Direito Civil Comentado - Art. 1.299, 1.300, 1.301 Do Direito de Construir – VARGAS, Paulo S. R.

 

Direito Civil Comentado - Art. 1.299, 1.300, 1.301

Do Direito de Construir – VARGAS, Paulo S. R. - Parte Especial –

 Livro III – Título III – Da Propriedade (Art. 1.299 e 1.313) Capítulo V – Dos Direitos de Vizinhança – Seção VII - Do Direito de Construir –

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Art. 1.299. O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos. 

Segundo parecer de Francisco Eduardo Loureiro, o artigo em exame corresponde ao art. 572 do Código Civil de 1916, sem qualquer alteração. Consagra o exercício de dois direitos inerentes ao domínio, quais sejam, os de o dono usar e fruir o imóvel de sua propriedade, dele extraindo seu proveito. O princípio, portanto, é o da liberdade de construir, subordinado, porém, a duas amplas exceções, previstas pelo legislador: a) às restrições previstas no próprio Código Civil, no presente capítulo das relações de vizinhança; b) à observância das normas e dos regulamentos administrativos, que impõem exigências técnicas, sanitárias e estéticas. Note-se que o Poder Público pode não somente fiscalizar e coibir construções que ofendam normas administrativas como também impor a edificação sobre imóvel subutilizado, como prevê o art. 5º do Estatuto da Cidade (Lei n. 10.257/2001).

As limitações administrativas, ao contrário das servidões administrativas e desapropriação, não geram para o proprietário direito à indenização. Na lição de Hely Lopes Meirelles, “limitação administrativa é toda imposição geral, gratuita, unilateral e de ordem pública, condicionadora do exercício de direitos ou de atividades particulares às exigências do bem-estar social” (Direito de construir, 4. ed. São Paulo, Revista dos Tribunais, 2004, p. 68). Podem ser editadas pela União, Estados e Municípios, nos limites de sua competência prevista na Constituição Federal. Podem ter natureza urbanística, ambiental, de segurança e de higiene, ou mesmo militar. Além das limitações explicitadas no CC 1.299, não resta dúvida de que as construções estão, como o exercício de qualquer dos outros poderes do proprietário, sujeitas às cláusulas gerais da função social e do abuso de direito, previstas, respectivamente, nos CC 1.228, § Iº, e 187 do Código Civil. Além disso, restrições convencionais mais gravosas do que as previstas no capítulo do direito de vizinhança e nas normas administrativas podem ser pactuadas entre as partes. São frequentes em loteamentos e condomínios edilícios, criando limitações quanto à destinação do lote, impossibilidade de reparcelamento, recuo da via pública ou dos prédios vizinhos, percentual máximo ou mínimo de ocupação, ou até mesmo características construtivas. Têm natureza de normas urbanísticas complementares e devem integrar o contrato para vincular os adquirentes com especial destaque, caso se trate de relação de consumo. No caso de revenda do lote ou unidade autônoma a terceiro adquirente de boa-fé, essas cláusulas restritivas convencionais devem ingressar no registro imobiliário, para irradiar efeitos erga omnes. Esse ingresso pode se dar tanto no registro da convenção de condomínio edilício quanto no registro do loteamento. Nesse último caso, é conveniente que se reproduzam as restrições nas matrículas de cada lote, facilitando sua ciência por parte de terceiros. Essas limitações, como normas urbanísticas suplementares, não são derrogadas por simples alvará ou autorização administrativa, uma vez que foram aceitas pela própria Administração Pública quando da aprovação do loteamento. Não sobrevivem, porém, a novas leis que, como restrições legais, “têm supremacia sobre as convencionais e as derrogam quando o interesse público exigir, alterando as condições originais do loteamento, quer para aumentar as limitações originárias, quer para liberalizar as construções e usos até então proibidos” (Meirelles, Hely Lopes. Direito de construir, 4. ed. São Paulo, Revista dos Tribunais, 2004, p. 116). Corolário das limitações, qualquer que seja sua origem, é prerrogativa dos vizinhos prejudicados embargarem a construção ou exigirem sua demolição se outra sanção não for cominada pelo legislador. Note-se que prevalecem as limitações administrativas ou convencionais, se forem mais gravosas do que as decorrentes do direito de vizinhança. Ao contrário, se forem mais liberais, pode o vizinho prejudicado invocar então as regras do direito de vizinhança para embargar ou demolir a construção ilícita. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.305-06. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 28/10/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

Na colaboração do DireitoNet, relativo ao Direito de Vizinhança, águas e beirais, estabelece o art. 1.300 do Código Civil que "o proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje águas, diretamente, sobre o prédio vizinho", portanto, as águas pluviais devem ser despejadas no solo do proprietário e não no do vizinho, já que este só está obrigado a receber as águas que naturalmente correm para seu prédio. (Explanação em relação ao Direito de Construir – do direito de vizinhança - águas e beirais extraído do site DireitoNet.com.br, postado em 25 de out de 2008, atualizado até a 17.11.2017 acessado em 28.10.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Na fala dos autores Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, o direito de construir do proprietário, em seu terreno, deve respeitar, como cediço, o direito dos vizinhos trazidos por regulamentos administrativos. Efetivamente, há uma ampla prerrogativa do titular do bem em levantar construções em suas divisas, mas se sujeita às limitações eventualmente impostas pelas posturas municipais e por demais normas que lhe obriguem a garantir a segurança e tranquilidade dos confinantes. Alvará municipal de construção concedido sem atendimento a regulamento administrativo que determina área considerada como de preservação permanente poderá ser revogado ou até anulado, e não chega a geral direito adquirido em favor do titular (RT 659/171). (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud  Direito.com acesso em 28.10.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Art. 1.300. O proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje águas, diretamente, sobre o prédio vizinho.

