DIREITO CIVIL III - FIM DO TERCEIRO BIMESTRE - 1. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. 2. DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS. 3 ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO. 4.EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO.

1.                CONDOMÍNIO EDILÍCIO

ü  ART. 1331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

ü  § 1º. As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.

ü  § 2º. O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

ü  § 3º. A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.

ü  § 4º. Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.

ü  § 5º. O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.

ü  Conceito:

ü   Trata-se de hipótese em que sobre um determinado bem incide o direito de propriedade de várias pessoas, sendo que cada uma tem uma parte autônoma do bem como sua (como se fosse proprietário simples) e é dono de forma coletiva de outra parte (parte comum).

ü  Trata-se de uma espécie de copropriedade pró-diviso;

ü  A lei 4591/64 trata especificamente sobre condomínios e incorporações. Com o advento do Código Civil de 2002, aquilo em que a lei de 64 estiver em desacordo com o Código fica revogado;

ü  Para se criar um condomínio edilício é preciso criar: ato de instituição, convenção de condomínio e regulamento.

ü  Art. 1322. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

ü   I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

ü  II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

ü  III – o fim a que as unidades se destinam.

ü  Ato de Instituição:

ü   Esse ato é um documento escrito que cria o condomínio e deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis;

ü  Desse documento deve constar:

·        A individualização de cada unidade, que deve também acompanhar a demonstração da fração ideal do terreno e da parte comum de forma específica;

·        A finalidade à qual o condomínio se destina (se é comercial, residencial etc.)

ü   Quanto à forma de surgimento, pode ser por:

·        Ato “mortis causae”: Testamento;

·        Ato “inter vivos”:  pode ocorrer por:

·        Destinação do Proprietário: o sujeito constrói, divide a construção em unidades e depois cria o condomínio juridicamente;

·        Incorporação Imobiliária: trata-se de empreendimento em que o sujeito vende as unidades autônomas e com isso obtém o capital necessário para fazer a obra.

ü   “O ato de instituição do condomínio pode ser realizado sobre prédio por construir, que é a hipótese mais comum ou sobre prédio já construído. No primeiro casso, é ato do incorporador que, obrigatoriamente, deve inscrever seu empreendimento no Registro de Imóveis. No segundo caso, caberá ao proprietário instituir o condomínio”. (SÍLVIO RODRIGUES:213);

·        Nas incorporações o sujeito compra um “nada” e há o risco de o condomínio não ser construído;

·        A incorporação, teoricamente, só pode ser edificada após a aprovação das plantas.

ü  Art. 1333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

ü   Parágrafo único. para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

ü  Art. 1334. Além das cláusulas referidas no art. 1332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:  

ü   I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

ü  II – sua forma de administração;

ü  III – a competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;

ü  IV – as sansões a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

ü  V – o regimento interno.

ü  § 1º. A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.

ü  § 2º. São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

ü  Convenção de Condomínio:  

ü   A convenção de condomínio determina todos os aspectos do condomínio, sendo a norma superior no condomínio;

ü  É um documento escrito, no qual são estipuladas as normas que estabelecem os direitos e deveres dos condôminos, regulando a forma pela qual o condomínio ou prédio será utilizado;

ü  “A Convenção deve prever tudo que interesse diretamente à vida do condômino: finalidade da edificação, pagamento das despesas, escolha do síndico, convocação das assembleias gerais etc.” (SÍLVIO RODRIGUES: 217);

ü   As regras previstas para o condomínio não podem se contrapor à lei.

·        Essas regras têm o intuito de manter a paz ou harmonia social dentro daquele condomínio;

ü   Quorum: A Convenção deve ser assinada pelos proprietários de 2/3 ds frações ideais do condomínio;

ü  Essa convenção é considerada um contrato diferenciado, pois não apenas os que a assinam devem se submeter a ela, mas todos, inclusive os que não assinaram, ela é exigível tanto dos proprietários atuais quanto dos futuros;

ü  Quando registrada, a Convenção é oponível inclusive contra terceiros;

ü   Normalmente a alteração da convenção exige quorum de 2/3 das frações ideais, mas há casos em que se exige a totalidade dos condôminos.

