Direito Civil Comentado - Art. 490, 491, 492 - Continua - Da compra e Venda - Disposições Gerais – VARGAS, Paulo S. R.

Direito Civil Comentado - Art. 490, 491, 492 - Continua

- Da compra e Venda - Disposições Gerais –

VARGAS, Paulo S. R.

Parte Especial - Livro I – Do Direito das Obrigações

Título VI – Das Várias Espécies de Contrato

 (art. 481 a 853) Capítulo I – Da Compra e Venda

Seção I – Disposições Gerais –

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Art. 490. Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição.

Como alerta Nelson Rosenvald, quando nada dispuserem as partes a respeito das despesas inerentes à compra e venda, o Código supletivamente distribui as mesmas entre o alienante e o adquirente da seguinte maneira: as despesas de escrituração e registro incumbem ao comprador. Cuidando-se de bem imóvel, tais gastos são acrescidos de certidões, emolumentos e do ITBI. As despesas do vendedor serão logicamente restritas à tradição de bens móveis, no que concerne aos gastos com embalagem e transporte da coisa. Todavia, se o comprador determinar que a coisa seja levada a lugar diverso, o transporte será convencionado de outra forma.

Nos contratos típicos, as prestações principais são aquelas que definem o tipo da relação. Na compra e venda: a entrega da coisa vendida, por parte do vendedor, e a entrega do preço pelo comprador. O dispositivo, todavia, enumera alguns dos chamados deveres secundários ou acessórios da prestação principal, os quais se destinam a assegurar a perfeita realização da compra e venda, sendo visualizados de forma mais intensa naqueles contratos em que a coisa não é imediatamente entregue ao comprador. (ROSENVALD Nelson, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 556 - Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 04/09/2019. Revista e atualizada nesta data por VD).

É do entendimento de Ricardo Fiuza que, não existindo convecção pelos contratantes atinente às despesas do negócio, as de escritura e registro são da responsabilidade do comprador e adquirente, ficando reservadas ao vendedor as da Tradição, como ocorre com as do transporte da coisa móvel para a efetiva transferência da propriedade do bem objeto da compra e venda.

As despesas relativas aos tributos da transmissão também ficam a cargo do comprador, salvo cláusula em contrário. Tenha-se, ainda, presente, a responsabilidade do promitente-comprador sobre as despesas condominiais impagas, ainda que não registrado no Cartório de Imóveis o compromisso de compra e venda (511, 3~ T., REsp 211.116-SP, Rel. Mm. Eduardo Ribeiro, DJ de 18.9.2000). nesse sentido: REsp 240.280, 195.629, 164.774, 122.924, 119.624, 76.275, 74.495 e 40.263 (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 263, apud Maria Helena Diniz, Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 04/09/2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Na esteira de Marco Túlio de Carvalho Rocha, o registro é o modo de tradição de bens imóveis. O dispositivo incumbe ao vendedor o pagamento das despesas de tradição, mas atribui ao comprador as despesas de escritura e de registro. A rigor, ao estabelecer o local e o momento em que a tradição deva ocorrer, as partes, implicitamente, distribuem os ônus da tradição, pois antes do referido momento as despesas incumbem ao alienante e depois ao adquirente. (Marco Túlio de Carvalho Rocha apud Direito.com acesso em 04.09.2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 491. Não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço.

De acordo com Nelson Rosenvald, o dispositivo em comento concerne ao plano de eficácia dos contratos de compra e venda, subordinando a sua execução a consequências distintas, à medida que a venda se der nas modalidades à vista ou a crédito.

Nas vendas a crédito primeiramente se verifica a entrega da coisa e sucessivamente o pagamento do preço. Essa e a prática no comércio, sendo apenas executada quando for da própria natureza a tradição do bem após o adimplemento integral como no contrato de compra e venda com reserva de domínio ou nas hipóteses em que seja temerária a entrega da coisa pelo fato de o comprador cair em insolvência (CC. 495).

Porém, nas compras à vista, as prestações do vendedor e comprador são interligadas e concomitantes. Daí, como derivação da exceptio non adimpleti contractus, a entrega da coisa sobeja condicionada ao pagamento. Aliás, na venda de bens imóveis a quitação é concedida no próprio instrumento.

Conforme já abordado em passagem anterior, o fundamento da exceção do contato não cumprido reside na equidade. O ordenamento deseja a execução simultânea das obrigações. A boa-fé objetiva e a segurança do comércio jurídico requerem fidelidade às prestações assumidas de modo a unir o destino das duas obrigações, de forma que cada uma só será executada à medida que a outra também o seja. Isso assegura não somente o interesse das partes na realização da finalidade comum (função social interna) como também satisfaz a ordem social que procura pelo adimplemento como imposição de justiça comutativa (função social externa). (ROSENVALD Nelson, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 557 - Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 04/09/2019. Revista e atualizada nesta data por VD).

Segundo o histórico, esse dispositivo não constava do texto do projeto e foi acrescentado através de emenda do Deputado Tancredo Neves, no período inicial de tramitação. Trata-se de artigo que constava do anteprojeto inicial do Relator, Prof. Agostinho Alvim, e que, por lapso, não integrou o texto definitivo, quando de sua elaboração. Repete integralmente o art. 1.130 do CC de 1916.

