Direito Civil Comentado - Art. 499, 500, 501 - Continua - Da compra e Venda - Disposições Gerais – VARGAS, Paulo S. R.

 Direito Civil Comentado - Art. 499, 500, 501 - Continua

- Da compra e Venda - Disposições Gerais –

VARGAS, Paulo S. R.

Parte Especial - Livro I – Do Direito das Obrigações

Título VI – Das Várias Espécies de Contrato

 (art. 481 a 853) Capítulo I – Da Compra e Venda

Seção I – Disposições Gerais –

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Art. 499. É lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão.

Vivenciando com Nelson Rosenvald, a partir do instante em que se rompe com o sistema privado patriarcal no qual a esposa era hipossuficiente e relativamente incapaz (até a edição do Estatuto da Mulher Casada de 1962), nada impede que duas pessoas iguais em direitos e obrigações possam manejar a sua autonomia privada e praticar o negócio jurídico de compra e venda com relação a todos os bens excluídos da comunhão.

Destarte, no regime da comunhão universal de bens não se cogitará em regra da compra e venda, pois, sendo o patrimônio total comum, não poderia o cônjuge adquirir aquilo que já lhe pertencesse em frações abstratas, nas quais cada comunheiro já poderia agir sobre o todo. Excepcionalmente, é possível a aquisição dos bens elencados no CC. 1.668. a título ilustrativo, o marido pode comprar da esposa os bens que ela recebeu da herança paterna com cláusula de incomunicabilidade.

No regime legal da comunhão parcial, a aquisição é possível sobre todos os bens que não se incluam nos aquestos. Estes são os bens adquiridos a título oneroso após o matrimonio (CC. 1.658). será livre a aquisição onerosa por qualquer dos cônjuges dos bens excluídos do acervo comum.

Já no regime de separação de bens há absoluta liberdade de aquisição de patrimônio pelos cônjuges, como se denota da leitura do CC. 1687.

No novel regime da participação final nos aquestos, um cônjuge não poderá adquirir do outro todos aqueles bens que foram obtidos pelo esforço do casal após o matrimonio (CC. 1.672). Já aqueles adquiridos isoladamente por qualquer dos cônjuges, mesmo que a título oneroso, pertencem ao patrimônio particular do cônjuge e podem ser objeto de alienação ao outro cônjuge (CC. 1673). (ROSENVALD Nelson, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 563 - Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 10/09/2019. Revista e atualizada nesta data por VD).

Segundo Ricardo Fiuza, o dispositivo põe termo à antiga controvérsia doutrinária, originada da omissão do CC de 1916 a respeito da possibilidade da venda entre cônjuges. Excetuado o regime de comunhão universal de bens (Art. 1.667), pela obviedade do acervo comum, a demonstrá-la desarrazoada e sem qualquer préstimo, a lei considera lícita a venda, com a identidade de razões que de há muito admitiu a sociedade comercial entre os cônjuges. A crítica formulada por Caio Mário da silva Pereira fundou-se na circunstância de se constituir tal venda uma transgressão ao princípio leal da imutabilidade do regime de bens, hoje, aliás, atenuada pelo CC 1.639, § 2º) (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 267, apud Maria Helena Diniz, Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 10/09/2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 Estudando com Marco Túlio de Carvalho Rocha, bens comuns somente existem no regime da comunhão universal e no da comunhão parcial de bens. No regime da separação de bens, cada cônjuge conserva seu patrimônio e, portanto, estão autorizados a vender e comprar bens um do outro. No regime da participação final nos aquestos, igualmente, cada cônjuge conserva seu próprio patrimônio até a dissolução da sociedade conjugal, quando se faz a apuração dos valores a serem pagos por um ao outro como compensação pelas aquisições que obteve durante o matrimonio. Neste regime, portanto, não há bens comuns e os cônjuges estão autorizados a vender e a comprar bens um do outro.

A estrutura patrimonial de ambos os regimes de comunhão é a mesma: tanto na comunhão universal quanto na comunhão parcial, os cônjuges conservam um acervo patrimonial próprio, incomunicável. Entre os dois acervos patrimoniais privativos de cada cônjuge há uma interseção em que se localizam os bens comuns. O dispositivo refere-se a esses bens. Somente eles não podem ser objeto de compra venda entre os cônjuges, uma vez que pertencem em igualdade de condições a ambos. (Marco Túlio de Carvalho Rocha apud Direito.com acesso em 10.09.2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato, ou abatimento proporcional ao preço.

