Direito Civil Comentado - Arts 516, 517, 518, continua - Da Preempção ou Preferência – VARGAS, Paulo S. R.

Direito Civil Comentado - Arts 516, 517, 518, continua

- Da Preempção ou Preferência –

VARGAS, Paulo S. R.

Parte Especial - Livro I – Do Direito das Obrigações

Título VI – Das Várias Espécies de Contrato

 (art. 481 a 853) Capítulo I – Da Compra e Venda

Seção II – Das Cláusulas Especiais à Compra e Venda –

Subseção III – Da Preempção ou Preferência

 - vargasdigitador.blogspot.com

Art. 516. Inexistindo prazo estipulado, o direito de preempção caducará, se a coisa for móvel, não se exercendo nos três dias, e, se for imóvel, não se exercendo nos sessenta dias subsequentes à data em que o comprador tiver notificado o vendedor.

Conforme esclarece Nelson Rosenvald, se as partes não ajustarem prazo convencional de decadência e houver intenção do comprador em vender a coisa antes do tempo fixado no parágrafo único do art. 513, deverá ele notificar o vendedor com a concessão de prazo para exercício da preferência de três dias, se móvel ou sessenta dias, se imóvel. Caso não exista manifestação nesses prazos, subentende-se a renúncia do direito.

Esses prazos são os que a lei entendeu como razoáveis, oferecendo-os supletivamente em caso de a interpelação do comprador ao vendedor não assinalar termos mais amplos ou mais restritos. Contudo, se o vendedor demonstrar, pelas peculiaridades do caso, que a complexidade da proposta demanda maior tempo para o exercício da prelação, poderá o magistrado reputar como abusiva a interpelação que conceda prazo exíguo. (ROSENVALD Nelson, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 576 - Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 18/09/2019. Revista e atualizada nesta data por VD).

Na Doutrina apresentada por Ricardo Fiuza, o parágrafo único do art. 513 estabelece o prazo mínimo para o exercício do direito de preferência, a partir de quando afrontado o vendedor. Não existindo, todavia, prazo estipulado na cláusula de preempção, reduz-se, sensivelmente, o tempo para a caducidade do direito de prelação a partir de quando o comprador tiver notificado o vendedor.

A não manifestação no prazo correspondente, i.é, não se operando dentro dele, a aceitação, implica renúncia tácita ao direito de preferência. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 276 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 18/09/2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Observe-se que os três comentários incluindo o de Marco Túlio de Carvalho Rocha apontam para o artigo 513, que estabelece prazos máximos de eficácia de cláusula de preferência; o presente dispositivo estabelece o prazo que tem o titular do direito de preferência para manifestar o interesse na aquisição do bem depois de notificado: se se tratar de bem móvel, a resposta deve ser dada em 3 dias; se o bem for imóvel, a resposta deve ser dada em 60 dias.

Estres prazos são supletivos, i.é, negocialmente, podem as partes estabelecer outros maiores ou menores do que estes.

Vencidos o prazo de resposta, sem que o titular do direito de preferência tenha se manifestado positivamente quanto ao exercício dela, fica livre o proprietário para vende-la a terceiros nas mesmas condições previstas na notificação. (Marco Túlio de Carvalho Rocha apud Direito.com acesso em 18.09.2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 517. Quando o direito de preempção for estipulado a favor de dois ou mais indivíduos em comum, só pode ser exercido em relação à coisa no seu todo. Se alguma das pessoas, a quem ele toque, perder ou não exercer o seu direito, poderão as demais utilizá-lo na forma sobredita.

Merece atenção o artigo, pois seguindo a esteira de Nelson Rosenvald, caso a coisa tenha sido vendida por condôminos com cláusula de preempção, provavelmente a dita preferência tocará a todos. Nesse caso, se um ou alguns não manifestam o desejo de comprar o bem, veda-se a um dos condôminos a aquisição de apenas uma parte do bem divisível ou de uma fração ideal do bem indivisível, pois a lei impõe uma indivisibilidade atendendo à própria razão determinante do negócio jurídico (CC 258).

Em outras palavras, se A, B e C vendem um terreno a D e, ao tempo em que este deseja vender o imóvel ao terceiro E, por R$ 90.000,00, apenas o condômino A manifesta o desejo de exercitar a preferência, não será lícito que A adquira apenas um terço do terreno, pois privará D de realizar um negócio jurídico sobre a totalidade do imóvel com E.

Mas, se o condômino A isoladamente, exercitar o direito de preferência sobre o total do imóvel, será bem-sucedido em sua empreitada, com arrimo na permissão da parte final do dispositivo. Enfim, não se admite a prelação parcial por qualquer dos condôminos, somente a prelação total. Hipótese distinta se dá quando o comprador tenha adquirido cotas dos vendedores; nesse caso, o vendedor poderá comprar a sua parte e não necessariamente o imóvel. (ROSENVALD Nelson, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 577 - Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 18/09/2019. Revista e atualizada nesta data por VD).