ü  Regulamento (Regimento Interno):

ü  O regulamento é um instrumento acessório à convenção de condomínio;

ü  Normalmente ele traz normas mais específicas para questões cotidianas.

2.                CONDOMÍNIO ELIDÍCIO – DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS.

ü  Art. 1335. São direitos do condômino:

ü  I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

ü  II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

ü  III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

ü  Direito de Usar, Fruir e Dispor:

ü   O direito de usar não pode ferir a segurança, sossego e saúde;

ü  A Disposição física do bem também deve atender a esses preceitos, enquanto a disposição jurídica é livre;

ü  Garagem: Quanto à possibilidade de o proprietário alugar a sua garagem, deve-se observar se a vaga que ele possui é registrada como área comum ou área autônoma:

·        Sendo área comum: o proprietário não pode locar, mas pode realizar cessão de uso;

·        Sendo área autônoma: o proprietário pode locar, inclusive para pessoas de fora, a menos que a convenção proíba. Em qualquer caso, o condômino tem direito de preferência;

ü   Animais:  Sobre a possibilidade de vedação à presença de animais no condomínio:

·        Vedação Geral: é inconstitucional, pois impede o pleno exercício do direito de propriedade sem justo motivo;

·        Vedação Específica: É possível proibir, por exemplo, animais de grande porte;

·        Em qualquer caso, devem ser observadas as medidas de saúde, segurança e sossego.

ü  Direito de Usar a área comum:

ü   Esse direito é limitado pelo direito do outro, que não ode ser atrapalhado;

ü  Direito de Votar e Participar das Assembleias:

ü   O condômino pode se fazer representar nas assembleias;

ü  Não é possível exercer esse direito se o condômino tiver débitos com o condomínio;

ü  Em caso de acordo para o pagamento das parcelas do condomínio, considera-se a dívida antiga paga, já que havendo a transação o acordo constitui uma nova dívida;

·        Assim, havendo dívida negociada, desde que esteja cumprindo a negociação o condômino pode exercer esse direito.

ü   Art. 1336. São deveres do condômino:

ü  I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Relação dada pela Lei nº 10.931, de 2004);

ü  II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

ü  III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

ü  IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes;

ü  § 1º. O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

ü  § 2º. O condômino que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

ü  Art. 1337. O condômino ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas  condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

ü   Parágrafo único. o condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

ü  Dever de Pagar a Parcela Condominial:

ü   A parcela deve ser paga em proporção à fração ideal, a menos que a convenção estabeleça de outra maneira;

ü  A parcela tem caráter “propter rem”;

ü  O dever independe do registro da transferência da propriedade;

ü  Inadimplemento: acarreta Juros, convencional ou legal de 1%;

·        Também pode haver multa de até 2%;

v  Permitia-se até 1980 que a multa fosse de até 20%;

v  É possível defender tanto que valem os 2%, tendo em que o Código Civil em vigor se aplica aos atos a partir de sua vigência; quanto que se aplica os 20% às convenções estabelecidas antes de 2002, por ser a convenção um ato jurídico perfeito que não pode ser alterado pela lei nova.

ü  Dever de não realizar obras que constituam risco para a segurança:

ü   Aplica-se entre os condôminos as regras do direito de vizinhança;

ü  Dever de não alterar a aparência externa:

ü   Nesse caso debate-se sobre a possibilidade de o condômino fechar a sacada com vidro, nesse caso o entendimento majoritário é de que é possível, pois essa medida normalmente visa assegurar a segurança e/ou sossego;

ü  Descumprimento dos deveres:

ü   No caso de descumprimento das obrigações o sujeito deve pagar uma multa, prevista na convenção;

ü  A convenção deve estabelecer que o ato cometido não pode ser praticado;

·        Descumprimento: A multa pode ser de até 5 vezes a parcela condominial;

·        Reincidência: Além da multa normal, deverá pagar uma segunda multa pela reincidência (2 X multa);

·        Valor da Multa: Deve ser estabelecido por pelo menos ¾ dos condôminos (considerando-se a parcela ideal);

ü   Condômino com Reiterado Comportamento Antissocial: A assembleia pode estipular uma multa de até 10 vezes o valor da parcela condominial.