§ 1º. Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.

§ 2º. Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.

§ 3º. Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.

No frescor da sabedoria de Nelson Rosenvald o caput do artigo se refere à alienação onerosa de bens imóveis – terrenos – pela sua medida de extensão, com precisa determinação da área vendida. Trata-se da venda ad mensuram (conforme medida). Caso a medida real seja inferior àquela noticiada pelo vendedor quando da contratação, poderá o comprador exigir a complementação da área, a fim de obter a diferença entre o que lhe fora prometido e o efetivamente alienado. A actio empto é uma ação real que segue o rito comum.

Todavia, em certas circunstâncias a complementação não será viabilizada, eis que a área do imóvel terminou ou o excedente é de titularidade de outra pessoa. Nesses casos, abrem-se duas alternativas subsidiárias ao comprador: poderá exercitar o direito potestativo à resolução contratual com a devolução de todas as quantias pagas, além de indenização pelos danos decorrentes do negócio, ou então pleitear o abatimento proporcional no preço, mantendo o negócio jurídico sobre a área a menor.

Porém, se a falta de adequação entre as medidas originárias e a medição realizada posteriormente concluir pelo excesso de área do terreno, sendo provado que o equivoco foi proveniente de ignorância acerca do tamanho real do terreno, surgirão duas medidas alternativas ao alvedrio do comprador: poderá complementar o preço ou devolver o excesso. Ou seja, não se cogita de invalidação por erro, pois o ordenamento jurídico deseja a preservação do negócio. Cuida-se de inovação significativa, eis que no regime anterior o vendedor nada recebia, prevalecendo o enriquecimento injustificado.

Prosseguindo, o § 3º trata da venda ad corpus (de corpo inteiro). Aqui a metragem é dada de forma meramente enunciativa, pois o bem lhe foi vendido como área certa e precisamente individualizada por marcos geográficos e confrontações. Exemplificando: A vende uma fazenda a B anunciando que se trata de uma “área de 300 alqueires, confrontando os terrenos do Sr. Pedro da Silva e o córrego dos Macacos”. As confrontações sinalizadas demonstram o que se quis realmente alienar. Portanto, caberá ao magistrado interpretar as cláusulas dúbias com recurso aos métodos do CC 112 e 113.

Voltando à venda ad mensuram, preservando-se o que já expressava o Código Civil de 1916, o legislador entendeu que uma diferença de medição que acuse uma área menor de no máximo um vinte avos da área total não será motivo para a adoção das medidas expostas no caput, presumindo-se que a menção à metragem no corpo do contrato foi meramente enunciativa. Assim, se A vende a B uma área de 500 hectares e a real dimensão do terreno é de 475 hectares, o inadimplemento mínimo não justificaria a adoção de medidas judiciais desproporcionais.

De qualquer forma, é nítido que a diferença inferior a 5% da área total gere uma presunção de que a venda foi ad corpus. Todavia, inovando com relação ao Código Beviláqua, a presunção não é mais absoluta, e sim, relativa. Com efeito, poderá o comprador provar que, se fosse devidamente informado sobre a área do terreno, não teria realizado o negócio jurídico. Parece-nos que a solução é sábia, haja vista acautelar a boa-fé do comprador que precisava de uma área específica para realizar determinado investimento e possui condições de provar que mesmo uma pequena diferença é fundamental naquela situação. O legislador, mais uma vez, adotou a diretriz da concretude, para retratar a pessoa em suas circunstâncias, buscando considera-la em seu contexto e realidade específica.

O art. 500, tanto no que tange à venda ad mensuram como à ad corpus, não se aplica às alienações em hasta pública. De acordo com a doutrina, a garantia em arrematações e adjudicações seria restrita ao fenômeno da evicção (CC 477), pois nas vendas de terrenos com alterações de dimensões incidiria regime semelhante ao dos vícios redibitórios, mas normatizado por disciplina especial.

