DIREITO CIVIL III 3º BIMESTRE VARGAS DIGITADOR 1.CONDOMÍNIO – CONCEITO. 2. CONDOMÍNIO – CLASSIFICAÇÕES. 3. DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS. USAR. REIVINDICAR. DISPOR. Despesas e Frutos. 4. CONDOMÍNIO – EXTINÇÃO. Administração do Condomínio. Do Condomínio Necessário.

DIREITO CIVIL III 3º BIMESTRE  VARGAS DIGITADOR

1.                CONDOMÍNIO – CONCEITO.

ü   É a existência de pluralidade de titulares do direito de propriedade sobre um determinado bem de maneira simultânea.

ü  “Dá-se o condomínio quando, em uma relação de direito de propriedade, diversos são os sujeitos ativos” (SILVIO RODRIGUES: 195);

ü  Há, portanto, várias pessoas que ao mesmo tempo são detentoras do direito de propriedade (copropriedade);

ü  Todos os coproprietários são donos do todo, ainda que acordem entre si uma divisão da propriedade, pois cada um exerce os atos de propriedade sobre o bem como um todo;

ü  “Entende-se que o direito de propriedade é um só, do qual cada um dos coproprietários tem uma parte ideal” (SILVIO RODRIGUES: 195);

ü  “Cada comunheiro, em face de terceiros, atua como proprietário exclusivo e ordinário; mas, em face de seus consortes, seu direito esbarra em igual direito destes” (SILVIO RODRIGUES: 195).

2.                CONDOMÍNIO – CLASSIFICAÇÕES.

Quanto à Origem:

ü  Tendo em vista a fonte do condomínio;

ü  Condomínio Convencional: tem como parâmetro básico de surgimento a vontade das partes. Com isso é possível afirmar que se origina de um negócio jurídico.

·        Formado de forma espontânea, é a manifestação de vontade que cria a situação condominial;

·        Caso não seja expresso o percentual entende-se que a divisão é proporcional ao número de condôminos;

·        O condomínio não é o objeto do negócio jurídico, o condomínio decorre do contrato, mas não é expresso nele (ocorre de forma indireta).

ü   Condomínio Incidente: Também chamado de condomínio fortuito ou eventual, seu aparecimento decorre de causas alheias à vontade das partes (nasce de um fato).

ü  Condomínio Legal: também chamado de necessário ou forçado, surge por imposição da lei, sem que as partes possam modular essa relação condominial;

ü  Ex: Muros Limítrofes.

ü  Quanto ao Objeto:

ü   Universal:  O condomínio incide sobre a totalidade do bem, não há nenhuma parte do bem excluída da situação condominial;

ü  Particular: o condomínio é vinculado a determinadas partes ou efeitos.

ü  EX: Condomínio Edilício

ü  Quanto à Necessidade:

ü   Ordinário / transitório: Mediante a vontade das partes o condomínio pode deixar de existir, é passível de destruição quanto à situação condominial;

ü  Permanente: É eterno, não pode ser desfeito, a menos que seja pela destruição dos bens.

ü  Quanto à Forma:

ü   Pró-Diviso: A copropriedade existe juridicamente, contudo não existe de fato, pois cada coproprietário tem uma parte determinada e específica do bem;

·        Ex: Condomínio Edilício;

·        Mediante acordo de vontade as partes dividem a parte física que pertencerá a cada sujeito e nessa parte o sujeito exerce os atos de propriedade como se não houvesse condomínio.

ü  Pró-Indiviso: Existe tanto de direito quanto de fato.

 3.  CONDOMÍNIO – DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS.

ü  Art. 1314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la  de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.

ü   Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou  gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros;

       USAR

ü  O Condômino tem direito de usar a coisa;

ü  Pode haver conflito entre os condôminos sobre o uso do bem, mas ainda que o condomínio seja pró-diviso cada um deve respeitar o direito do outro;

ü  Cada condômino pode usar o seu pedaço sem detrimento do doutro;

ü  Casuística:

·        “A” é coproprietário e usa o bem exclusivamente a coisa; “B” também é coproprietário, mas na usa o bem. “B” não pode usar contra “A” o direito de sequela, pois ele também é proprietário. “B” também não pode pedir a posse do bem já que “A” é que está exercendo a posse. Esse é um problema de difícil solução, pois “B” não pode discutir nem a propriedade nem a posse.

    

     REIVINDICAR

ü   A reivindicação em relação a terceiros, quando realizada por apenas um dos condôminos, pode ser realizada independente da presença dos demais (1791 e 1827 CC);

ü  Neste caso há litisconsórcio facultativo e unitário;

ü  “É evidente que a ação reivindicatória só cabe contra terceiros e não contra os condôminos, pois estes, na qualidade de donos, oporiam ao reivindicante direito igual ao por ele ostentado” (SÍLVIO RODRIGUES:198);

ü   O condômino também pode proteger a posse, tanto de terceiros quanto do próprio condômino;

ü  “O condômino, dada sua condição de possuidor, pode defender sua posse contra quem quer que seja e até contra o seu consorte” (SÍLVIO RODRIGUES:198);

DISPOR

ü   O Condômino pode dispor da coisa, na medida da sua fração ideal;

ü  Este problema estará atrelado à divisibilidade do bem (analisando-se se o fracionamento gera: alteração da natureza do bem, redução do valor, ou alteração da destinação);

ü  Direito de preferência: também chamado de prelação ou perempção, previsto no art. 504, dispõe que caso um dos condôminos pretenda vender sua fração do bem indivisível os demais condôminos tem preferência para comprar essa fração;

·        No caso de bens divisíveis é possível alegar um direito de preferência tendo em vista a função social da propriedade, evitando conflitos e garantido a manutenção da integralidade do bem;

·        O prazo de 80 dias do art. 504 deve ser contato a partir do conhecimento. Ainda assim deve-se identificar o momento em que esse conhecimento ocorre;

·        O condômino também pode gravar a coisa (onerar, como por exemplo hipotecar) na medida da sua fração ideal;

ü   “A regra tradicional de ninguém ser obrigado a permanecer em condomínio (...) defere ao comunheiro o direito de exigir, a qualquer tempo, a divisão da coisa comum” (SÍLVIO RODRIGUES:199);

       Despesas e Frutos

ü  Art. 1315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.

