda (art. 505 do CC), na venda de fiação ideal de bem indivisível em condomínio (art. 504 do CC) e na locação (art. 33 da Lei n. 8.245/91), a inobservância do direito de preferência por parte do comprador não outorga ao vendedor o poder de desfazer o negócio jurídico mediante o depósito da quantia paga pelo terceiro.

 

Mantendo a solução do Código Bevilaqua, optou o legislador por responsabilizar o comprador por perdas e danos, no prazo prescricional do art. 205 do Código Civil, porém sem o desfazimento da compra e venda lesiva ao direito de preempção. Em termos doutrinários, vê-se que a opção da lei foi contemplar o pacto de preempção com efeitos meramente obrigacionais e restritos a comprador e vendedor, sem alcançar terceiros. Trata-se de hipótese contrária àquelas elencadas no tópico pregresso, em que as relações contratuais possuem eficácia real - mesmo que não sejam direitos reais -, em razão de sua oponibilidade erga omnes.

 

A única novidade é a permissão para acionar o adquirente com solidariedade passiva com o comprador, caso tenha procedido de má-fé, ou seja, caso sabidamente tivesse noção da existência da cláusula e mesmo assim praticasse o negócio jurídico. Aliás, em sede de bens imóveis, o registro do contrato e a publicidade da cláusula de preempção geram presunção absoluta de má-fé.

 

A nosso viso, segue Rosenvald, mesmo diante do silêncio do Código Civil, será possível o comprador adjudicar a coisa no caso de demonstração da alienação a terceiro com ciência da existência da cláusula por parte deste. Trata-se de uma concretização do princípio da função social externa do contrato (art. 421 do CC), que impede uma pessoa de ofender, conscientemente, um contrato do qual não faça parte, sabotando a sua normal execução.

 

O terceiro lesa o contrato entre comprador e vendedor quando, conhecedor da cláusula de preempção, simplesmente a ignora e realiza um novo contrato com o comprador. Em suma, a sociedade não pode se portar de modo a ignorar a existência de contratos firmados. Isso explica uma tendência em prestigiar a oponibilidade erga omnes das relações contratuais, com a imposição de um dever genérico de abstenção por parte de terceiros da prática de relações contratuais que possam afetar a segurança e a certeza dos contratos estabelecidos.

 

Não se trata aqui de revogar a tradicional relatividade dos contratos, pois os seus efeitos obrigacionais compreendem apenas os seus protagonistas, mas de atenuar os seus efeitos perante a coletividade, prestigiando-se uma oponibilidade geral, à maneira pela qual tradicionalmente vislumbramos nos direitos reais.

Assim, sendo a função social uma cláusula geral, na qual o magistrado delibera pelas consequências mais adequadas à concretude do caso, sua mobilidade permitirá que seja oxigenado o rigor do art. 518 e que se obtenha a invalidação do segundo contrato caso o vendedor tenha ciência da alienação e deposite o preço em iguais condições. Não se olvide de que a cláusula geral é norma de ordem pública, sendo aplicável de ofício pelo magistrado (art. 2.035, parágrafo único, do CC). (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado,

 comentários ao art. 518, p. 569-570, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 09/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Segundo as estratégias argumentativas de Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 518: Se o comprador não respeitar o direito de preferência do vendedor, responderá por perdas e danos que causar a este. Uma vez que o vendedor tenha alienado a coisa a terceiro, este, se tiver agido de má-fé, ficará solidariamente obrigado pela indenização devida ao vendedor lesado.

O dispositivo não menciona, mas, tal como numa promessa de compra e venda, tem o titular o direito à adjudicação compulsória do bem, uma vez que pague o respectivo valor. (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 518, acessado em 09/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).