DIREITO CIVIL III 4º BIMESTRE – VARGAS DIGITADOR - 1. DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS. 2. DIREITO REAL DE SUPERFÍCIE. 3. DIREITO REAL DE SERVIDÃO. 4. DIREITO REAL DE USUFRUTO.

DIREITO CIVIL III 4º BIMESTRE – VARGAS DIGITADOR

1.               DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS.

ü   O proprietário reúne sobre si os atributos de usar, gozar, dispor e reaver a coisa. Alguns entendem que esse direito é ilimitado, em virtude da possibilidade de o proprietário dispor da coisa;

ü  Os direitos reais sobre coisas alheias são de três espécies:

·        De Gozo / Fruição: superfície; servidão; usufruto; uso; habitação; concessão especial para fins de moradia; concessão de direito real de uso.

·        De aquisição: Direito do promitente comprador;

·        De garantia: penhor, hipoteca; anticrese.

2.                DIREITO REAL DE SUPERFÍCIE.

ü  Antecedentes: o direito de superfície já existiu em nosso ordenamento e depois desapareceu, retornando com o Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001) e posteriormente tratado no Código Civil de 2002.

·        Alguns entendem que vigora o Código Civil, outros entendem que vigora o Estatuto da  Cidade nos casos urbanos e o Código Civil nos rurais.

·        Na verdade ambos estão em vigor; quando for utilizado o direito para garantir uma política pública de urbanização, pela especialidade aplica-se o Estatuto da Cidade; nas relações negociais, civis e rurais vale o Código Civil.

ü   Conceito: o Conceito de direito de superfície está previsto no art. 1.369 do Código:

ü  Art. 1369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

ü   Parágrafo único. o direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão.

ü  Natureza Jurídica: Direito Real sobre coisa alheia de gozo ou fruição.

ü   Finalidade: permitir que se plante ou construa em terreno alheio.

·        O terreno não pode já estar edificado, a terra deve estar nua.

ü   Partes:

·        Proprietário: fundeiro; fundieiro, concedente;

·        Quem constrói / planta: superficiário.

ü   Características:

·        Onerosa ou Gratuita. Se for onerosa, se dará mediante o pagamento do cânon que pode ser pago à vista ou parcelado;

·        Responsabilidade: o superficiário responde por todos os tributos;

·        Direito de Preferência: é bilateral, tanto o superficiário deve oferecer ao proprietário se quiser se desfazer do seu direito, como o proprietário deve oferecer primeiro o seu direito ao superficiário.

·        Nessa situação os direitos podem voltar a se consolidar nas mãos de uma só pessoa.

·        Transferência: O direito de superfície pode ser transferido, inclusive por herança, mas não pode ser vendido;

·        Atividade: De acordo com o Código Civil a atividade deve ser exercida apenas na superfície e no subsolo excepcionalmente quando expressamente previsto;

·        O estatuto da cidade tem uma previsão distinta, de que a atividade poderia se dar na superfície, subsolo e espaço aéreo.

·        Prazo: O Código Civil prevê que o prazo deve ser determinado;

·        O Estatuto da Cidade prevê a possibilidade de prazo indeterminado também.

ü   Extinção: Deve haver averbação no registro de imóveis.

·        Se o prazo for determinado, se dá com o final do prazo;

·        Se houver destinação diversa da prevista;

·        Se houver confusão (todos os direitos consolidados com uma só pessoa);

·        Com a desapropriação do bem. Nesse caso a indenização é tanto para o superficiário quanto para o proprietário

ü   Art. 1.369 a 1.377. Direito de Superfície.

3.                DIREITO REAL DE SERVIDÃO.

ü  As servidões representam restrições às faculdades de uso e gozo que uma propriedade pode sofrer em benefício de outro prédio;

ü  Partes:

·        Prédio Dominante: recebe o benefício se tornando mais útil ou mais agradável;

·        Prédio Serviente: sofre o gravame do direito real, pois seu proprietário terá a propriedade restrita;

ü  Princípios Fundamentais:

·        Relação entre prédios vizinhos, sem que haja necessidade de contiguidade;

·        Não pode recair sobre prédio do próprio titular, uma vez que é direito sobre coisa alheia e não sobre coisa própria (se for coisa própria será serventia e não servidão);

·        Não se pode constituir uma servidão de outra. Isto é, ainda que o titular do prédio serviente possa gravar mais de uma servidão na mesma parte da propriedade, o titular do prédio dominante não pode estender a sua servidão a outra pessoa.

·        Inalienável, em consequência do princípio anterior;

·        Não pode ser presumida.

