Direito Civil Comentado - Art. 1.299, 1.300, 1.301 Do Direito de Construir – VARGAS, Paulo S. R.

 

Direito Civil Comentado - Art. 1.299, 1.300, 1.301

Do Direito de Construir – VARGAS, Paulo S. R. - Parte Especial –

 Livro III – Título III – Da Propriedade (Art. 1.299 e 1.313) Capítulo V – Dos Direitos de Vizinhança – Seção VII - Do Direito de Construir –

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Art. 1.299. O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos. 

Segundo parecer de Francisco Eduardo Loureiro, o artigo em exame corresponde ao art. 572 do Código Civil de 1916, sem qualquer alteração. Consagra o exercício de dois direitos inerentes ao domínio, quais sejam, os de o dono usar e fruir o imóvel de sua propriedade, dele extraindo seu proveito. O princípio, portanto, é o da liberdade de construir, subordinado, porém, a duas amplas exceções, previstas pelo legislador: a) às restrições previstas no próprio Código Civil, no presente capítulo das relações de vizinhança; b) à observância das normas e dos regulamentos administrativos, que impõem exigências técnicas, sanitárias e estéticas. Note-se que o Poder Público pode não somente fiscalizar e coibir construções que ofendam normas administrativas como também impor a edificação sobre imóvel subutilizado, como prevê o art. 5º do Estatuto da Cidade (Lei n. 10.257/2001).

As limitações administrativas, ao contrário das servidões administrativas e desapropriação, não geram para o proprietário direito à indenização. Na lição de Hely Lopes Meirelles, “limitação administrativa é toda imposição geral, gratuita, unilateral e de ordem pública, condicionadora do exercício de direitos ou de atividades particulares às exigências do bem-estar social” (Direito de construir, 4. ed. São Paulo, Revista dos Tribunais, 2004, p. 68). Podem ser editadas pela União, Estados e Municípios, nos limites de sua competência prevista na Constituição Federal. Podem ter natureza urbanística, ambiental, de segurança e de higiene, ou mesmo militar. Além das limitações explicitadas no CC 1.299, não resta dúvida de que as construções estão, como o exercício de qualquer dos outros poderes do proprietário, sujeitas às cláusulas gerais da função social e do abuso de direito, previstas, respectivamente, nos CC 1.228, § Iº, e 187 do Código Civil. Além disso, restrições convencionais mais gravosas do que as previstas no capítulo do direito de vizinhança e nas normas administrativas podem ser pactuadas entre as partes. São frequentes em loteamentos e condomínios edilícios, criando limitações quanto à destinação do lote, impossibilidade de reparcelamento, recuo da via pública ou dos prédios vizinhos, percentual máximo ou mínimo de ocupação, ou até mesmo características construtivas. Têm natureza de normas urbanísticas complementares e devem integrar o contrato para vincular os adquirentes com especial destaque, caso se trate de relação de consumo. No caso de revenda do lote ou unidade autônoma a terceiro adquirente de boa-fé, essas cláusulas restritivas convencionais devem ingressar no registro imobiliário, para irradiar efeitos erga omnes. Esse ingresso pode se dar tanto no registro da convenção de condomínio edilício quanto no registro do loteamento. Nesse último caso, é conveniente que se reproduzam as restrições nas matrículas de cada lote, facilitando sua ciência por parte de terceiros. Essas limitações, como normas urbanísticas suplementares, não são derrogadas por simples alvará ou autorização administrativa, uma vez que foram aceitas pela própria Administração Pública quando da aprovação do loteamento. Não sobrevivem, porém, a novas leis que, como restrições legais, “têm supremacia sobre as convencionais e as derrogam quando o interesse público exigir, alterando as condições originais do loteamento, quer para aumentar as limitações originárias, quer para liberalizar as construções e usos até então proibidos” (Meirelles, Hely Lopes. Direito de construir, 4. ed. São Paulo, Revista dos Tribunais, 2004, p. 116). Corolário das limitações, qualquer que seja sua origem, é prerrogativa dos vizinhos prejudicados embargarem a construção ou exigirem sua demolição se outra sanção não for cominada pelo legislador. Note-se que prevalecem as limitações administrativas ou convencionais, se forem mais gravosas do que as decorrentes do direito de vizinhança. Ao contrário, se forem mais liberais, pode o vizinho prejudicado invocar então as regras do direito de vizinhança para embargar ou demolir a construção ilícita. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.305-06. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 28/10/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

Na colaboração do DireitoNet, relativo ao Direito de Vizinhança, águas e beirais, estabelece o art. 1.300 do Código Civil que "o proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje águas, diretamente, sobre o prédio vizinho", portanto, as águas pluviais devem ser despejadas no solo do proprietário e não no do vizinho, já que este só está obrigado a receber as águas que naturalmente correm para seu prédio. (Explanação em relação ao Direito de Construir – do direito de vizinhança - águas e beirais extraído do site DireitoNet.com.br, postado em 25 de out de 2008, atualizado até a 17.11.2017 acessado em 28.10.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Na fala dos autores Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, o direito de construir do proprietário, em seu terreno, deve respeitar, como cediço, o direito dos vizinhos trazidos por regulamentos administrativos. Efetivamente, há uma ampla prerrogativa do titular do bem em levantar construções em suas divisas, mas se sujeita às limitações eventualmente impostas pelas posturas municipais e por demais normas que lhe obriguem a garantir a segurança e tranquilidade dos confinantes. Alvará municipal de construção concedido sem atendimento a regulamento administrativo que determina área considerada como de preservação permanente poderá ser revogado ou até anulado, e não chega a geral direito adquirido em favor do titular (RT 659/171). (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud  Direito.com acesso em 28.10.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Art. 1.300. O proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje águas, diretamente, sobre o prédio vizinho.

