Direito Civil Comentado - Art. 566, 567, 568 - continua - Da Locação de Coisas – VARGAS, Paulo S. R.

Direito Civil Comentado - Art. 566, 567, 568 - continua

- Da Locação de Coisas – VARGAS, Paulo S. R.

Parte Especial - Livro I – Do Direito das Obrigações

Título VI – Das Várias Espécies de Contrato

 (art. 481 a 853) Capítulo V – Da Locação de Coisas

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Art. 566. O locador é obrigado:

I – a entregar ao locatário a coisa alugada, com suas pertenças em, em estado de servir ao uso a que se destina, e a mantê-la nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo cláusula expressa em contrário;

II – a garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso pacífico da coisa.

Na obviedade de Nelson Rosenvald, aprende-se que, tratando-se a locação de contrato consensual, a entrega da coisa consiste em obrigação de dar coisa certa a cargo do locador. Descumprindo-se a referida obrigação, abrem-se duas opções ao locatário. Poderá pleitear a resolução do contrato por inadimplemento, ou insistir na tutela específica da obrigação de dar (CPC/1973, art. 461-A, correspondendo ao art. 538 do CPC/2015). A inexecução do contrato também será viabilizada quando a entrega da coisa for desacompanhada das pertenças que lhe concedem utilidade e serviço (CC 93). Se as partes não convencionarem em sentido diverso, haverá uma exceção à regra do CC 94, ao preceituar que os negócios jurídicos sobre o bem principal não alcançam as pertenças.

O princípio da boa-fé objetiva indica que não é suficiente a entrega da coisa, mas sim o dever instrumental de cooperação com o locatário, aqui traduzido na necessidade de entregar a coisa em condições de cumprir perfeitamente a sua destinação, resguardando-se as legítimas expectativas do possuidor direto.

Se, em princípio, as despesas de conservação da coisa incumbem ao locador, tal obrigação poderá ser transferida ao locatário, em razão de cláusulas expressa em contrário. Ademais, o locador garantirá ao locatário o uso pacífico da coisa. Isso importa em afirmar que, durante a locação – antes do advento de seu termo ou, não havendo termo, antes do prazo da interpelação – qualquer tentativa de retomada da coisa será infrutífera, sendo certo que o locatário ajuíze ação possessória para a tutela de sua posse direta, perante o proprietário que desrespeitar a temporariedade da relação obrigacional (CC 1.197). (ROSENVALD Nelson, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 614 - Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 12/10/2019. Revista e atualizada nesta data por VD).

A obviedade da lei é apontada por Ricardo, diante da bilateralidade contatual, impondo deveres jurídicos recíprocos às partes da relação jurídica (composto contratante), a norma institui e especifica os deveres de prestação do locador, i.é, aqueles básicos defrontados com a coisa locada e os inerentes do vínculo locatício diante do locatário. Em relação ao bem objeto da locação, obriga-se o locador a entrega-lo hábil a servir à utilidade designada (RT, 771/331) e a conservá-lo estável nesse fim, enquanto o contrato vigorar. Perante o locatário, assume a garantia de prover e tornar efetivo o uso tranquilo da coisa tocada (posse mansa e pacífica), privando-se de qualquer conduta que venha arriscar o uso assegurado do bem alugado, respondendo, inclusive, pelos vícios ou defeitos do objeto, preexistentes à locação (CC 568 – r parte)

A segurança do uso pacífico da coisa envolve cinco categorias, segundo J.M. de Carvalho Santos, arrimado em Manzini e conforme registro feito por Villaça Azevedo e Lauria Tucci em clássica obra jurídica sobre o tema: “a) abstenção de todo fato que possa privar o locatário da totalidade ou de uma parte mais ou menos considerável do gozo da coisa locada; b) não mudar a forma da coisa locada; c) garantir o locatário por todos os defeitos e vício da coisa locada que impeçam o seu uso; d) responder pelos impedimentos advindos ao uso e gozo por ato da administração, ou por ato de  terceiro; e) defender o locatário das turbações causadas por terceiro à coisa locada”.