ü   Classificação:

·        Quanto à natureza dos prédios:

§  Rústica: fora do perímetro urbano;

§  Urbana: dentro do perímetro urbano;

·        Quanto ao modo de exercício:

§  Contínua: subsiste e se exerce independente de ato humano direito (ex: servidão de passagem de água ou de energia elétrica);

§  Descontínua: depende de ação humana;

·        Quanto à ação:

§  Positivas: o proprietário do prédio dominante tem direito a uma utilidade do serviente, podendo nele praticar atos para esse fim. Implicam em uma ação;

§  Negativas: o prédio serviente fica obrigado a uma omissão (não fazer algo).

·        Quanto à exteriorização:

§  Aparentes: se mostram por sinais visíveis;

§  Não aparentes: não se revelam por sinais exteriores;

o   Nas servidões não aparentes não cabe interdito possessório (art. 1213).

ü   Formas de Constituição:

·        Ato intervivos por escritura pública;

·        Ato causa mortis por testamento;

·        Usucapião Ordinária ou Extraordinária;

§  Nesse caso a usucapião é para adquirir direito real de servidão, e não o domínio; o prazo previsto é de 10 anos para a ordinária e 20 para a extraordinária;

§  Foi aprovado um enunciado prevendo 15 anos para a extraordinária, uma vez que esse é o prazo para adquirir domínio que é um direito mais amplo;

·        Destinação do proprietário.

ü   Direitos do Prédio Serviente:

·        Exonerar-se de pagar as despesas de uso e conservação da servidão;

·        Remover a servidão se houver considerável incremento à sua propriedade, podendo essa mudança ocorrer tantas vezes quanto necessário, mas sempre às suas custas;

·        Impedir a alteração da destinação da servidão pelo proprietário do prédio domonante (desde que exercido dentro da razoabilidade);

·        Cancelar a servidão pelos meios judiciais.

ü   Obrigações do Prédio Serviente:

·        Permitir que o dono do prédio dominante entre para realizar as obras para conservação e utilização;

·        Respeitar o exercício normal e legítimo da servidão;

§  Cabe ação possessória do prédio dominante para defender a servidão;

ü   Extinção das Servidões:

·        Renúncia;

·        Cessação;

·        Resgate: O proprietário do prédio serviente oferece algo para que o proprietário do prédio dominante abra mão da servidão. Esse resgate só pode ser exercido quando estabelecido na escritura de constituição;

·        Confusão: pela prova de que os dois prédios pertencem ao mesmo proprietário;

·        Desuso: por 10 anos ininterruptos o prédio dominante deixa de utilizar a servidão;

·        Desapropriação: pois o próprio prédio serviente vai para a esfera do Poder Público e a servidão tem o mesmo destino.

ü   Art. 1378 a 1389. Direito Real de Servidão.

4.                DIREITO REAL DE USUFRUTO.

ü  Conceito: Trata-se de um direito pelo qual o proprietário transfere alguns dos seus direitos inerentes ao domínio em favor de terceiro.

ü  Partes:  

·        Proprietário: Nuproprietário;

·        Beneficiário: usufrutuário;

ü   A posse direita fica com o usufrutuário e a posse indireta com o nuproprietário que transfere o ius utendi (uso) e o ius fruendi (gozo), conservando o direito de dispor e reivindicar a coisa.

ü  Objeto: bens móveis e imóveis.

·        Usufruto próprio: bens móveis infungíveis (não podem ser substituídos por outro da mesma espécie, qualidade e quantidade) e inconsumíveis;

·        Usufruto impróprio: bens consumíveis. Mas nesse caso, em verdade, não há usufruto, e sim mútuo.

ü   Características:

·        Deve ser estabelecido por tempo determinado (temporário);

§  Em favor de pessoa natural o tempo máximo é até a morte do usufrutuário;

§  Em favor de pessoa jurídica o prazo máximo é de 30 anos;

·        Intransmissível: como direito real de usufruto (a condição de usufrutuário), mas o exercício pode ser transmitido. (ex: alugar o objeto de usufruto é possível);

·        Inalienável: não pode ser alienado de forma onerosa nem gratuita;

·        Impenhorável: O direitinho é impenhorável, mas o exercício não.

§  No caso do usufruto legal que ocorre de pleno direito sem necessidade de registro em cartório (ex: dos pais em relação aos bens dos filhos menores sob o poder familiar), não pode haver penhora nem do seu exercício.

ü  Espécies de usufruto:

·        Em relação à origem:

§  Legal: Estabelecido por lei (art. 1689, I);

§  Convencional: Estabelecido pelo nuproprietário;

o   Alienação: o proprietário concede o usufruto para terceira pessoa;

o   Retenção: o proprietário concede a nua propriedade e retém o usufruto;

·        Em relação à extensão:

§  Universal: recai sobre uma universalidade (Ex: herança);

§  Particular: recai sobre uma coisa certa.

·        Em relação à utilidade:

§  Pleno: o usufrutuário pode usufruir de todas as utilidades ou frutos da coisa;

§  Restrito: o usufrutuário só pode usar determinada utilidade para determinado fim.