Como defende Francisco Eduardo Loureiro, o artigo em exame aperfeiçoa a regra detalhada que continha o art. 575 do Código Civil de 1916, que restringia o lançamento de águas a beirais de telhados e impunha uma distância mínima de 10 centímetros da linha divisória. Revogado se encontra, também, o art. 105 do Código de Águas (Decreto n. 24.643/34), que aludia à distância de 18 centímetros entre o beiral e a linha divisória. Mais sábia é a redação atual, que evitou casuísmos e impediu, em sentido amplo, o lançamento direto de águas sobre o imóvel vizinho, de qualquer modo: por goteiras, filetes ou correntes. Abrange a regra não somente beirais, como também calhas ou qualquer outra técnica construtiva de escoamento de águas pluviais. Eliminou-se a referência à distância de 10 centímetros, bastando, agora, a observância das posturas administrativas e a finalidade da norma, que é o prejuízo ao imóvel vizinho. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.308. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 28/10/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

Historicamente, a norma em tela foi alvo de alteração pela Câmara dos Deputados, no período inicial de tramitação do projeto. Assim dispunha o artigo: “O proprietário edificará de maneira que o beiral de seu telhado não despeje sobre o prédio vizinho, deixando entre este e o beiral, quando por outro modo o não possa evitar, um intervalo de dez centímetros, pelo menos. A redação do texto original do projeto era defeituosa, como deixou claro o relatório Ernani Satyro, porque só se referia às águas pluviais lançadas pelo telhado, quando por muitos outros modos um prédio pode lançar águas de qualquer origem, e não somente pluviais e só pelo telhado, sobre o confinante. Além disso, não era conveniente que a lei civil fixasse a distância entre o beiral e o prédio vizinho, pois isso era matéria de regulamentação municipal. Pondere-se ainda que a técnica moderna de construções retém as águas de muitas maneiras, independentemente da distância entre os prédios. A proibição de despejar águas sobre o prédio vizinho não se restringe ao beiral do prédio, nem é essencial que se determine um intervalo de dez centímetros entre o prédio contíguo e o beiral. Melhor é que uma norma genérica discipline a matéria, sem excepcionar um caso.

Conforme a Doutrina de Ricardo Fiuza, este artigo inovou, apenas, ao excluir a distância mínima entre vizinhos, tornando, assim, mais rigoroso o comando contido na norma. No mais é repetição, com aprimoramento da redação e da redação legislativa, do art. 575 do Código Civil de 1916 e do art. 575 do Código de Águas (Dec. n. 24.643, de 10-7-1934), devendo a ele ser dado o mesmo tratamento doutrinário. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 668, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 28/10/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Em seu artigo publicado em direito.com, Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, não deve ser confundido o despejo de águas com o seu fluxo normal. De qualquer forma, o disposto no artigo em comento diz respeito ao estilicídio, ou seja, é o ato de escoamento das águas das chuvas diretamente para o prédio vizinho, vedada pelo legislador.

Assim era previsto no Código de Águas (Decreto n. 24.643/34): Art. 105. O proprietário edificará de maneira que o beiral de seu telhado não despeje sobre o prédio vizinho, deixando entre este e o beiral, quando por outro modo não o possa evitar, um intervalo de 10 centímetros, quando menos, de modo que as águas se escoem. De qualquer maneira, não sendo levada a cabo tal providência, com a ocorrência de danos por conta disso no prédio vizinho, o titular haverá de responder pelas consequências cíveis pertinentes. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud  Direito.com acesso em 28.10.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 1.301. É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho.

§ 1º. As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de setenta cinco centímetros.

§ 2º. As disposições deste artigo não abrangem as aberturas para luz ou ventilação, não maiores de dez centímetros de largura sobre vinde de comprimento e construídas a mais de dois metros de altura de cada piso.

Segundo o histórico, o dispositivo foi alvo de alteração, por parte da Câmara dos Deputados. através de emenda do Deputado Antônio Morimoto, ainda no período inicial de tramitação do projeto. A redação original era a seguinte: “É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho. § 1º As janelas perpendiculares, e as cuja visão não incida sobre a linha divisória, não podem ser abertas a menos de setenta e cinco centímetros desta, medidos a partir do lado dela mais próximo. § 2º As disposições deste artigo não abrangem as frestas. seteiras, ou óculos para luz, não maiores de dez centímetros de largura sobre vinte de comprimento e construídas pelo menos a dois metros de altura, contados do chão, em ambos os lados da parede”. A emenda procurou adequar o dispositivo às modernas técnicas da construção civil.

Em sua Doutrina Ricardo Fiuza aponta a Inovação  do artigo ao prever, no § 1º , a distância mínima de setenta e cinco centímetros para a abertura de janelas -que dão vista à linha divisória. Caracteriza abuso do direito de propriedade o não-atendimento das restrições contidas nesse artigo, mesmo que o órgão regulador próprio autorize (RT, 724/352). De resto, o dispositivo repete com melhor redação e técnica legislativa , o art. 573 e seus parágrafos do Código Civil de 1916, devendo a ele ser dado o mesmo tratamento doutrinário. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 669, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 28/10/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Sob a ótica de Francisco Eduardo Loureiro, o artigo em exame corresponde ao art. 573 do Código Civil de 1916, mas sofreu alterações significativas. O caput teve a redação aperfeiçoada, eliminando a menção a goteiras, matéria estranha à abertura de janelas e terraços, aqui disciplinada. A principal mudança, porém, se encontra no § Iº, que tornou sem efeito antiga súmula do STF, adiante examinada. Visa o preceito a preservar o direito à privacidade, hoje garantido no capítulo dos direitos da personalidade e no art. 5º da Constituição Federal. Para tanto, proíbe a abertura de janelas, eirado, terraço ou varanda a menos de 1,5 metro do terreno vizinho. Conta-se a medida tomando como início a janela, ou o gradil do terraço ou eirado, ainda que estes se encontrem recuados ou embutidos em uma parede. A medida final é a linha divisória entre os imóveis e não a janela do vizinho. Caso haja tapume ou muro sobre a linha divisória, até a sua metade.

O § 1º consagra relevante novidade, qual seja, a de que a janela perpendicular ou oblíqua, desde que a visão não incida sobre a linha divisória, pode ser aberta a não menos do que 75 centímetros da linha divisória. Embora não diga a lei de modo expresso, a mesma regra vale para terraços, eirados e varandas, desde que o bem que se visa tutelar - a privacidade - não seja vulnerado por tais obras. Não mais persiste, portanto, a Súmula n. 414 do STF, do seguinte teor: “Não se distingue a visão direta da oblíqua, na proibição de abrir janela, ou fazer terraço, eirado, ou varanda, a menos de metro e meio do prédio de outrem”. A regra, agora, pode ser enunciada de modo diverso: sempre que a visão não incida sobre a linha divisória, a restrição cai para 75 centímetros. De outro lado, afinada com o Código Civil de 2002 está a Súmula n. 120 do STF: “ Parede de tijolos de vidro translúcido pode ser levantada a menos de metro e meio do prédio vizinho, não importando servidão sobre ele”. Apenas se ressalva que os tijolos translúcidos devem preservar a finalidade explicitada pelo legislador, qual seja, impedir a visão direta e a invasão da privacidade alheia.