Cláusula contratual pode afastar a incidência da obrigação versada no primeiro inciso, enquanto o segundo inciso aponta obrigação legal não suscetível de ser excepcionada, isto porque pertinente à segurança da efetividade do próprio contrato. (Rogério Lauria Tucci e Alvaro Villaça Azevedo. Tratado da locação predial urbana, São Paulo, Saraiva, 1980, v. 1 (p. 196-7) (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 301 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 12/10/2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Sob a orientação de Marco Túlio de Carvalho Rocha, a entrega da coisa ao locatário em estado de servir ao uso a que ela se destina é cumprimento da obrigação contratual a cargo do locador. Além disso, é dever do locador mantê-la nesse estado e reparar os danos normais.

O locador não deve garantir o uso pacífico da coisa contra atos próprios e de terceiros (CC 568). Obriga-se ainda, o locador, a indenizar ao locatário as benfeitorias necessárias, as úteis que tiverem sido feitas com seu consentimento e as voluptuárias a que se houver obrigado (CC 578) (Marco Túlio de Carvalho Rocha apud Direito.com acesso em 12.10.2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 567. Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava.

Elucidando Nelson Rosenvald, o artigo não cuida de vícios redibitórios do bem locado (CC 441), pois faz alusão à deterioração da coisa em momento posterior à contratação, gerando a perda do sinalagma funcional do contrato que nasceu equilibrado em suas prestações.

Outrossim, a deterioração sofrida pelo bem locado decorre do fortuito, pois, em havendo culpa do locador pelo evento, ao locatário será lícita a cumulação de qualquer das alternativas assinalados no dispositivo com uma pretensão indenizatória pelos danos causados.

Em princípio, a leitura do artigo sugere que diante da depreciação da coisa seja outorgado ao locatário o direito potestativo de reduzir proporcionalmente o valor locatício, ou resolver o contrato, extinguindo a relação contratual. Mas isso poderia implicar o abuso do exercício desse poder, quando a resolução fosse exigida diante de uma insignificante avaria no bem, causada pelo decurso do tempo. Preservando o princípio da proporcionalidade, a parte final do artigo condiciona o direito potestativo extintivo à deterioração que retire da coisa “o fim a que se destinava”. Assim, somente uma significativa depreciação material da coisa ameaça a aplicação do princípio da conservação do negócio jurídico.

Não obstante o silêncio do Código Civil, aplicando-se o princípio da simetria, o locador também poderá obter a revisão judicial do preço a fim de resgatar o sinalagma funcional, demonstrando que o decurso do tempo gerou desproporção manifesta entre prestação e contraprestação (CC 317), do mesmo que se facultou na Lei, n. 8.245/91, que cuida da locação de imóveis urbanos (art. 19). (ROSENVALD Nelson, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 614-615 - Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 12/10/2019. Revista e atualizada nesta data por VD).

Seguindo com o Brilho de Ricardo Fiuza, a redução proporcional do aluguel é assegurada por lei se a coisa locada sofrer deterioração, sem culpa do locatário, cabendo-lhe por este modo, o direito de minimizar o preço da locação como forma compensatória das restrições do uso, ou, alternativamente, rescindir o contrato pelo desproveito absoluto à finalidade daquele uso. Essa opção do locador é permissivo legal, não podendo o locador objetar tal direito.