·        Em relação à duração:

§  Temporário: A termo, com duração determinada;

§  Vitalício: Em favor de pessoa física, até a sua morte.

·        Usufruto Sucessivo:

§  Estabelecido em benefício de um usufrutuário para que após a sua morte ou advento do seu termo seja transmitido a outra pessoa. É proibido pela legislação, pois já há uma ordem hereditária de sucessão;

§  Difere do fideicomisso, no qual há uma substituição testamentária prevista em lei de modo que o Fideicomitente (testador) prevê uma transferência de bens com a sua morte feita ao fiduciário que o transferirá ao fideicomissário no advento do termo ou condição.

·        Usufruto Simultâneo: estabelecido em benefício de mais de um usufrutuário ao mesmo tempo.

§  Direito de Acrescer: possibilidade de com a morte de um dos usufrutuários a quota dele ser acrescida a do outro;

ü   Modos Constitutivos:

·        Legal: Por lei, sem necessidade do registro, é de pleno direito;

·        Ato intervivos ou causa mortis: por testamento ou escritura pública;

·        Usucapião: exercida a posse de direito real de usufruto pelo prazo da usucapião para adquirir o domínio. O animus deve ser de usufrutuário;

·        Sentença;

·        Sub-rogação real: Transferência do vínculo de um bem para outro bem. Nesse caso o vínculo é o mesmo, só muda o objeto.

ü   Direitos do Usufrutuário:

·        Posse: uso e administração da coisa, bem como ao percepção dos frutos;

§  Imissão na posse é a ação usada pelo usufrutuário para exercer o seu direito (ingresso na posse).

·        Utilizar a coisa pessoalmente ou por meio de terceiro;

·        Exploração econômica da coisa;

·        Percepção dos frutos naturais:

§  Pendentes: desde o início do usufruto;

§  No fim do usufruto os frutos pendentes pertencem ao nuproprietário;

§  As crias dos animais são frutos naturais, mas nesse caso a regra é: os animais que perecerem durante o usufruto deverão ser substituídos pelas crias, os que sobrarem pertencem ao usufrutuário.

·        Percepção dos frutos civis: ocorre o inverso dos frutos naturais: aos frutos civis considera-se vencidos dia a dia, de modo que o direito já existe, então, se vencidos no início do usufruto pertencem ao nuproprietário; os pendentes, ao término do usufruto, serão do usufrutuário.

·        Usufruto de recursos minerais deve ter suas limitações estabelecidas no ato constitutivo;

·        A destinação econômica só pode ser mudada com consentimento expresso do nuproprietário.

ü   Obrigações do Usufrutuário:

·        Inventariar o bem recebido quando móvel. Na ausência, há presunção de que recebeu o bem em perfeito estado;

·        Dar caução real ou fidejussória (pessoal) para garantir o uso moderado e a restituição da coisa. Se o usufrutuário não puder ou não quiser, ele não terá a administração da coisa, só direito aos seus frutos deduzidas as despesas e o salário do administrador.

§  Não há necessidade de caução no caso de doação com reserva de usufruto.

·        Gozar da coisa com moderação, como se fosse sua;

·        Conservar a destinação;

·        Fazer despesas ordinárias (para a manutenção da coisa).

§  As despesas extraordinárias são aquelas que evitam o desgaste ou o perecimento da coisa e são de obrigação do nuproprietário, bem como as ordinárias que não sejam módicas (até 2/3 do rendimento líquido da coisa).

·        Defender a coisa frutuária por meio dos remédios possessórios;

·        Abster-se de tudo que possa danificar o bem frutuário;

§  Se já houver seguro o usufrutuário deve continuar pagando o prêmio;

§  O prêmio do seguro pertence ao nuproprietário. Se esse prêmio for usado para reconstruir o bem, o usufruto é restabelecido pelo prazo que falta.

ü   Direitos e Deveres do nuproprietário:

·        Em regra cada direito do usufrutuário constitui um dever do nuproprietário e vice-versa;

·        Além disso, o nuproprietário tem o direito à metade do tesouro achado, administrar caso não haja caução, exigir a restituição da coisa, reclamar extinção se há mudança da destinação.

ü   Extinção do Usufruto: Morte do usufrutuário; o proprietário volta a consolidar os direitos inerentes ao domínio; advento do termo; implemento de condição resolutiva; destruição da coisa não fungível; não uso da coisa (falta de cumprimento da função social); culpa do usufrutuário que aliena ou deteriora a coisa; renúncia expressa ou tácita; resolução do domínio de quem o constituiu.

ü  Deverá ser realizada por decisão judicial, exceto: morte; advento do termo; consolidação.

ü  Art. 1.390 a 1441. Direito Real de Usufruto.

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