Finalmente, o § 2º do artigo em exame esclarece, com mais precisão do que o fazia o § 1º do art. 573 do Código Civil de 1916, que a restrição não alcança simples aberturas para luz e ventilação. Impôs requisitos objetivos para tais aberturas, que não podem exceder 10 centímetros de largura sobre 20 de comprimento e devem ser construídas a mais de 2 metros de altura de cada piso. Parece claro, embora não o diga o legislador, como deveria, que se a abertura for em altura tal que resguarde a privacidade do vizinho não há óbice a sua construção, porque estará preservado o valor eleito pela lei. Claro que havendo concordância do vizinho prejudicado, podem janelas ou terraços ser abertos junto à linha divisória. Por outro lado, se restrições administrativas impuserem recuo superior ao previsto no Código Civil, prevalecem sobre o interesse privado e devem ser observadas pelos proprietários. A sanção ao comportamento proibido pelo legislador abre ao vizinho ofendido a possibilidade de ajuizar execução de obrigação de fazer, mediante desfazimento da obra ou pedido cominatório, ou, ainda, de erguer contramuro para evitar o devassamento, nos prazos e hipóteses previstos no artigo seguinte. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.308-09. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 28/10/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

Em Direito.com, Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, acusam que o legislador sacramenta a proibição de abertura de janelas ou a construção de terraços (eirados) e varandas a menos de metro e meio do terreno vizinho, fazendo valer o direito constitucional à privacidade e intimidade. Por meio de ação de nunciação de obra nova, o proprietário do prédio vizinho poderá obstar a continuidade da obra iniciada, paralisando-a em seu estado, desde que exponha indevidamente seu imóvel, assim como poderá coagir aquele a demoli-la, se terminada, pela mesma razão, mediante competente ação demolitória.

 

Para a viabilidade da ação de nunciação de obra nova exige-se a comprovação da atitude de gravidade do titular da obra em andamento, que viola a legislação específica e causa prejuízo iminente ao vizinho (RT 778/321).

 

Súmula 120 do STF: “Parede de tijolos de vidro translúcido pode ser levantada a menos de metro e meio do prédio vizinho, não importando servidão sobre ele”. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud  Direito.com acesso em 28.10.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Direito Civil Comentado - Art. 1.297, 1.298 Dos Limites entre Prédios e do Direito de Tapagem – VARGAS, Paulo S. R.

 

Direito Civil Comentado - Art. 1.297, 1.298

Dos Limites entre Prédios e do Direito de Tapagem – VARGAS, Paulo S. R. - Parte Especial – Livro III – Título III – Da Propriedade (Art. 1.297 e 1.298) Capítulo V – Dos Direitos de Vizinhança – Seção VI - Dos Limites entre Prédios e do Direito de Tapagem- digitadorvargas@outlook.com

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 Art. 1.297. O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.

 § Iº. Os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisórios, tais como sebes vivas, cercas de arame ou de madeira, valas ou banquetas, presumem-se, até prova em contrário, pertencer a ambos os proprietários confinantes, sendo estes obrigados, de conformidade com os costumes da localidade, a concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua construção e conservação.

 § 2º As sebes vivas, as árvores, ou plantas quaisquer, que servem de marco divisório, só podem ser cortadas, ou arrancadas, de comum acordo entre proprietários.

 § 3º  A construção de tapumes especiais para impedir a passagem de animais de pequeno porte, ou para outro fim, pode ser exigida de quem provocou a necessidade deles, pelo proprietário, que não está obrigado a concorrer para as despesas.

 Sob a luz de Francisco Eduardo Loureiro, o artigo em exame condensa os preceitos dos arts. 588 e 569 do Código Civil de 1916. O primeiro período do caput trata do direito de tapagem, ao passo que o segundo período disciplina o direito de demarcação.

Na lição de Humberto Theodoro Júnior, o “direito de tapar é, para o proprietário do imóvel, o direito de garantir ou tornar efetiva a exclusividade de seu domínio por meio de ato material tendente a impedir acesso de estranhos à coisa” (“Demarcação, divisão, tapumes”. In: Terras particulares, 2. ed. São Paulo, Saraiva, 1996, p. 15). Constitui uma das facetas da propriedade, qual seja, a exclusividade, que se materializa pelo termo “tapumes”, que abrange todos os anteparos e obras que se destinam a separar, vedar, proteger o imóvel. A menção do legislador a cercas, muros, valas, sebes e banquetas é exemplificativa e desnecessária, porque nada mais são do que espécies do gênero “tapume”, que se define como tudo quanto serve para cercar e separar um terreno de outro, segundo os costumes locais. A construção de tapumes é prerrogativa do dono, mas está sujeita à observância de restrições administrativas e mesmo convencionais em loteamentos no que se refere à altura, localização e materiais utilizados. Diz expressamente a lei que o proprietário tem o direito de tapar, por ser essa uma decorrência da exclusividade do direito real. Nada impede, porém, que titulares de direitos reais sobre coisa alheia, como o usufrutuário, o superficiário e especialmente o promitente comprador com título registrado tenham o mesmo direito de cercar o prédio, impedindo o acesso de terceiros. Embora não diga o legislador, é razoável e lícito que os possuidores, com o fito de preservar a segurança, o sossego e a privacidade, também exerçam o direito de tapagem, cercando e protegendo o prédio que ocupam. Os três parágrafos do CC 1.297 se referem ao direito de tapagem. O § Iº cria presunção relativa de condomínio entre vizinhos do tapume de divisa. Cuida-se de condomínio necessário e a presunção cede diante de prova contrária de que não se encontra o tapume sobre a linha divisória, ou de que apenas um vizinho concorreu para sua construção. Deve o preceito ser lido juntamente com o disposto no CC 1.328 do Código Civil, que subordina a aquisição da meação sobre o muro divisório à prévia indenização de metade do valor da obra e do terreno por ele ocupado. A obrigação do vizinho não é de edificar, mas de pagar metade das despesas com a construção e manutenção do muro divisório. A edificação é ato unilateral do vizinho interessado no tapume, que cobra do outro a parte correspondente das despesas. Embora aluda a lei a partes iguais, em certos casos deve haver proporcionalidade aos interesses das partes e aos usos e costumes do local onde se constrói. Como ressalta Nelson Rosenvald, “se um dos vizinhos pretende edificar tapagem suntuosa em local de residência de comunidade de parcos recursos econômicos, deverá arcar com os custos que excedem o valor do tapume usualmente adotado pelos moradores da região” (Direitos reais, teoria e questões. Niterói, Impetus, 2004, p. 172). O § 3º do CC 1.297, em consonância com o exposto anteriormente, disciplina a construção de tapumes especiais, destinados a impedir a passagem de animais de pequeno porte, cujo diferencial atende às necessidades de um dos vizinhos, que arca com a despesa correspondente.