Sob a luz de Ricardo Fiuza, na compra e venda à vista, a entrega da coisa está condicionada ao pagamento imediato do preço. E da essência do negócio o cumprimento concomitante das obrigações recíprocas. Razão assistirá ao vendedor reter a coisa, enquanto não recebido o preço. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 263, apud Maria Helena Diniz, Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 04/09/2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

A regra é supletiva, segundo Marco Túlio de Carvalho Rocha, pois as partes podem dispor de modo diverso. Fixa a ordem do cumprimento das obrigações se o contrato nada dispuser a esse respeito e as prestações não puderem ser entregues simultaneamente. A norma tem relevo para efeito da exceção do contrato não cumprido, que permite a uma parte recusar sua prestação enquanto não receber a do outro que deve prestar primeiro. (Marco Túlio de Carvalho Rocha apud Direito.com acesso em 04.09.2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 492. Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador.

§1º. Todavia, os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar coisas, que comumente se recebem, contando, pesando, medindo ou assinalando, e que já tiverem sido postas à disposição do comprador, correrão por conta deste.

§ 2º. Correrão também por conta do comprador os riscos das referidas coisas, se estiver em mora de as receber, quando postas à sua disposição no tempo, lugar e pelo modo ajustados.

 Na visão de Nelson Rosenvald, o artigo trata da distribuição dos riscos pela perda ou deterioração da coisa. Sabemos que, em nosso ordenamento, a transferência da propriedade mobiliária requer a tradição (CC. 1.267), enquanto a passagem da propriedade imobiliária demanda o registro (CC. 1245). Assim, no intervalo que separa a contratação da tradição – disponibilização da coisa ao comprador -, o negócio jurídico opera efeitos de ordem meramente obrigacionais e os riscos da coisa serão imputados ao alienante pelo fato de ainda manter a condição de proprietário, aplicando-se o brocardo res perit domino. Já o comprador suportará os riscos do preço em relação ao bem alienado.

A regra em enfoque é de grande relevo para a compreensão de todos os fenômenos ligados à perda total ou parcial do bem na compra e venda, apreciados no estudo das obrigações de dar coisa certa (CC. 233 a 242). Aliás, é enfático o art. 237 ao dispor que “até a tradição pertence ao devedor a coisa, com os seus melhoramentos e acrescidos”.

Se a passagem dos riscos para o comprador só ocorre no momento em que o bem é colocado à sua disposição, tratando-se de bens que se recebem pesando, mediando ou assinalando, no momento em que forem postos a serviço do adquirente, transferem-se os riscos pelo fortuito (§ 1º).

O § 2º do art. 492 evidencia o agravamento da responsabilidade do credor pelo fato de incorrer em mora quanto ao recebimento do bem. A mora do credor se aperfeiçoa quando injustificadamente se recusa a receber o objeto no tempo, lugar e modo, convencionados (CC. 394). Destarte, a imotivada rejeição gera para ele a assunção dos riscos pelo perecimento da coisa. O devedor não mais responde pela integridade do objeto e, se ocorre a sua impossibilidade, por ela não mais responde. A norma reitera o exposto no CC. 400, que, na mora accipiendi, subtrais ao devedor (alienante) isento de dolo a responsabilidade pela conservação da coisa.

Como o dispositivo nada menciona acerca da mora do vendedor no sentido de se recusar a entregar a coisa nas condições pactuadas, devemos aplicar o VV. 399, que estende a responsabilidade do vendedor para os casos do fortuito, excluindo-se os casos em que o dano à coisa sobreviria mesmo se a obrigação fosse tempestivamente cumprida. (ROSENVALD Nelson, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 558 - Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 04/09/2019. Revista e atualizada nesta data por VD).

Na doutrina apresentada por Ricardo Fiuza, os riscos da coisa são do vendedor enquanto não a estregue, e os do pagamento correm à conta do comprador. O vendedor obrigação à entrega da coisa e igual estado do seu tempo de venda, assumindo os riscos de perda ou deterioração da coisa. O comprador responderá pelos riscos do pagamento, em face do preço; pelos riscos da coisa posta à sua disposição em bloco, diante dos casos fortuitos ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar as coisas compradas e, ainda, quando em disponibilidade oportuna delas, ou seja, no tempo, lugar e pelo modo ajustados, se achar em mora de as receber. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 264, apud Maria Helena Diniz, Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 04/09/2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Segundo entendimento de Marco Túlio de Carvalho Rocha, os riscos dizem respeito ao estabelecimento da parte que deve suportar as consequências do caso fortuito ou de foça maior (CC. 393, parágrafo único), i.é, quando a obrigação se torna impossível sem culpa de qualquer das partes. Se houver culpa, responde a parte responsável (CC. 389).

Deve-se observar sobre os riscos o princípio res perit domino, conforme o caput do artigo comentado. A coisa perece para o vendedor até o momento da tradição, porque ele é o proprietário dela; perece para o comprador após a tradição, porque a propriedade já lhe foi conferida.

Se a coisa perecer antes da tradição, o vendedor não poderá exigir o preço (CC. 234). O dispositivo indica solução, igualmente, para os casos de risco sobre o preço. Em regra, o preço não se perde, pois é obrigação de gênero e gêneros não perecem (genus non perit). Uma possibilidade de todo um gênero monetário desaparecer seria o desaparecimento de um Estado, em razão de anexação por outro Estado ou por revolução, com a extinção do padrão ao monetário vigente que deixasse de ser reconhecido na nova ordem. (Marco Túlio de Carvalho Rocha apud Direito.com acesso em 04.09.2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).