ü  Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.

ü  Art. 1316. Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte ideal.

ü   § 1º. Se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a renúncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos pagamentos que fizerem.

ü  § 2º. Se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum será dividida.

ü  Art. 1317. Quando a dívida houver sido contraída por todos os condôminos, sem se discriminar a parte de cada um na obrigação, nem se estipular solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinhão na coisa comum.

ü  Art. 1318. As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, e durante ela, obrigam o contratante; mas terá este ação regressiva contra os demais.

ü  Art. 1319. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou.

ü  Os condôminos devem arcar comas despesas da coisa na medida do seu quinhão.

ü   No caso de apenas um dos condôminos usar o bem, tecnicamente ele estará usando parte do bem do outro, então é razoável alegar que aquele que usa o bem deve pagar ao outro, parte dos frutos (Aluguel = fruto civil) que ele teria com o bem.

4.                CONDOMÍNIO – EXTINÇÃO.

ü   Art. 1320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.

ü  § 1º. Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.

ü   § 2º. Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador.

ü  § 3º. A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.

ü  Art. 1321. Aplicam-se à divisão do condomínio, no que couber, as regras de partilha de herança (arts. 2.013 a 2.022).

ü  Art. 1322. Quando a coisa for indivisível e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta o condômino ao estranho e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas e, não as havendo, o de quinhão maior.

ü   Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lance, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lance, proferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho.

ü  Ninguém é obrigado a ser condômino se não quiser, podendo desfazer o condomínio a qualquer momento;

ü   O legislador facilita a extinção do condomínio por ele ser fonte latente de problemas;

ü  Indivisibilidade: As partes podem convencionar que o bem seja indivisível, mas essa indivisibilidade é de no máximo 5 anos. Caso, se não, prevalece a lei. Esse prazo pode ser prorrogado, embora o códigonão preveja expressamente essa prorrogação pode ocorrer apenas uma vez.

·        Essa indivisibilidade pode ser estabelecida em testamento ou doação, mas atente do prazo máximo de 5 anos;

·        O juiz pode, a qualquer tempo, determinar a divisão do bem,mesmo antes de 5 anos.

ü   Para examinar a extinção, é preciso examinar se a divisão é amigável ou judicial e se o bem é divisível ou indivisível.

ü  1. Bem Divisível:

ü   Sendo o bem divisível, procede-se com a sua partição (fracionamento físico);

·        Convencional: Extingue-se o condomínio sem maiores problemas, mas caso haja incapaz envolvido, deve ser feita por escritura pública;

·        Judicial: Procede-se com uma ação de divisão da coisa, sendo essa ação imprescritível e de natureza declaratória, na qual se determina o que pertence a cada condômino.

ü   Eventualmente um condômino pode se interessar pela parte do outro (adjudicação).

ü  2. Bem Indivisível:

ü   É possível a venda judicial da coisa comum, havendo as seguintes possibilidades:

·        Adjudica um deles, indenizando os demais;

·        Venda do bem e partição do valor apurado;

·        Em iguais condições de pagamento o condômino prefere a estranhos na compra do bem.

·        Havendo mais de um condômino interessado no bem, prefere o que tiver benfeitorias mais valiosas;

·        Sendo iguais os valores das benfeitorias, prefere o dono do maior quinhão;

·        Sendo iguais os quinhões há um leilão.

       Administração do Condomínio

ü  Art. 1323. Deliberando a maioria sobre a administração da coisa comum, escolherá o administrador, que poderá ser estranho ao condomínio; resolvendo alugá-la, preferir-se-á, em condições iguais, o condômino ao que não o é.

ü  Art. 1324. O condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum.

ü  Art. 1325. A maioria será calculada pelo valor dos quinhões.

ü   §1º. As deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas por maioria absoluta.

ü  § 2º. Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, a requerimento de qualquer condômino, ouvidos os outros.

ü  § 3º. Havendo dúvida quanto ao valor do quinhão, será este avaliado judicialmente.

ü  Art. 1326. Os frutos da coisa comum, não havendo em contrário, estipulação ou disposição de última vontade, serão partilhados na proporção dos quinhões.

       Do Condomínio Necessário

ü  Art. 1327. O condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas regula-se pelo disposto neste Código (arts. 1297 e 1298; 1304 a 1307).

ü  Art. 1328. O proprietário que tiver direito a entremear um imóvel com paredes, cercas, muros, valas ou valados, tê-lo-á igualmente a adquirir meação na parede, muro, valado ou cerca do vizinho, embolsando-lhe metade do que atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado (art. 1297).

ü  Art. 1329. Não convindo os cois no preço da obra, será este arbitrado por peritos, a expensas de ambos os confinantes.

ü  Art. 1330. Qualquer que seja o valor da meação, enquanto aquele que pretender a divisão não o pagar ou depositar, nenhum uso poderá fazer na parede, muro, vala, cerca ou qualquer outra obra divisória.

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