Como defende Francisco Eduardo Loureiro, o artigo em exame aperfeiçoa a regra detalhada que continha o art. 575 do Código Civil de 1916, que restringia o lançamento de águas a beirais de telhados e impunha uma distância mínima de 10 centímetros da linha divisória. Revogado se encontra, também, o art. 105 do Código de Águas (Decreto n. 24.643/34), que aludia à distância de 18 centímetros entre o beiral e a linha divisória. Mais sábia é a redação atual, que evitou casuísmos e impediu, em sentido amplo, o lançamento direto de águas sobre o imóvel vizinho, de qualquer modo: por goteiras, filetes ou correntes. Abrange a regra não somente beirais, como também calhas ou qualquer outra técnica construtiva de escoamento de águas pluviais. Eliminou-se a referência à distância de 10 centímetros, bastando, agora, a observância das posturas administrativas e a finalidade da norma, que é o prejuízo ao imóvel vizinho. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.308. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 28/10/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

Historicamente, a norma em tela foi alvo de alteração pela Câmara dos Deputados, no período inicial de tramitação do projeto. Assim dispunha o artigo: “O proprietário edificará de maneira que o beiral de seu telhado não despeje sobre o prédio vizinho, deixando entre este e o beiral, quando por outro modo o não possa evitar, um intervalo de dez centímetros, pelo menos. A redação do texto original do projeto era defeituosa, como deixou claro o relatório Ernani Satyro, porque só se referia às águas pluviais lançadas pelo telhado, quando por muitos outros modos um prédio pode lançar águas de qualquer origem, e não somente pluviais e só pelo telhado, sobre o confinante. Além disso, não era conveniente que a lei civil fixasse a distância entre o beiral e o prédio vizinho, pois isso era matéria de regulamentação municipal. Pondere-se ainda que a técnica moderna de construções retém as águas de muitas maneiras, independentemente da distância entre os prédios. A proibição de despejar águas sobre o prédio vizinho não se restringe ao beiral do prédio, nem é essencial que se determine um intervalo de dez centímetros entre o prédio contíguo e o beiral. Melhor é que uma norma genérica discipline a matéria, sem excepcionar um caso.

Conforme a Doutrina de Ricardo Fiuza, este artigo inovou, apenas, ao excluir a distância mínima entre vizinhos, tornando, assim, mais rigoroso o comando contido na norma. No mais é repetição, com aprimoramento da redação e da redação legislativa, do art. 575 do Código Civil de 1916 e do art. 575 do Código de Águas (Dec. n. 24.643, de 10-7-1934), devendo a ele ser dado o mesmo tratamento doutrinário. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 668, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 28/10/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Em seu artigo publicado em direito.com, Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, não deve ser confundido o despejo de águas com o seu fluxo normal. De qualquer forma, o disposto no artigo em comento diz respeito ao estilicídio, ou seja, é o ato de escoamento das águas das chuvas diretamente para o prédio vizinho, vedada pelo legislador.

Assim era previsto no Código de Águas (Decreto n. 24.643/34): Art. 105. O proprietário edificará de maneira que o beiral de seu telhado não despeje sobre o prédio vizinho, deixando entre este e o beiral, quando por outro modo não o possa evitar, um intervalo de 10 centímetros, quando menos, de modo que as águas se escoem. De qualquer maneira, não sendo levada a cabo tal providência, com a ocorrência de danos por conta disso no prédio vizinho, o titular haverá de responder pelas consequências cíveis pertinentes. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud  Direito.com acesso em 28.10.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 1.301. É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho.

§ 1º. As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de setenta cinco centímetros.

§ 2º. As disposições deste artigo não abrangem as aberturas para luz ou ventilação, não maiores de dez centímetros de largura sobre vinde de comprimento e construídas a mais de dois metros de altura de cada piso.

Segundo o histórico, o dispositivo foi alvo de alteração, por parte da Câmara dos Deputados. através de emenda do Deputado Antônio Morimoto, ainda no período inicial de tramitação do projeto. A redação original era a seguinte: “É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho. § 1º As janelas perpendiculares, e as cuja visão não incida sobre a linha divisória, não podem ser abertas a menos de setenta e cinco centímetros desta, medidos a partir do lado dela mais próximo. § 2º As disposições deste artigo não abrangem as frestas. seteiras, ou óculos para luz, não maiores de dez centímetros de largura sobre vinte de comprimento e construídas pelo menos a dois metros de altura, contados do chão, em ambos os lados da parede”. A emenda procurou adequar o dispositivo às modernas técnicas da construção civil.