Na Doutrina apresentada por Ricardo Fiuza, quando a cláusula de preempção estabelecer preferência conjunta a dois ou mais vendedores (então condôminos), o direito de prelação terá de ser exercido considerando a coisa vendida no seu todo, tal coo fora alienada. Desse modo, cada um o exercerá sobre o bem considerado em sua integralidade, nada importando a proporção do quinhão que dispunha ao tempo da venda, não podendo incidir a preferência sobre quotas ideais correspondentes, o mesmo sucederá, à falta do não-exercício do direito, ou de suas perdas por parte de qualquer um dos preferentes, ficando os demais com o exercício conjunto pelo total da coisa preempção desde que igualmente tenham exercido a preferência no prazo. Verificada a preferência uniforme, o exercício dos preferentes haverá de ser concomitante ou simultâneo, i.é, dentro do único prazo e atinente. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 276 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 18/09/2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

No mesmo diapasão segue Marco Túlio de Carvalho Rocha quando o direito de preferência pode tocar a mais de uma pessoa, quando a coisa fosse objeto de condomínio entre os vendedores. Neste caso, caso um ou alguns dos antigos proprietários queiram exercer a preferência, deverão fazê-lo em relação à coisa toda. O fato de algum dos titulares do direito de preferência não possuírem interesse em exercê-la não autoriza os demais a exercer o direito somente sobre parte da coisa, ainda que ela seja divisível. (Marco Túlio de Carvalho Rocha apud Direito.com acesso em 18.09.2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 518. Não responderá por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem ter dado ao vendedor ciência do preço e das vantagens que por ela lhe oferecem. Responderá solidariamente o adquirente, se tiver procedido de má-fé.

Seguindo orientação de Nelson Rosenvald, essa norma desperta polêmica. Ao contrário do que se observa no pacto de retrovenda (CC 504), na venda de fração ideal de bem indivisível em condomínio (CC 504) e na locação (art. 33 da ei n. 8.245/91), a inobservância do direito de preferência por parte do comprador não outorga ao vendedor o poder de desfazer o negócio jurídico mediante o depósito da quantia paga pelo terceiro.

Mantendo a solução do Código Bevilaqua, optou o legislador por responsabilizar o comprador por perdas e danos, no prazo prescricional do CC 205, porém sem o desfazimento da compra e venda lesiva ao direito de preempção. Em termos doutrinários, vê-se que a opção da lei foi contemplar o pacto de preempção com efeitos meramente obrigacionais e restritos a comprador e vendedor, sem alcançar terceiros. Trata-se de hipótese contrária àquelas elencadas no tópico pregresso, em que as relações contratuais possuem eficácia real – mesmo que não sejam direitos reais -, em razão de sua oponibilidade erga omines.

A única novidade é a permissão para acionar o adquirente com solidariedade passiva com o comprador, caso tenha procedido de má-fé, ou seja, caso sabidamente tivesse noção da existência da cláusula e mesmo assim praticasse o negócio jurídico. Aliás, em sede de bens imóveis, o registro do contrato e a publicidade da cláusula de preempção geram presunção absoluta de má-fé.

A nosso viso, mesmo diante do silêncio do Código Civil, será possível o comprador adjudicar a coisa no caso de demonstração da alienação do princípio da função social externa do contrato (CC 421), que impede uma pessoa de ofender, conscientemente, um contrato do qual não faça parte, sabotando a sua normal execução.

O terceiro lesa o contrato entre comprador e vendedor quando, conhecedor da cláusula de preempção, simplesmente a ignora e realiza um novo contrato com o comprador. Em suma, a sociedade não pode se portar de modo a ignorar a existência de contratos firmados. Isso explica uma tendência em prestigiar a oponibilidade erga omnes das relações contratuais, com a imposição de um dever genérico de abstenção por parte de terceiros da prática de relações contratuais que possam afetar a segurança e a certeza dos contratos estabelecidos.

Não se trata aqui de revogar a tradicional relatividade dos contratos, pois os seus efeitos obrigacionais compreendem apenas os seus protagonistas, mas de atenuar os seus efeitos perante a coletividade, prestigiando-se uma oponibilidade geral, à maneira pela qual tradicionalmente vislumbramos nos direitos reais.

Assim, sendo a função social uma cláusula geral, na qual o magistrado delibera pelas consequências mais adequadas à concretude do caso, sua mobilidade permitirá que seja oxigenado o rigor do art. 518 e que se obtenha a invalidação do segundo contrato caso o vendedor tenha ciência da alienação e deposite o preço em iguais condições. Não se olvide de que a cláusula geral é norma de ordem pública, sendo aplicável de ofício pelo magistrado (CC 2.035, parágrafo único) (ROSENVALD Nelson, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 577-578 - Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 18/09/2019. Revista e atualizada nesta data por VD).

Para Ricardo Fiuza, a Responsabilidade por perdas e danos dimana do evento alienação (ou a ele equiparado), quando, ocorrido este, o comprador não houver ao vendedor dado ciência do preço e das vantagens que lhe oferecem pela coisa, preterindo o favorecido pela cláusula de preempção. A Previsão Legal confirma o direito da preempção como direito pessoa, cabendo ao vendedor apenas reclamar perdas e danos, provando-se os prejuízos decorrentes da inobservância ao seu direito preferente.

Se o terceiro adquirente tinha conhecimento prévio da preempção, responderá solidariamente pela obrigação de indenizar, por ter agido de má-fé juntamente com o comprador, responsabilizando pelo inadimplemento da obrigação de dar preferência ao vendedor para readquirir a coisa preempta. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 277 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 18/09/2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Seguindo a trilha de Marco Túlio de Carvalho Rocha, se o comprador não respeitar o direito de preferência do vendedor responderá por perdas e danos que causar a este. Uma vez que o vendedor tenha alienado a coisa a terceiro, este, se tiver agido de má-fé, ficará solidariamente obrigado pela indenização devida ao vendedor lesado.

O dispositivo não menciona, mas tal como numa promessa de compra e venda, tem o titular o direito à adjudicação compulsória do bem, uma vez que pague o respectivo valor. (Marco Túlio de Carvalho Rocha apud Direito.com acesso em 18.09.2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).