 O entendimento mais moderno dos tribunais é no sentido de que o direito de o titular obrigar o vizinho a contribuir com parte das despesas para a construção do tapume não está subordinado a prévio ajuste entre as partes ou, em sua falta, a sentença judicial. Cumpre apenas ao proprietário ou possuidor que as fez demonstrar que eram necessárias no montante e no modo em que erigidas (Gomes , Orlando. Direitos reais. Rio de Janeiro, Forense, 2004, p. 210; Theodoro Jr., Humberto. “ Demarcação, divisão, tapumes”. In: Terras particulares, 2. ed. São Paulo, Saraiva, 1996, p. 508).

O § 2º do CC 1.297 traz regra intuitiva, qual seja a de que árvores, sebes ou plantas que sirvam de marco divisório somente podem ser cortadas por consenso dos vizinhos. A segunda parte do CC 1.297 refere-se ao direito de demarcar. Demarcação, segundo a melhor doutrina, “é a operação pela qual se fixa (ou define) a linha divisória entre dois terrenos, assinalando-a, em seguida, com elementos materiais sobre o solo” (Theodoro Jr., Op. cit., p. 28). É expressa a lei, com a concordância da doutrina e da jurisprudência, de que a ação demarcatória é corolário do direito de propriedade, cabendo a qualquer condômino, sem necessidade da anuência dos demais. É de natureza petitória e imprescritível, perdendo-se com a propriedade. Razão não há, porém, para privar outros titulares de direitos reais, como o usufrutuário, o usuário, o enfiteuta, o superficiário e o compromitente comprador com título registrado, do direito de extremar suas divisas, prevenindo litígios entre vizinhos. Cabe a ação demarcatória, segundo o Código Civil, em três situações jurídicas: a) levantar linha divisória, em prédios onde nunca foram antes fixadas; b) aviventação de rumos apagados; c) renovação de marcos destruídos. O art. 946 do Código de Processo Civil/1973, hoje correspondendo ao art. 569 no CPC/2015, alude apenas a duas hipóteses - fixação de novos limites e aviventação dos já apagados -, compreendendo-se na última delas a renovação de marcos. Em resumo, cabe a demarcação no caso de indefinição da linha divisória, quer porque nunca foi fixada, quer porque havia limites, cujos sinais se deterioraram ou foram destruídos. Pressupõe sempre a incerteza nos limites entre prédios particulares, porque, se o confinante é o Poder Público, a ação correta é a discriminatória. Admite-se a cumulação de ação demarcatória com pedido reivindicatório (art. 951 do CPC1973, sem correspondente ao atual CPC/2015) ou mesmo divisório (art. 947 do CPC/1973, este sim, correspondente ao art. 570 do CPC/2015, com idêntica redação). Note-se, porém, que na ação reivindicatória as divisas são certas, mas o proprietário se encontra despojado da posse daquilo que é seu, ao passo que na demarcatória as divisas são incertas e, após sua fixação, cabe pedido sucessivo de entrega da posse sobre coisa alheia. A jurisprudência vacila sobre a possibilidade de se considerar implícito o pedido reivindicatório na ação demarcatória, sem necessidade de pleito expresso. O efeito da ação demarcatória é tornar visível a linha divisória de duas propriedades. Pode a sentença ser levada ao registro imobiliário, adequando o prédio ao princípio da especialidade registrária. As despesas com a demarcação são rateadas proporcionalmente entre os proprietários vizinhos. Não diz a lei qual é o critério de proporcionalidade, presumindo-se seja a testada de cada um dos prédios vizinhos em relação à linha divisória demarcanda. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.302-03. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 27/10/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

Sob o crivo da doutrina de Ricardo Fiuza, este artigo disciplina o direito de tapagem, que pode ser definido como o poder que tem o proprietário de vedar o seu prédio, urbano ou rural. Os tapumes sempre se presumem comuns, e, em havendo danos, sua reparação é obrigatória. Qualquer das formas de divisão previstas no § 1º pertencem a ambos os proprietários dos terrenos vizinhos. sendo obrigação deles, conforme o costume local, arcar com todas as despesas advindas dessas divisórias. As cercas vivas, elencadas no § 2º , só podem ser podadas ou arrancadas com a concordância dos dois vizinhos. A construção de tapumes especiais, prevista no § 3º , será suportada pelo vizinho que provocou a necessidade da construção. O artigo em exame é a compatibilização dos arts. 569, 571 e 588 do Código Civil de 1916. Aprimorou-se sua redação e é, tecnicamente, mais bem apresentado. Deve ser dado a ele o mesmo tratamento dispensado àqueles. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 667, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 27/10/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Para o entendimento de Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, o proprietário poderá cercar, murar ou tapar seu prédio, urbano ou rural, podendo forçar seu confinante a proceder à demarcação entre os dois prédios, dividindo-se as despesas. Os muros ou cercas divisórias são considerados de propriedade comum, sendo que estes arcos divisórios so poderão ser retirados, posteriormente, de comum acordo.

O direito de tapagem e o de limites entre prédios eram tratados separados na legislação anterior. O direito tratado no dispositivo abrange as figuras do usuário, usufrutuário e o superficiário. Caso a solução seja de comum acordo, as despesas de demarcação entre os dois prédios será rateada. O procedimento judicial, na falta de acordo, será a ação demarcatória, cuja decisão final deverá ser registrada à margem da matrícula do imóvel.

Distingue-se a ação demarcatória da divisória, sendo a primeira a que determina o vizinho a especificar e fixar os novos limites apagados pelo tempo, e a divisória presta-se a determinar aos condôminos que partilhem devidamente o bem em questão.

Considera-se imprescritível a ação demarcatória, de rito especial, para a fixação de marcos divisórios determinados ou para aviventar aqueles já existentes, visando assegurar a perfeita demarcação em relação àqueles já existentes, visando assegurar a perfeita demarcação em relação aos prédios confrontantes. Ainda que o pedido seja cumulado com ação petitória, somente esta se sujeita aos prazos prescricionais.

Quando o proprietário do prédio vizinho vier a invadir parte da área do confinante, transbordando seu direito limítrofe, caberá a interposição de ação possessória ou reivindicatória contra este, e não pleito demarcatório, pois nesse caso haverá violação unilateral de um direito anteriormente estabelecido.

Para a construção unilateral de muros divisórios entre duas propriedades distintas, a jurisprudência vem interpretando que é necessário, antes, compelir o vizinho a ratear os gastos, por ação cominatória, sob pena de não poder, posteriormente, cobrar sua parte devida (RT 180/378). (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud  Direito.com acesso em 27.10.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 1.298. Sendo confusos, os limites, em falta de outro meio, se determinarão de conformidade com a posse justa; e, não se achando ela provada, o terreno contestado se dividirá por partes iguais entre os prédios, ou, não sendo possível a divisão cômoda, se adjudicará a um deles, mediante indenização ao outro.