Jurisprudência: “Não tem incidência a norma prevista no CC 1.190, que autoriza ao locatário requerer a redução proporcional do aluguel ou a rescisão do contrato, na hipótese em que a reparação do imóvel deteriorado, objeto da locação, baseou-se em responsabilidade contratual. – Não agride o CC 1.206 a previsão contratual que impõe ao inquilino a conservação do prédio locado, porquanto as obras a que eludem referida cláusula referem-se à conservação do prédio locado, porquanto as obras a que aludem referida cláusula referem-se à deterioração natural do imóvel, não sendo decorrentes de fato alheio a sua conduta, como no caso do incêndio ocorrido no prédio. – Recurso especial não conhecido” (STJ, 6~T., REsp 85.929-SP, rel. Min Vicente Leal, DJ de 20.08.2001). (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 302 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 12/10/2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Completando com Marco Túlio de Carvalho Rocha, se o locador violar o dever de realizar os reparos relacionados à deterioração normal da coisa, pode o locatário resolver o contrato, desde que a deterioração torne inservível ao uso a que se destina, ou pedir redução proporcional do aluguel. (Marco Túlio de Carvalho Rocha apud Direito.com acesso em 12.10.2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 568. O locador resguardará o locatário dos embaraços e turbações de terceiros, que tenham ou pretendam ter direitos sobre a coisa alugada, e responderá pelos seus vícios, ou defeitos, anteriores à locação.

Como tangencia Nelson Rosenvald, o dispositivo em relato é partido em três enfoques acautelatórios do locatário: quanto à evicção, tutela possessória e vícios redibitórios.

Sendo a evicção a perda de um bem em virtude de uma decisão que conceda o direito sobre ele a um terceiro, poderá ela se traduzir não apenas na perda da propriedade, mas na posse do bem locado. Nesse caso, será o locatário ressarcido dos prejuízos decorrentes pelo locador, caso desconhecesse o fato de a posse da coisa ser alheia ou litigiosa (CC 457).

O locatário é o possuidor direito do bem em virtude de relação obrigacional em que o locador mantém a posse indireta. Destarte, ele é legitimado ao ajuizamento de ação possessória autônoma perante qualquer um que pratique ameaça, turbação ou esbulho à posse (CC 1.210), sem se olvidar do exercício da autodefesa, pelos meios necessários e proporcionais à agressão. Vale dizer: tratando-se de posses paralelas, qualquer dos possuidores poderá defender o poder fático sobre a coisa, sem a necessidade de concurso processual com o outro possuidor.

Por fim, faz-se menção aos vícios redibitórios, como aqueles ocultos e anteriores à tradição, que tornem a coisa impropria ao uso a que é destinada. Exemplificando: uma pessoa loca uma vaga de garagem autônoma em julho e, no período de chuvas de dezembro, descobre uma grave infiltração que lhe acarreta dificuldades na utilização do próprio espaço.

Além das medidas peculiares de acautelamento da posse, é facultado ao locatário pleitear a própria resolução do negócio jurídico quando o vício redibitório for extenso ou a agressão à pose importar em esbulho. (ROSENVALD Nelson, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 615 - Barueri, SP: Manole, 2010. Acesso 12/10/2019. Revista e atualizada nesta data por VD).

Sob o prisma de Ricardo Fiuza, a posse direta do locatário sobre o bem locado não pode ser molestada, inclusive pelo locador, cumprindo este resguardá-la, notadamente de terceiros que tenham, aleguem dispor ou pretendam haver direitos sobre o objeto da locação. A coisa alugada haverá de permanecer incólume e desembaraçada, durante o tempo do contrato, como deflui da obrigação cometida ao locador pelo inciso II do CC 566 e por tal comando submete-se ele ao dever de proteger a coisa contra terceiros que pratiquem atos de embaraços ou turbativos de direito. O locador sujeita-se, ainda, a responder pelos vícios redibitórios ou pela evicção da coisa locada.

Na qualidade de possuidor direito, o locatário poderá manejar as ações possessórias para resguardar o estado de fato e o seu direito de uso contra turbações de fato, i.é, aquelas praticadas por terceiro sem qualquer pretensão de direito e sobre as quais o locador não se obriga pôr a salvo. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 302 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 12/10/2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Como ilustra Marco Túlio de Carvalho Rocha, se terceiro alegar ser detentor de qualquer direito que venha a prejudicar a plena fruição da coisa pelo locatário tem o locador o dever de defender este. Desse dever deriva a responsabilidade do locador pela reparação dos danos que vier a sofrer o locatário por tais atos de terceiros. (Marco Túlio de Carvalho Rocha apud Direito.com acesso em 12.10.2019, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).