Direito Civil Comentado - Art. 417, 418, 419, 420 - Das Arras ou Sinal – VARGAS, Paulo S. R.

Direito Civil Comentado - Art. 417, 418, 419, 420

- Das Arras ou Sinal – VARGAS, Paulo S. R.

Parte Especial - Livro I – Do Direito das Obrigações

Título IV – DO INADIMPLEMENTO DAS OBRIGAÇÕES

 (art. 389 a 420) Capítulo VI – Das Arras ou Sinal –

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Art. 417. Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal.

Segundo ensinamentos de Bdine Jr., o conceito jurídico de arras ou sinal é a quantia em dinheiro ou o bem móvel que um dos contratantes entrega ao outro o objetivo de confirmar o acordo de vontades e de servir de princípio de pagamento. Na doutrina contemporânea, “prevalece o sentido confirmatório ou de acordo final, tornando-o definitivo”, pois, em regra, registra Arnaldo Rizzardo, “o sinal dado no início do contrato não autoriza arrependimento” (Direito das obrigações. Rio de Janeiro, Forense, 2004, p. 565). Dionízio da Rocha, porém, sustenta que sua função preponderante é a de estabelecer um critério indenizatório (“Das arras ou sinal”. Obrigações: estudos na perspectiva civil-constitucional. Rio de Janeiro, Renovar, 2005, p. 539/562).

O sinal só é possível nos contratos bilaterais destinados à transmissão do domínio e tem natureza de pacto acessório. A natureza jurídica das arras é de direito real, porque só se aperfeiçoam com a entrega do bem ou do dinheiro por um contratante ao outro.

Sinal e cláusula penal. Na lição de Nelson Rosenwald, são muitas as semelhanças entre o sinal e a cláusula penal: ambas se destinam a “assegurar o cumprimento da obrigação” e “exercem função coercitiva, pois, em caso de inadimplemento, tanto a retenção da quantia adiantada como a devolução em dobro demonstram a feição sancionatória do sinal”. Ademais, observa o autor, “o montante prefixado não se relaciona com os danos efetivos” em nenhuma das hipóteses (Cláusula penal: a pena privada nas relações negociais. Rio de Janeiro, Lumen Juris, 2007, p. 174-6). A aproximação das duas figuras autoriza a aplicação do art. 413 do Código Civil ao caso de sinal que se revele excessivo (idem, ibidem, p. 177). No mesmo sentido a lição de Arnaldo Rizzardo (Direito das obrigações, Rio de Janeiro, Forense, 2004, p. 569), e a conclusão do Enunciado n. 165 do Centro de Estudos Judiciários do Conselho da Justiça Federal: “em caso de penalidade, aplica-se a regra do art. 413 ao sinal, sejam as arras confirmatórias ou penitenciais” (Hamid Charaf Bdine Jr, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 479 - Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 16/07/2019. Revista e atualizada nesta data por VD).

Segundo Doutrina apresentada por Ricardo Fiuza, Arras ou sinal é a quantia em dinheiro, ou outra coisa fungível, que um dos contratantes dá ao outro em antecipado, com o objetivo de assegurar o cumprimento da obrigação, evitando o seu inadimplemento. Não se confunde com a cláusula penal, que só pode ser exigida após o inadimplemento, enquanto as arras são pagas de forma antecipada, justamente para evitar o descumprimento do contrato.

Se a obrigação vem a ser cumprida normalmente, as arras deverão ser descontadas do preço ou restituídas a quem as prestou (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 276, apud Maria Helena Diniz, Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 16/07/2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

O parecer de Guimarães e Mezzalina, as arras constituem convecção acessória real, com a finalidade de assegurar a conclusão de um determinado contrato, evitando o arrependimento de uma das partes para a conclusão do contrato. As arras somente podem ser convencionadas em contratos bilaterais de transferência de domínio.