Bebendo do conhecimento de Francisco Eduardo Loureiro, o artigo em exame corresponde ao art. 570 do Código Civil de 1916, com pequenas alterações. Traça, em resumo, os critérios sucessivos para o estabelecimento da linha divisória entre os imóveis. O critério primário são os títulos dominiais e documentos complementares, como mapas, registros de imóveis vizinhos e plantas de loteamento, passíveis de indicar o traçado da linha divisória. O primeiro critério subsidiário, na falta de títulos ou documentos suficientes, é a existência de posse justa, vale dizer, não maculada pelos vícios da violência, clandestinidade e precariedade. Não custa lembrar, como já feito nos comentários ao art. 1.200 do Código Civil, que os vícios da posse são relativos, ou seja, a posse somente é injusta em relação àquele contra quem foi praticado o ato ilícito. Logo, o argumento de que a posse de um dos vizinhos é injusta somente pode ser usado pelo esbulhado, aquele que perdeu a posse em razão de ato ilícito praticado por outrem. O segundo critério subsidiário, somente usado na falta do primeiro, é a partilha da faixa contestada em porções iguais entre os vizinhos. A novidade do Código Civil é que a partilha não mais segue regra proporcional, como determinava o diploma revogado, sem, no entanto, dizer a que se atrelava a proporção. Diante de tal lacuna, tomou o legislador posição e adotou a doutrina clássica de Clóvis Bevilaqua, criando critério objetivo de divisão em partes iguais. O critério residual, somente utilizado na falta ou insuficiência dos antecedentes, determina a adjudicação da faixa contestada a um dos confinantes, mediante indenização do outro, embora não decline critério para dizer qual deles ficará com a terra e qual deles com o valor de metade em dinheiro. Utiliza-se critério de equidade, lembrado por Lopes da Costa: “entre, por exemplo, dois prédios, um muito grande e outro muito pequeno, este deverá ser preterido. Entre dois terrenos, dos quais um ficará sem aguada se o terreno litigioso for adjudicado ao outro, ao primeiro deve ser feita a adjudicação” (Digesto apud Theodoro Jr., Humberto. “ Demarcação, divisão, tapumes”. In: Terras particulares, 2. ed. São Paulo, Saraiva, 1996, p. 233). (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.305. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 27/10/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

Sobre o ”Direito de Vizinhança”, tem-se sob a visão de Flavio Tartuce, Vol. 3, Direito Civil, 2018, a matéria que  regula  o  direito  de  vizinhança tem natureza de ordem pública, pois interessam muito mais do que almejam as partes envolvidas, ou seja, aos proprietários dos terrenos vizinhos. As normas de  regência  dos  direitos  de  vizinhança  são  preferentemente  cogentes,  porque os conflitos nessa matéria tendem ao litígio e ao aguçamento de ânimos. Encerrando o tratamento  do  direito  de  tapagem,  sendo  confusos  os limites  entre  as  propriedades,  em  falta  de  outro  meio,  se  determinarão  de conformidade  com  a  posse  justa  (CC  1.298  ). Pelo  mesmo  comando legal, não sendo essa posse justa provada, o terreno contestado se dividirá por partes  iguais  entre  os  prédios,  ou,  não  sendo  possível  a  divisão  cômoda,  se adjudicará a um deles, mediante indenização ao outro. Assim, a prioridade é a definição  dos  limites  pela  posse  justa  (art.  1.200  do  CC).  Não  havendo  tal prova,  haverá  determinação,  em  ação  demarcatória,  da  linha  divisória  das propriedades. Isso fica claro pelo que consta dos arts. 578 a 581 do CPC/2015, que tratam da referida demanda, a saber: “Art. 578. Após o prazo de resposta do  réu,  observar-se-á o procedimento comum”. “Art. 579. Antes de proferir a sentença, o  juiz  nomeará  um  ou  mais  peritos  para  levantar o  traçado da  linha demarcanda”.  “Art.  580.  Concluídos  os  estudos,  os  peritos  apresentarão minucioso laudo sobre o traçado da linha demarcanda, considerando os títulos, os  marcos,  os  rumos,  a  fama da  vizinhança,  as  informações  de  antigos moradores do lugar e outros elementos que coligirem”. “Art. 581. A sentença que  julgar  procedente  o  pedido  determinará  o  traçado  da  linha  demarcanda. Parágrafo  único.  A  sentença  proferida  na  ação  demarcatória  determinará  a restituição  da  área  invadida,  se  houver,  declarando  o  domínio  ou  a  posse  do prejudicado, ou ambos”. 

Percebe-se  que  o  trabalho  será  de  engenharia,  a  fim  de  se  determinar por trabalho técnico qual a propriedade de cada um. Se a divisão da área não for  cômoda,  levando-se  em  conta  a  função  social  da propriedade  e  o  caso concreto   (particularmente   o   animus   dos   envolvidos),   caberá   ação   de adjudicação da área por um dos confinantes, sendo indenizado o outro. (Flavio Tartuce, Vol. 3, Direito Civil, 2018, ”Direito de Vizinhança”, encontrado na sala de estudo do site unisalesiano.edu.br/, Acessado 27/10/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

No dizer de Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, em caso de dúvida ou confusão no estabelecimento de limites divisórios entre dois prédios, ou seja, quando o registro imobiliário não esclarecer devidamente, utilizar-se-á o critério da posse justa (não violenta, precária ou clandestina), para a distribuição da área. Assim, o proprietário terá direito, apenas, à área que não foi objeto de vício da posse.

Se o critério da posse justa não for passível de constatação, a lei determina que a área seja dividida em porções iguais entre os titulares confinantes. Se também não for possível, adjudicar-se-á esta área litigiosa a um deles, mediante ressarcimento ao outro. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud  Direito.com acesso em 27.10.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Direito Civil Comentado - Art. 1.294, 1.295, 1.296 Dos Direitos de Vizinhança – Das Águas – VARGAS, Paulo S. R.

 

Direito Civil Comentado - Art. 1.294, 1.295, 1.296

Dos Direitos de Vizinhança – Das Águas – VARGAS, Paulo S. R. - Parte Especial – Livro III – Título III – Da Propriedade (Art. 1.288 a 1.296) Capítulo V – Dos Direitos de Vizinhança – Seção V – Das Águas -  

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Art. 1.294. Aplica-se ao direito de aqueduto o disposto nos artigos 1.286 e 1.287.