·        Há um entendimento de que poder-se-ia expulsar o sujeito do condomínio, mas isso seria inconstitucional por ofender o direito de propriedade.

ü  Art. 1338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.

ü  Art. 1339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.

ü  § 1º. Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado;

ü  § 2º. É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral.

ü  Art. 1340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

ü  Art. 1341. A realização de obras no condomínio depende:

ü   I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

ü  II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos;

ü  § 1º. As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

ü  § 2º. Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.

ü  § 3º. Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.

ü  § 4º. O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar,não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

ü  Art. 1342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a  utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.

ü  Art. 1343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.

ü  Art. 1344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua consevação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.

ü  Art. 1345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

ü  Art. 1346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.

7. CONDOMÍNIO EDILÍCIO – ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO

ü   Art. 1347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

ü  Art. 1.348. Compete ao síndico:

ü   I – convocar a assembleia dos condôminos;

ü  II -  representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

ü  III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

ü  IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;

ü  V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

ü  VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

ü  VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

ü  VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quanto exigidas;

ü  IX – realizar o seguro da edificação.

ü  § 1º. Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.

ü  § 2º. O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.

ü  Síndico:

ü   O síndico é o sujeito que tem por atribuição técnica representar o condomínio;

ü  Deve ser eleito por 2/3 da assembleia;

ü  O tempo máximo é de 2 anos, permitida a recondução;

ü  É o síndico que dá ciência aos condôminos da existência de assembleias;

ü  Ele é o representante legal do condomínio e caso haja uma ação judicial ele deve levar ao conhecimento da assembleia;

ü  Ele administra e zela pelo condomínio, devendo executar as regras;

ü  Cabe ao sindico também a elaboração do orçamento, cobrança de multas e prestação de contas à assembleia;

·        É possível também a criação de um conselho fiscal;

·        Pode a assembleia também estabelecer um subsíndico  para auxiliar o síndico.

ü  Art. 1349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

ü  Art. 1.350.  Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

ü   § 1º. Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

ü  § 2º. Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.

ü  Art. 1351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, 2004).

ü  Art. 1352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

ü   Parágrafo único. os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

ü  Art. 1353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial;

ü  Art. 1354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.

ü  Art. 1355. Assembleias extraordinárias poderão seer convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

ü  Art. 1356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.

ü  Assembleia:

ü   Existem dois tipos de assembleia:

·        Ordinárias: Previstas na convenção;

v  Deverá, obrigatoriamente, ocorrer uma vez ao ano;

v  Normalmente a assembleia ocorre no mesmo período e no final do ano;

v  A forma para convocação deveria ser a notificação em cada apartamento, mas normalmente fica no elevador ou no quadro de avisos;

·         Extraordinárias: Convocadas para um evento especial.

ü   Se o síndico não convocar a assembleia, ¼ dos condôminos pode fazê-lo;

ü  Quorum especial (sempre em relação à parcela ideal):

·        2/3 para Alteração da Convenção;

·        Totalidade para Alteração da Destinação.

ü  Não sendo exigido quorum especial, o quorum será:

·        1ª Convocação: Maioria da fração ideal;

·        2ª Convocação: Maioria dos presentes.

8. CONDOMÍNIO EDILÍCIO – EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO.

ü  Art. 1357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembleia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.

ü   § 1º. Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.

ü  § 2º. Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.

ü  Art. 1358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o § 2º do artigo antecedente.

ü  Extinção por destruição da edificação:

ü   Havendo o risco ou extinção do imóvel, ocorre a extinção do condomínio;

ü  Essa questão é vinculada à estrutura física;

ü  Realiza-se uma assembleia, extraordinária, convocada pelo síndico ou ¼ dos condôminos, com quorum de decisão de 1/2  + 1 (metade mais um) para decidir sobre as opções:

·        Reconstrução: decidindo-se pela reconstrução, o condômino que não quiser a reconstrução vende a sua parte. O valor dessa parte é definido por avaliação e há direito de preferência para os condôminos.

·        Venda: Decidindo-se pela venda, há direito de preferência para o condômino e o valor é dividido proporcionalmente à fração ideal.

ü  Outra forma de extinção:

ü   A extinção também poderia ocorrer se um dos condôminos comprasse toda a fração ideal e acabasse com as divisões.

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