As arras podem ser (i) confirmatórias, quando inexiste direito de arrependimento e o valor estipulado serve como prefixação de perdas e danos, caso a parte que deu as arras deixe de cumprir com a prestação confirmada, ou (ii) penitenciais, quando for expressamente estipulado o direito de arrependimento (vide comentários ao artigo 420). A maior distinção entre ambas reside na possibilidade de a parte que deu as arras vir a se arrepender da obrigação principal. Em se tratando de arras confirmatórias e havendo descumprimento da parte que deu as arras, a contraparte poderá reter as arras e, alternativamente, exigir a cobrança de indenização suplementar, se demonstrar que o valor das perdas supera o sinal, ou exigir o cumprimento da obrigação. Se for o caso de arras penitenciais, o sinal dado terá a função de reparar os danos acarretados pelo arrependimento e nada mais será devido pela parte que as deu.

As arras, assim, exercem três funções: confirmam o contrato, serve de prefixação de perdas e danos e integram o preço, se forem do mesmo gênero da obrigação principal (do contrário, servem apenas como uma garantia).

As diferem da cláusula penal, dado que, enquanto, na primeira hipótese, há, desde a sua constituição, a entrega de determinado valor ou bem móvel à contraparte, visando à confirmação do negócio, na segunda, o valor só é pago posteriormente, em caso de descumprimento contratual pela parte infratora. Nesse caso, as arras são consideradas princípio de pagamento (Direito Civil Comentado, Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalina, apud Direito.com acesso em 16.07.2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.

No diapasão de Bdine Jr., as arras podem ser confirmatórias ou penitenciais. Sua principal função é confirmar o contrato, tornando-o obrigatório. A entrega do sinal faz prova do acordo de vontades e as partes não podem mais rescindi-lo unilateralmente, sob pena de responder por perdas e danos, nos termos do disposto neste artigo e no seguinte. As arras confirmatórias tornam obrigatório o negócio e impedem o arrependimento de qualquer das partes. Na lição de Arnaldo Rizzardo, são seus elementos: “a) a entrega na conclusão do contrato, i.é, quando o mesmo se efetua, ou depois de enviada a proposta e emitida a aceitação; b) a entrega de dinheiro ou de um bem móvel; c) a devolução do dinheiro ou do bem quando da execução, ou conclusão do contrato; d) a faculdade de computar a quantia ou o bem móvel entregue no preço do negócio, se do mesmo gênero da coisa principal”, (Direito das obrigações. Rio de Janeiro, Forense, 2004, p. 567). Note-se que não há menção ao arrependimento, presente apenas nas arras penitenciais. No caso do sinal confirmatório, o arrependimento de qualquer dos contratantes significa inadimplemento e o bem ou o valor entregue para tornar o negócio definitivo tem a função de prefixar o valor indenizatório.

O presente dispositivo estabelece que, se aquele que deu as arras não executar o contrato, as perderá em favor do outro, que poderá considerar desfeito o negócio. Acrescenta que se a inexecução foi de quem recebeu as arras, aquele que as deu pode considerar desfeito o contrato e exigir sua devolução, além do equivalente, atualizado monetariamente e acrescido de juros e honorários de advogado.

A parte final equivale à devolução em dobro prevista no CC/1916, art. 1.905. A parte inocente pode satisfazer-se com a retenção do sinal, ou com sua devolução acrescida do equivalente. Mas pode também demonstrar que seu prejuízo foi superior ao valor do sinal e pretender indenização suplementar. Nessa hipótese, prevista no CC, 419, o valor das arras valerá como o mínimo da indenização (Hamid Charaf Bdine Jr, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 482 - Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 16/07/2019. Revista e atualizada nesta data por VD).

Na doutrina apresentada por Ricardo Fiuza, o art. 418 supre omissão do art. 1.097 do Código Civil de 1916, estabelecendo as diversas consequências do inadimplemento da obrigação, em que tenham sido prestadas as arras: a) se o descumprimento for imputável a quem deu as arras, este as perderá em benefício do que recebeu; b) se a inexecução for imputável a quem recebeu as arras, deverá devolvê-las em dobro, acrescidas de juros, correção e honorários de advogado. O CC/2002 substituiu a expressão “devolver em dobro” usada no CC/1916 por “devolver o mais equivalente”, a nosso ver, data venha, em prejuízo da clareza (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 224, apud Maria Helena Diniz, Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 16/07/2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Na esteira de Guimarães e Mezzalina, o caso em questão trata das arras confirmatórias referidas no comentário ao art. 417. Se a prestação tornar-se impossível sem culpa de qualquer das partes, nenhuma delas poderá ser punida. Assim, nesse caso, há apenas a restituição das arras, anteriormente entregues, sob pena de enriquecimento sem causa.