A resposta de Francisco Eduardo Loureiro, é que o Código Civil de 1916 não continha regra similar. Tudo o que foi dito acerca da passagem forçada de cabos e tubulações, a que se remete o leitor, aplica-se à passagem de aqueduto, com vista da similitude de situações. Algumas consequências advêm de extensão do regime jurídico. A primeira delas diz respeito ao cálculo da indenização, que deve ser cabal, abrangendo não somente a desvalia da passagem do canal como também a desvalorização do remanescente; a segunda, ao direito do titular do prédio onerado exigir caução no caso de risco plausível decorrente das obras; a terceira afirma que desaparece a servidão legal se não mais persistir sua causa; a quarta, que pode o titular do prédio onerado remanejar a suas expensas a passagem, desde que não cause prejuízo ao prédio beneficiário, que já pagou por ela. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.300. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 26/10/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

Segundo entendimento do autor Tauã Lima Verdan, em seu artigo intitulado: “Do direito de edificação da servidão de aqueduto em terreno vizinho à luz do entendimento jurisprudencial”, na parte referente ao artigo em comento aponta que  em decorrência da similitude existente entre o aqueduto e a passagem de tubulações e cabos, o CC 1.294, expressamente, diccionar acerca da aplicação das disposições contidas nos artigos 1.286 e 1.287. denota-se que o fito da norma é assegurar, por meio da incidência dos artigos supramencionados, maiores garantias ao titular do prédio serviente no que se refere à matéria de segurança e indenização pela desvalorização da área remanescente, em decorrência da edificação de aquedutos. Sobre a instituição dos aquedutos, o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul já assentou que: “Ementa: Apelação Cível. Servidão legal de aqueduto. Direitos de vizinhança. Legitimidade ativa ad causam do arrendatário. Irrigação de lavoura de arroz. Impossibilidade de condução da água por meio distinto. Prévia indenização. Preenchimento dos requisitos legais. Em que pese a denominação atribuída pelo Código de Águas (Decreto n. 24.643/1934), a servidão de aqueduto é espécie de direito de vizinhança, não se tratando de direito real sobre coisa alheia. Assim, detêm legitimidade ativa para buscar sua instituição tanto o proprietário do prédio dominante, quanto seu possuidor. Hipótese em que a necessidade de passagem das águas pelo imóvel rural da ré encontra respaldo no CC 1.293 c/c art. 117, b, do Código de Águas, porquanto se trata de medida indispensável à irrigação de lavoura arrozeira, ou seja, ao desenvolvimento da agricultura. [...]”. (Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul – Vigésima Câmara Cível/Apelação Cível n. 70059836361/Relator: Desembargador Dilso Domingos Pereira/Julgado em 19.11.2014).

“Ementa: Servidão. Uma vez instituída a servidão para passagem de água entre particulares e doada a área serviente, a relação passa a existir exclusivamente entre este proprietário e o dono do aqueduto. É inexistente o cancelamento da servidão feita por quem não mais é do detentor do domínio do imóvel. Recurso provido apenas para excluir da lide empregado do serviente, executor do serviço que danificou o aqueduto.” (Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do sul – Segunda Turma Recursal Cível / Recurso Cível n. 71000613851/Relatora: Rosane Wanner da Silva Bordasch/ Julgado em 26.01.2005).

Meirelles, em tom de arremate, assinala que a faculdade legal de promover a canalização das águas através de terrenos alheios é, concomitantemente, um direito do proprietário e uma restrição da vizinhança, sendo classificada como servidão de aqueduto, sendo concedida uma ação de rito especialíssimo para sua obtenção. Aludida ação tanto pode ser utilizada pelo particular como pelo Poder Público, com a diferença de que, no primeiro caso, o direito de atravessar com aqueduto as propriedades particulares será reconhecido em juízo, sendo, para tanto, imprescindível um provimento jurisdicional para tal constituição. Já no segundo caso, o Poder Público interessado, previamente, decretará a servidão, cominando judicialmente, caso não haja consenso, o montante da indenização a ser paga aos prejudicados.

Do Direito de Edificação da Servidão de Aqueduto em Terreno Vizinho à luz do entendimento jurisprudencial do STJ – Em consonância com os argumentos apresentados até o momento, cuida destacar que um dos aspectos mais relevantes nas limitações inerentes ao direito de propriedade diz respeito aos direitos de vizinhança, os quais consistem em restrições legais ao livre exercício dos poderes inerentes à propriedade em prol da convivência harmoniosa entre titulares de direitos entre prédios vizinhos. A doutrina estrangeira costumava identificar os institutos dos direitos de vizinhança como “servidões legais”. Entretanto, há que distinguir os dois institutos: os direitos de vizinhança têm por finalidade regulamentar, por meio da lei, os próprios limites do direito de propriedade em relação aos demais direitos de propriedade potencialmente em conflito. Portanto, para um determinado direitos ser qualificado como de vizinhança, é necessário que a utilização de parcela da propriedade alheia seja essencial ao aproveitamento do prédio, razão pela qual será exigível, de maneira impositiva, por decorrência da lei, a submissão do direito de propriedade de um vizinho ao do outro.