Em sua Doutrina Ricardo Fiuza aponta a Inovação  do artigo ao prever, no § 1º , a distância mínima de setenta e cinco centímetros para a abertura de janelas -que dão vista à linha divisória. Caracteriza abuso do direito de propriedade o não-atendimento das restrições contidas nesse artigo, mesmo que o órgão regulador próprio autorize (RT, 724/352). De resto, o dispositivo repete com melhor redação e técnica legislativa , o art. 573 e seus parágrafos do Código Civil de 1916, devendo a ele ser dado o mesmo tratamento doutrinário. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 669, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 28/10/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Sob a ótica de Francisco Eduardo Loureiro, o artigo em exame corresponde ao art. 573 do Código Civil de 1916, mas sofreu alterações significativas. O caput teve a redação aperfeiçoada, eliminando a menção a goteiras, matéria estranha à abertura de janelas e terraços, aqui disciplinada. A principal mudança, porém, se encontra no § Iº, que tornou sem efeito antiga súmula do STF, adiante examinada. Visa o preceito a preservar o direito à privacidade, hoje garantido no capítulo dos direitos da personalidade e no art. 5º da Constituição Federal. Para tanto, proíbe a abertura de janelas, eirado, terraço ou varanda a menos de 1,5 metro do terreno vizinho. Conta-se a medida tomando como início a janela, ou o gradil do terraço ou eirado, ainda que estes se encontrem recuados ou embutidos em uma parede. A medida final é a linha divisória entre os imóveis e não a janela do vizinho. Caso haja tapume ou muro sobre a linha divisória, até a sua metade.

O § 1º consagra relevante novidade, qual seja, a de que a janela perpendicular ou oblíqua, desde que a visão não incida sobre a linha divisória, pode ser aberta a não menos do que 75 centímetros da linha divisória. Embora não diga a lei de modo expresso, a mesma regra vale para terraços, eirados e varandas, desde que o bem que se visa tutelar - a privacidade - não seja vulnerado por tais obras. Não mais persiste, portanto, a Súmula n. 414 do STF, do seguinte teor: “Não se distingue a visão direta da oblíqua, na proibição de abrir janela, ou fazer terraço, eirado, ou varanda, a menos de metro e meio do prédio de outrem”. A regra, agora, pode ser enunciada de modo diverso: sempre que a visão não incida sobre a linha divisória, a restrição cai para 75 centímetros. De outro lado, afinada com o Código Civil de 2002 está a Súmula n. 120 do STF: “ Parede de tijolos de vidro translúcido pode ser levantada a menos de metro e meio do prédio vizinho, não importando servidão sobre ele”. Apenas se ressalva que os tijolos translúcidos devem preservar a finalidade explicitada pelo legislador, qual seja, impedir a visão direta e a invasão da privacidade alheia.

Finalmente, o § 2º do artigo em exame esclarece, com mais precisão do que o fazia o § 1º do art. 573 do Código Civil de 1916, que a restrição não alcança simples aberturas para luz e ventilação. Impôs requisitos objetivos para tais aberturas, que não podem exceder 10 centímetros de largura sobre 20 de comprimento e devem ser construídas a mais de 2 metros de altura de cada piso. Parece claro, embora não o diga o legislador, como deveria, que se a abertura for em altura tal que resguarde a privacidade do vizinho não há óbice a sua construção, porque estará preservado o valor eleito pela lei. Claro que havendo concordância do vizinho prejudicado, podem janelas ou terraços ser abertos junto à linha divisória. Por outro lado, se restrições administrativas impuserem recuo superior ao previsto no Código Civil, prevalecem sobre o interesse privado e devem ser observadas pelos proprietários. A sanção ao comportamento proibido pelo legislador abre ao vizinho ofendido a possibilidade de ajuizar execução de obrigação de fazer, mediante desfazimento da obra ou pedido cominatório, ou, ainda, de erguer contramuro para evitar o devassamento, nos prazos e hipóteses previstos no artigo seguinte. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.308-09. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 28/10/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

Em Direito.com, Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, acusam que o legislador sacramenta a proibição de abertura de janelas ou a construção de terraços (eirados) e varandas a menos de metro e meio do terreno vizinho, fazendo valer o direito constitucional à privacidade e intimidade. Por meio de ação de nunciação de obra nova, o proprietário do prédio vizinho poderá obstar a continuidade da obra iniciada, paralisando-a em seu estado, desde que exponha indevidamente seu imóvel, assim como poderá coagir aquele a demoli-la, se terminada, pela mesma razão, mediante competente ação demolitória.

 

Para a viabilidade da ação de nunciação de obra nova exige-se a comprovação da atitude de gravidade do titular da obra em andamento, que viola a legislação específica e causa prejuízo iminente ao vizinho (RT 778/321).

 

Súmula 120 do STF: “Parede de tijolos de vidro translúcido pode ser levantada a menos de metro e meio do prédio vizinho, não importando servidão sobre ele”. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud  Direito.com acesso em 28.10.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).