“Rescisão de compromisso de compra e venda decorrente de inadimplemento do comprador: As arras possuem natureza indenizatória, servindo para compensar em parte os prejuízos suportados, de modo que também devem ser levadas em consideração ao se fixar o percentual de retenção sobre os valores pagos pelo comprador” (STJ, 3ª T., REsp nº 1224921, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 26.04.2011).

“Compra e venda de veículo. Arras confirmatórias. Retenção. Impossibilidade. O fato de deixar de cumprir com o avençado, impõe-lhe o dever de responder pelo desfazimento do contrato, mas não o ônus de perder em favor da vendedora, o que lhe fora entregue a título de arras confirmatórias. Recurso não provido” (TJSP, Proc. n. 106720829934-1/001(1), Rel. Des. Pereira da Silva, j. 15.2.2011) (Direito Civil Comentado, Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalina, apud Direito.com acesso em 16.07.2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 419. A parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a parte inocente exigir a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização.

Observando ensinamentos de Bdine Jr., segundo a parte final deste artigo, a parte inocente pode postular a execução do contrato com perdas e danos, valendo as arras como mínimo de indenização. Essa solução é possível quando as arras forem confirmatórias, i.é, confirmarem a celebração do contrato, sem direito de arrependimento. Sempre que as partes não convencionarem em sentido diverso, as arras serão consideradas confirmatórias. E, se confirmatórias, prevalece a função das arras de tornar definitivo o negócio, tanto que a parte final do presente artigo autoriza a parte inocente a exigir a execução do contrato e cumular tal pretensão com a indenização pelos prejuízos que houver suportado.

Se houver expressa referência a natureza penitencial das arras, considera-se presente o direito de arrependimento (TEPEDINO, Gustavo; BARBOZA, Heloísa Helena e MORAES, Maria Celina Bodin de. Código Civil interpretado, v. I. Rio de Janeiro, Renovar, 2004, p. 763).

As arras serão penitenciais quando as partes convencionarem a possibilidade de arrependimento. Nesses casos, elas atuam como pena convencional, como sanção ao arrependimento, mesmo que ele tenha sido previsto. É o que está consignado no art. 420. Segundo esta regra, nesses casos, não haverá direito à indenização suplementar.

O Código Civil de 1916 não previa a possibilidade de a parte inocente postular indenização suplementar. Durante sua vigência, foi editada a Súmula n. 412 do Egrégio Supremo Tribunal Federal, segundo a qual “No compromisso de compra e venda com cláusula de arrependimento, a devolução do sinal por quem o deu, ou a sua restituição em dobro por quem o recebeu, exclui indenização maior a título de perdas e danos, salvo os juros moratórios e os encargos do processo”.

Para cobrança das arras não há necessidade de prova do prejuízo real. O sinal integra o valor da prestação devida nos casos em que ele é confirmatório, como revela o art. 417. Isso só não acontecerá se as arras não forem do mesmo gênero da obrigação principal. Mas se o sinal for penitencial, ele só terá natureza indenizatória (art. 420, parte final, do CC).

Em certas hipóteses, a jurisprudência admite que as arras sejam devolvidas simplesmente, e não em dobro: quando houver acordo entre as partes, quando ambos os contratantes agirem com culpa e quando o cumprimento do contrato não se verificar em decorrência de caso fortuito ou outro motivo estranho à vontade das partes. Nesse sentido: ROCHA, José Dionízio da. “Das arras ou sinal”. Obrigações: estudos na perspectiva civil-constitucional Rio de Janeiro, Renovar, 2005, p. 550.

As arras desempenham três funções: confirmam o contrato, servem de prefixação de perdas e danos e como princípio de pagamento, integrando o preço, se do mesmo gênero da obrigação principal. Nas hipóteses em que as arras não forem do mesmo gênero da obrigação principal, elas não integram o preço, mas representam uma garantia e devem ser devolvidas a quem as entregou quando o preço for pago integralmente (Hamid Charaf Bdine Jr, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 485 - Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 16/07/2019. Revista e atualizada nesta data por VD).