Ademais, o termo “vizinhança”, no sentido empregado pelo instituto correspondente, tem acepção própria, não necessariamente coincidente com o sentido comum, consistindo nos prédios que podem sofrer repercussão dos atos propagados de prédios próximos ou que com esses possam ter vínculos jurídicos, não se limitando, pois, às propriedades confinantes. O direito às águas e a seu curso e transporte constitui matéria de inegável importância para a sobrevivência de pessoas e animais e também para a indústria, notadamente a agrícola, apresentando, pois, nítido caráter social. O acesso à água é, contudo, restrito pelas peculiaridades dos diversos terrenos, razão pela qual a disciplina de seu aproveitamento se torna relevante para o estudo do direito de propriedade, o que motiva o tratamento do tema nos direitos de vizinhança. Neste sentido, sobre a temática, é possível transcrever a ementa do Recurso Especial nº 1.616.038, de relatoria da Ministra Nancy Abdrighi, que estabelece a possibilidade de edificação da servidão de aqueduto, em terreno vizinho, mesmo sem a autorização do proprietário do imóvel afetado: “Ementa: Recurso Especial. Direito processual cível e civil. Embargos de declaração. Omissão, contradição ou obscuridade. Não ocorrência. Direito ás águas. Art. 1.293 do CC/02. Direito de vizinhança. Propriedade. Função social. Restrições internas. Passagem de águas. Obrigatoriedade. Requisitos. Água. Bem de domínio público. Uso múltiplo. Art. 1º, I e IV, da Lei 9.433/05. Prévia indenização. Desprovimento. 1. Ação ajuizada em 12/11/2009. Recurso especial interposto em 10/02/2015. Conclusão ao gabinete em 25/08/2016. 2. Trata-se de afirmar se i) ocorreu negativa de prestação jurisdicional; e ii) o proprietário de um imóvel tem o direito de transportar a água proveniente de outro imóvel através do prédio vizinho, e qual a natureza desse eventual direito. 3. Ausentes os vícios do art. 535 do CPC, rejeitam-se os embargos de declaração. 4. O direito de propriedade, de acordo com o constitucionalismo moderno, deve atender a sua função social, não consistindo mais, como anteriormente, em um direito absoluto e ilimitado, já que a relação de domínio, agora, possui uma configuração complexa – em tensão com outros direitos igualmente consagrados no ordenamento jurídico. 5. Os direitos de vizinhança são manifestação da função social da propriedade, caracterizando limitações legais ao próprio exercício caracteriza um determinado direito como de vizinhança é a sua imprescindibilidade ao exercício do direito de propriedade em sua função social. 6. O direito à água é um direito de vizinhança, um direito ao aproveitamento de uma riqueza natural pelos proprietários de imóveis que sejam ou não abastecidos pelo citado recurso hídrico, haja vista que de acordo com a previsão do art. 1º, I e IV, da Lei 9.433/97, a água é um bem de domínio público, e sua gestão deve sempre proporcionar o uso múltiplo das águas. 7. Se não existem outros meios de passagem de água, o vizinho tem o direito de construir aqueduto no terreno alheio independentemente do consentimento de seu vizinho; trata-se de imposição legal que atende ao interesse social e na qual só se especifica uma indenização para evitar que seja sacrificada a propriedade individual. 8. Recurso especial desprovido” (Superior Tribunal de Justiça – Terceira Turma/REsp 1.616.038/RS/Relatora: Ministra Nancy Andrighi/ Julgado em 27.09.2016/ Publicado no DJe em 07.10.2016).

Como a água é um bem de domínio público de uso múltiplo, tendo, portanto, a recorrida o direito de a ela ter acesso – cumpre verificar se o recorrente tem o dever de suportar a passagem de aqueduto por sua propriedade. De fato, a identificação de um direito abstrato à água não conduz, necessariamente, ao reconhecimento do direito de vizinhança de exigir do vizinho a passagem de aqueduto. A exegese da permissão contida no CC 1.293 deve, assim, partir da averiguação de uma contingência: não deve haver outro meio de acesso às águas. Caso presente essa eventualidade, a leitura de referido dispositivo há de resultar no reconhecimento de que se cuida de verdadeiro direito de vizinhança e, portanto, limite interno inerente ao direito de propriedade. A obrigatoriedade da sujeição ao direito do vizinho às águas é também ressaltada pelo CC 1.294, que prevê a aplicação ao aqueduto das regras da passagem de cabos e tubulações, a qual é obrigatória, conforme as regras dos artigos 1.286 e 1.287 da Lei 10.406/2002. Entretanto, se houver outros meios possíveis de acesso à água, não deve ser reconhecido o direito de vizinhança, pois a passagem de aqueduto, na forma assim pretendida, representaria mera utilidade – o que afasta a incidência de servidão, nos termos do CC 1.380 da legislação supramencionada. (Tauã Lima Verdan, em seu artigo intitulado: “Do direito de edificação da servidão de aqueduto em terreno vizinho à luz do entendimento jurisprudencial”, publicado em âmbitojurídico.com.br em 01-02-2017, Acessado em 26/10/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 1.295. O aqueduto não impedirá que os proprietários cerquem os imóveis e construam sobre ele, sem prejuízo para a sua segurança e conservação, os proprietários dos imóveis poderão usar das águas do aqueduto para as primeiras necessidades da vida.

Assegura esse dispositivo aos proprietários dos imóveis, onde passa o aqueduto, que utilize de suas águas para as primeiras necessidades. Faculta-lhes, também, cercar os seus imóveis e construir sobre o aqueduto, desde que não haja prejuízo para a sua segurança e conservação. O artigo é a repetição, com aprimoramento, da redação do art. 130 do Código de Águas (Dec. n. 24.643, de 10-7-1934), devendo a ele ser dado o mesmo tratamento doutrinário. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 666, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 26/10/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Na observação de Francisco Eduardo Loureiro, o artigo em exame não encontra correspondente no Código Civil de 1916. Reproduz e condensa parcialmente o que contêm os arts. 130 e 134 do Código de Águas. O dono ou possuidor do prédio serviente pode cercar ou construir ao redor ou sobre o aqueduto, desde que de modo compatível com sua segurança e conservação. O Código de Águas, mais minucioso, reza que há a favor do prédio dominante o direito de trânsito pelas margens do aqueduto, para seu exclusivo serviço. No caso de cercas ou construções, o acesso e as reparações necessárias não podem ser impedidos, sendo que, em tais casos, o dominante avisará previamente o serviente (art. 130, parágrafo único). A segunda parte do artigo reproduz o que contém o art. 134, § 2º, do Código de Águas, assegurando ao dono ou possuidor do prédio onerado o direito de também utilizar a água canalizada, desde que limitada às primeiras necessidades da vida, ou seja, para uso estritamente pessoal e doméstico. Note-se que não se trata de águas supérfluas, cuja utilização mais ampla e onerosa é tratada no artigo seguinte. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.301. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 26/10/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

Gizando o artigo em comento Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, com o objetivo de conciliar os interesses dos vizinhos, o legislador estabeleceu a impossibilidade do aqueduto inibir a realização de cercas ou construções no imóvel onerado, bem como a possibilidade de utilização das águas do aqueduto para as primeiras necessidades da vida do proprietário. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud  Direito.com acesso em 26.10.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 1.296. Havendo no aqueduto águas supérfluas, outros poderão canalizá-las, para os fins previstos no CC 1.293, mediante pagamento de indenização aos proprietários, prejudicados e ao dono do aqueduto, de importância equivalente às despesas que então seriam necessárias para a condução das águas até o ponto de derivação.

Parágrafo único. Têm preferência os proprietários dos imóveis atravessados pelo aqueduto.