Todavia, poderíamos indagar se o art. 500 aplicar-se-ia às alienações em hasta pública. Entendemos que sim, a despeito da larga publicidade existente ao redor da hasta pública, permitindo ao interessado, inclusive, a feitura de um minucioso exame do bem antes da venda, diminuindo consideravelmente a possibilidade de o vício do imóvel permanecer oculto. Não obstante o silêncio do legislador no que tange ao CC 447, aduzindo tão somente a evicção, a imperiosa se faz uma interpretação ampliativa, a fim de abarcarmos o vício redibitório. De fato, justamente em virtude da ampla publicidade da hasta pública, existe uma presunção de conhecimento do comprador quanto às reais dimensões do imóvel. Mas trata-se de uma presunção relativa. Ao adquirente, no caso concreto, incumbe o ônus probatório do desconhecimento das dimensões do terreno. É da alçada do poder público, tendo como norte os princípios da legalidade, publicidade e moralidade, praticar atos condizentes com a realidade, a fim de preservar a segurança das relações jurídica realizada com particulares. (ROSENVALD Nelson, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 563 - Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 10/09/2019. Revista e atualizada nesta data por VD).

Buscando na doutrina de Ricardo Fiuza, encontra-se que o dispositivo cuida da compra e venda de imóveis, na modalidade ad mensuram ou seja, quando o preço é fixado por medida de extensão ou se determinada a respectiva área. Há uma relação proporcional entre o preço e a dimensão atribuída ao imóvel. Verificada a inexatidão, compete ao comprador o direito de reclamar o complemento da área (ação ex empto), e, não sendo isso possível, o de promover a resolução do contrato (ação redibitória) ou requerer o abatimento proporcional ao preço (ação quanti minoris).

Excetuam-se os casos de referência às dimensões como meramente enunciativas, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ou quando o imóvel for vendido como coisa cheia e discriminada, mesmo não constando, de modo expresso, ter sido a venda realizada ad corpus ( ~ P e 32). A primeira exceção é presunção juris tantum e não valerá se o comprador provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio, operando-se a regra geral (caput do artigo). A segunda tem o escopo da lucidez de Augusto Zenun, quando refere ser inadmissível entender-se como venda ad mensuram aquela em que o preço não for unitário, a compreender o seu resultado final, a quantidade, optando-se pela venda ad corpus quando contenha o contrato as divisas e confrontações do imóvel (ou seja, coisa ceia e discriminada).

Diversamente, a venda ad corpus é aquela que para a fixação do preço considera o imóvel em sua totalidade (corpus), um todo concebido por suas confrontações ou limites, sem o concurso influente do significado de sua extensão.

O § 2º é inovação relevante, sob inspiração do CC italiano, suprimindo a omissão do CC de 1916, a considerar o excesso de área e a não-ciência do vendedor sobre a medida exata da área vendida. Como elementos fáticos autorizadores para a completude do preço ou da devolução do excesso, a inibir, assim, o enriquecimento sem causa, como elementos fáticos autorizadores para a completude do preço ou da devolução do excesso, a inibir, assim, o enriquecimento sem causa do adquirente. Vence, por igual, a dissensão doutrinária, repelindo a tese de o comprador não obrigar-se a repor o preço correspondente, diante de a declaração de quantidade constituir garantia para o comprador (ad utilitatem emptoris) e não para o vendedor, defendida por Washington de Barros Monteiro. (Augusto Zenun. Da compra e venda e da troca. Rio de Janeiro, Forense, 2001 (p. 34-5) (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 268, apud Maria Helena Diniz, Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 10/09/2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Na relevância de Marco Túlio de Carvalho Rocha, a venda de imóvel se faz em uma das duas modalidades: ad corpus ou ad mensuram conforme a relevância que se dê à sua área.

Na venda ad corpus o imóvel é vendido segundo suas características, confrontações ou denominação. A referência às dimensões não descaracteriza a venda ad corpus se não tem a função de condicionar o preço (referência meramente enunciativa – art. 500, §§ 1º e 3º).

Na venda a mensura: a área do imóvel é o elemento determinante do preço. Exemplos: venda de área determinada de terreno; contrato no qual o preço é proporcional às dimensões do terreno vendido (ex.: R$ 100,00 por metro quadrado).

Interesse prático da diferenciação: na venda ad corpus a diferença entre as dimensões reais do imóvel e as que o comprador presumiu que ele tivesse não lhe conferem direito de ação, salvo se configurado erro ou lesão. Na venda ad mensuram, se a diferença for superior a 1/20 (art. 500, § 1º), o comprador tem as seguintes alternativas: a) resolver o contrato; b) exigir o complemento da área; c) pedir o abatimento proporcional do preço (art. 500, caput). Se, ao invés de falta, houver excesso de área, o comprador deverá completar o preço ou devolver a parte excedente (art. 500, § 2º). (Marco Túlio de Carvalho Rocha apud Direito.com acesso em 10.09.2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 Art. 501. Decai do direito de propor as ações previstas no artigo antecedente o vendedor ou o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do título.