Na doutrina apresentada por Ricardo Fiuza, o dispositivo não esteve presente no Código Civil de 1916 e inova o direito anterior ao permitir à parte que não deu causa ao descumprimento da obrigação pleitear indenização suplementar, provando que o seu prejuízo foi maior que o valor das arras. Como também poderá exigir a execução do contrato, acrescido das perdas e danos cujo valor mínimo deve corresponder ao das arras.

O valor da indenização pode superar o equivalente á devolução em dobro das arras previstas para a hipótese de arrependimento (art. 420).

Havendo cumulação do pedido de execução do contrato com as perdas e danos, devem as arras ser abatidas do valor da indenização (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 225, apud Maria Helena Diniz, Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 16/07/2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Seguindo na esteira de Guimarães e Mezzalina, o dispositivo em questão pôs termo à longa discussão doutrinária existente a respeito da possibilidade de se exigir, cumulativamente, indenização e o recebimento das arras, em caso de inexecução do contrato. Vale lembrar que o caso em questão somente é aplicável às hipóteses de arras confirmatórias (vide comentário ao art. 420). No caso de descumprimento da prestação, não há necessidade de prova do prejuízo, para o recebimento das arras. Tal ônus impõe-se apenas nas hipóteses de cobrança de prejuízo suplementar.

“É invalida a cláusula contratual que prevê a perda de parte das parcelas pagas pelo promissário-vendedor, com a rescisão do compromisso de compra e venda do imóvel, ainda que seja a título de direito às arras, quando tal valor represente o enriquecimento sem causa do promitente-vendedor” (STJ, 3ª T., REsp nº 223118, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 19.11.2001) (Direito Civil Comentado, Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalina, apud Direito.com acesso em 16.07.2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.

Seguindo na linha de raciocínio de Bdine Jr., nos casos em que o contrato estipular a possibilidade de arrependimento, o sinal indenizará a parte prejudicada pelo exercício desse direito, de modo que sua natureza será penitencial, ao punir o contratante que exerce o direito de se arrepender. não será possível indenização suplementar, pois o arrependimento já estava previsto desde a celebração do contrato, de maneira que o valor do sinal já foi avaliado pelos contratantes com o objetivo de indenizá-los no caso de arrependimento da outra parte.

Arnaldo Rizzardo observa que não há lugar ao arrependimento, mesmo no caso de arras penitenciais, se elas representarem início de pagamento, pois, forte em Pontes de Miranda, sustenta que nessa hipótese haveria contradição indesejada entre “firmeza e infirmeza do contrato” (Direito das obrigações. Rio de Janeiro, Forense, 2004, p. 565) (Hamid Charaf Bdine Jr, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 486 - Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 16/07/2019. Revista e atualizada nesta data por VD).

Na classificação da doutrina apresentada por Ricardo Fiuza, Arras penitenciais, adquirem essa qualificação sempre que as partes houverem convencionado expressamente o direito de arrependimento, ou seja, de desistir do contrato, valendo as arras, no caso, como indenização prefixada: quem deu, perde; quem recebeu, devolve eu dobro.

Independem as arras penitenciais, de haver ou não inadimplemento da obrigação uma vez que os contratantes podem escolher entre cumprir ou não cumprir o contrato, já estando a indenização prefixada.

Se o contrato não se concretizar por caso fortuito u força maior, não incidirá o disposto neste artigo. Quem deu as arras, as receberá de volta, acrescidas apenas da atualização monetária pertinente (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 225, apud Maria Helena Diniz, Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 16/07/2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

No entender de Guimarães e Mezzalina, o dispositivo em questão trata das arras penitenciais, as quais deverão ser, expressamente, estipuladas pelas partes no título da obrigação. Do contrário, as arras terão apenas o aspecto confirmatório, tratado nos dispositivos anteriores. A grande diferença entre ambas é a impossibilidade de se exigir indenização suplementar, dado que as arras penitenciais são consideradas uma estimativa convencionada entre as partes de perdas e danos.

“Tratando-se penitenciais, a restituição em dobro do devidamente corrigido pelo promitente- vendedor exclui indenização maior a título perdas e danos. Súmula 412 do STF e precedentes do STJ e precedentes do STJ” (RSTJ, 110/281) (Direito Civil Comentado, Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalina, apud Direito.com acesso em 16.07.2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).