Finalizando a seção V, Francisco Eduardo Loureiro afirma o artigo em exame não encontrar correspondente no Código Civil de 1916, reproduzindo, com algumas inovações, o preceito do art. 134 do Código de Águas (Decreto n. 24.643/34). Porquanto, o objeto da norma são as águas supérfluas, vale dizer, aquelas que sobram, o remanescente da utilização pelo titular do prédio dominante. Como não se tolera o desperdício nem o abuso de direito, podem os interessados, proprietários ou possuidores vizinhos constituir novo aqueduto, para os fins do art. 1.293, anteriormente comentado. O novo aqueduto é oneroso. Paga-se indenização ao dono ou possuidor do prédio serviente em razão de eventual agravamento de sua situação, não coberta pela indenização original. Paga-se, ainda, indenização ao dono do aqueduto, de importância equivalente ao custo de condução da água até o ponto de derivação. Cumpre apenas notar que essa indenização é proporcional, uma vez que a passagem beneficiará ambos os titulares, como refere o art. 134 do Código de Águas, evitando o enriquecimento sem causa de qualquer das partes interessadas. O artigo termina, em seu parágrafo único, estabelecendo critério de preferência entre os vizinhos interessados na utilização das sobras da água canalizada. Tem preferência, como é natural, o dono ou possuidor do prédio onerado, em relação a estranhos. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.301. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 26/10/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

Historicamente O artigo em análise não foi atingido por nenhuma modificação, seja da parte do Senado Federal, seja da parte da Câmara dos Deputados, no período final de tramitação do projeto. A redação atual é a mesma do projeto.

Em sua Doutrina, Ricardo Fiuza comenta que estando sobrando águas (águas supérfluas ou sobejas), estas poderão ser utilizadas por outros proprietários, mediante prévia indenização e pagando, proporcionalmente, as despesas feitas com a condução delas, e confirma o histórico, sobre ser o dispositivo repetição, com aprimoramento, do texto do art. 134 do Código de Águas (Dec. n. 24.643, de 10-7-1934), devendo a ele ser dado o mesmo tratamento doutrinário. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 666, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 26/10/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

De excelente completude o artigo de Péricles Ribeiro Reges, intitulado “Direito de Vizinhança”, expande para todos os artigos referentes ao direito às águas, obrigando a leitor dedicar-se com o máximo de atenção à devida compreensão do instituto perquirido. São incontáveis os casos de problemas derivados de conflitos entre vizinhos, conflitos que independem do local (urbano ou rural) ou condição econômica. A verdade é que conviver em coletividade não é tarefa fácil e aceitar as diferenças de pensamentos, opiniões, etc., é um esforço hercúleo, mas cotidiano e extremamente necessário.

Em tese, nosso lar é o local onde procuramos paz e sossego, se o seu dono, obviamente, assim desejar. Ocorre que, residir próximos à outras pessoas, sendo esta a regra do nosso cenário mundial, podem gerar interferências na medida em que o direito de um morador pode provar atritos/restrições, até mesmo a violação, aos direitos do outro morador, seu vizinho. Daí que, diante dos infinitos, e mais diferentes casos de conflitos entre vizinhos, a legislação brasileira estabeleceu regras, direitos e deveres, para que moradores que residam próximos não venham a conviver em uma verdadeira e constante “guerra”.

A previsão do Direito de Vizinhança, que, grosseiramente falando, nada mais é do que limitações ao uso da propriedade imóvel, edificou emaranhado de normas no Código Civil brasileiro de 2002 (CC/02) visando coordenar e regular a convivência pacífica dos moradores vizinhos. Tais previsões encontram-se do art. 1.277 ao 1.313, do CC/02 e traz diversas seções normativas elencando os direitos e deveres dos moradores quando se trata de respeitar e limitar suas ações ao se deparar com as propriedades vizinhas.

Pode-se citar, como exemplos, o que fazer quando há risco do prédio vizinho ruir (art. 1280, CC/02 – Do Uso Anormal da Propriedade), a quem pertence a árvore, ou parte da árvore, quando esta encontra-se entre duas propriedades vizinhas (art. 1282, CC/02 – Das Árvores Limítrofes), o direito de abrir passagem na propriedade do vizinho quando o morador não tiver acesso a estrada (art. 1285, CC/02 – Da Passagem Forçada), o direito de acesso à água quando o morador não tiver por força das propriedades vizinhas (arts. 1288 ao 1296, CC/02 – Das Águas), dentre outros diversos, cujos quais, inclusive, podem até mesmo não estar positivados em lei.

É importante ressaltar que os imóveis vizinhos não são apenas considerados aqueles confinantes, ou, em outras palavras, “parede com parede”, visto que os imóveis que se localizam próximos também são abraçados pela legislação pertinente, desde que o ato praticado por um morador venha a repercutir na esfera de propriedade do outro morador, cansando-lhe incômodo, frustração ou prejuízos. Na maioria dos conflitos e dos problemas entre vizinhos, deve-se buscar a via judicial para saná-los. Isso porque se na prática, hipoteticamente falando, a convivência já não é fácil, solucionar problemas advindos da vizinhança se torna quase que impossível.

O Superior Tribunal de Justiça já proferiu uma série de decisões acerca do tema do Direito de Vizinhança e, dentre elas, podemos encontrar diversas situações do cotidiano, daquelas que jamais imaginaríamos encontrar no Judiciário. Questões, por exemplo, que envolvem o subsolo, uso indevido do imóvel, ruídos de vizinhos, acidentes geográficos, interesse público, infiltrações, e assim por diante. Em sua grande maioria, envolve situações em que o morador vizinho praticou atos que prejudicaram o sossego, a saúde ou a segurança do (s) outro (s) proprietário (s), de modo que se a questão ultrapassar esses três pontos, nos afastamos das regras atinentes ao Direito de Vizinhança.

 Relevante informar que o Direito de Vizinhança é uma externação do direito de propriedade, que vigora sob a ótica da função social da propriedade, devendo ser levada em consideração, sem sombra de dúvidas, a boa-fé na (s) conduta (s) entre vizinho (s). Por fim, apropriado informar algumas das principais Ações que são movidas/ajuizadas para salvaguardar os Direitos de Vizinhança, podendo serem aduzidas as seguintes:

 ▪ Ações que visam defender a posse do morador = Ações Possessórias;

 ▪ Ação que visa obstar/impedir algo, como uma construção, ainda em seu início = Nunciação de Obra Nova;

 ▪ Ações que visam demarcar algum território ou dividi-lo = Ação Demarcatória e Ação Divisória;

 ▪ Ações que têm como objetivo condenar o vizinho morador a fazer, não fazer, dar coisa certa ou incerta = Ações Condenatórias. 

 Ademais de outras ações que não possuem um título específico, mas que advêm da legislação aplicável ao caso. Posto isto, podemos concluir que o Direito de Vizinhança é mais complexo do que se imagina. Envolve complicados temas e sua própria legislação já não é tão simples de entender. (Pérecles Ribeiro Reges, em artigo intitulado “Direito de Vizinhança” publicado em março de 2018 no site jus.com.br. Acessado em 26/10/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).