Parágrafo único. Se houver atraso na imissão de posse no imóvel, atribuível ao alienante, a partir dela fluirá o prazo de decadência.

Na esteira de Nelson Rosenvald, respeitando a diretriz da operabilidade, em que se apresentam os prazos de prescrição situados nos CC 205 e 206 e os prazos decadenciais espalhados por todo o corpo do diploma, o legislador enfoca um novo prazo de decadência: um ano a contar do registro de compra e venda. Trata-se da perda pelo comprador do direito potestativo de exigir a complementação da área, da resolução contratual e do abatimento do preço. O mesmo prazo de caducidade é fatal para o comprador optar entre a complementação do preço e a devolução do excesso nas hipóteses de aquisição ad mensuram a maior.

O parágrafo único disciplina que o início da contagem do prazo decadencial será transferido para a data da imissão de posse pelo comprador quando o vendedor for o responsável pela demora na entrega da coisa àquele que adquiriu e já havia registrado a propriedade. Cuida-se de hipótese de impedimento ao curso da decadência (CC. 207), de claro cunho eticizante, pois o proprietário só poderá conhecer as reais dimensões do imóvel a partir do momento em que ingressar em sua posse. (ROSENVALD Nelson, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 566 - Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 11/09/2019. Revista e atualizada nesta data por VD).

Há um histórico apresentado por Ricardo Fiuza. Diz que o presente dispositivo foi objeto de emenda, por parte da Câmara dos Deputados no período inicial de tramitação do projeto para inclusão do parágrafo único, ausente na redação do anteprojeto elaborado pelo professor Agostinho de Arruda Alvim. Os prazos de decadência devem ser contados, em regra, a partir de fatos ou atos determinados ou facilmente determináveis no tempo. O registro preenche esse requisito, razão pela qual é a partir dele que o dispositivo faz fluir o prazo de decadência, enquanto que a imissão de posse pode estar sujeita a dúvidas, gerando dificuldades ao aplicador da norma.

Na apresentação de sua doutrina, expõe Fiuza ser o prazo decadencial o estabelecido para as ações referidas no artigo antecedente. Bem assinalou o Prof. Miguel Reale, em sua Exposição de Motivos do Anteprojeto (16.1.1975): “Prescrição e decadência não se extremam segundo rigorosos critérios lógico-formais, dependendo sua distinção, não raro, de motivos de conveniência e utilidade social, reconhecidos pela política legislativa. Para pôr cobro a uma situação deveras desconcertante, optou a Comissão por uma fórmula que espanca quaisquer dúvidas. Prazos de prescrição, no sistema do Projeto, passam a ser, apenas e exclusivamente, os taxativamente discriminados na Parte Geral. Título IV, Cap. I, sendo de decadência todos os demais, estabelecidos, em cada caso, i. é, como complemento de cada amigo que rege a matéria, tanto na Parte Geral como na Especial”. A propósito, o presente artigo, ao estabelecer o prazo decadencial de um ano, rompe o sistema antigo do CC de 1916, que tratava da matéria em sede do art. 177 (prazo prescricional das ações pessoais em vinte anos).

O parágrafo único constitui exceção ao prazo decadencial contado a partir do registro do título. Tem lugar a exceção, quando, por inexecução da obrigação ou por qualquer atraso da parte do alienante, demorar o comprador a imitir-se na posse no imóvel, situação fática comprometedora daquele prazo apurado pelo registro do título aquisitivo. Regra-se, desse modo, o cômputo do prazo decadencial, a partir da imissão de posse no imóvel. Miguel Reale, O Projeto do Novo Código Civil, 2. ed. rev. e atual., São Paulo, Saraiva, 1999 (p. 67). (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 268, apud Maria Helena Diniz, Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 11/09/2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Os comentários de Marco Túlio, recaem, exclusivamente sobre o artigo anterior, art. 500, onde o prazo para o exercício das ações previstas é de um ano, a contar do registro do título, salvo se houver atraso da imissão da posse atribuível ao alienante. (Marco Túlio de Carvalho Rocha apud Direito.com acesso em 11.09.2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).