Direito Civil Comentado - Art. 1.305, 1.306, 1.307 Do Direito de Construir – VARGAS, Paulo S. R.

 

Direito Civil Comentado - Art. 1.305, 1.306, 1.307

Do Direito de Construir – VARGAS, Paulo S. R. - Parte Especial –

 Livro III – Título III – Da Propriedade (Art. 1.299 e 1.313) Capítulo V – Dos Direitos de Vizinhança – Seção VII - Do Direito de Construir –

digitadorvargas@outlook.com  - vargasdigitador.blogpot.com

 

Art. 1.305. O confinante, que primeiro construir, pode assentar a parede divisória até meia espessura no terreno contíguo, sem perder por isso o direito a haver meio valor dela se o vizinho a travejar, caso em que o primeiro fixará a largura e a profundidade do alicerce.

Parágrafo único. Se a parede divisória pertencer a um dos vizinhos, e não tiver capacidade para ser travejada pelo outro, não poderá este fazer-lhe alicerce ao pé em prestar caução àquele, pelo risco a que expõe a construção anterior.

No parecer de Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, quando o primeiro vizinho vier a construir muro divisório, até meia espessura do terreno alheio, poderá cobrar do dono do outro prédio o valor correspondente à sua metade, quando este vier a assentar as vigas (travejar) da construção do imóvel no muro. A situação refere-se a um terreno vazio, onde o primeiro titular levanta um muro divisório entre as áreas contíguas, até meia espessura no outro terreno, fixando também a largura e a profundidade do respectivo alicerce. Neste caso, havendo necessidade de travejamento em relação ao muro divisório, aplica-se o disposto no era. 1.304 supra. Caso a denominada parede-meia seja frágil e não venha suportar o necessário travejamento, aquele titular que primeiro construiu poderá exigir caução do contíguo, por conta de sério risco de sua ruína. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud  Direito.com acesso em 30.10.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

No apoio, Francisco Eduardo Loureiro, o artigo em exame reproduz o conteúdo do art. 580 do Código Civil de 1916, fazendo apenas alterações formais mínimas. Assegura o direito do vizinho que primeiro construir de assentar a metade da parede divisória no terreno contíguo, ficando a outra metade no próprio terreno. Aquele que construiu a parede divisória faz jus à indenização por metade do valor da construção, caso o proprietário do prédio vizinho posteriormente a traveje, para escorar nova construção. A indenização, todavia, ao contrário do disposto no artigo anterior, abrange tão somente o valor da construção e não do chão em que ela se encontra, porque assentada sobre a linha de divisa. O preceito assegura àquele que primeiro construiu a parede o direito de fixar suas características, em especial a espessura e profundidade do alicerce. O vizinho que posteriormente construir ou travejar deverá atentar para tais características, evitando obras ou alicerces que exponham a parede preexistente a riscos. O preceito alcança apenas prédios urbanos porque, em relação aos rústicos, não se pode construir a menos de 1,5 metro da linha divisória. (Na zona rural, não será permitido levantar edificações a menos de três metros do ...(Limite da janela do vizinho — Tribunal de Justiça do Distrito...www.tjdft.jus.br › direito-fácil › edição-semanal (Grifo VD). (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.313. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 30/10/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

Segundo o histórico, este artigo foi introduzido pela Câmara dos Deputados, no período inicial de tramitação do projeto. A redação atual do dispositivo teve origem em proposta do então Deputado Tancredo Neves. Doutrinariamente, por conta de Ricardo Fiuza o artigo dá direito ao proprietário, que primeiro construiu a parede, de marcar a sua largura e profundidade do alicerce. É repetição, com aprimoramento, do texto do art. 580 do Código Civil de 1916, devendo a ele ser dado o mesmo tratamento doutrinário. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 670, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 30/10/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 1.306. O condômino da parede-meia pode utilizá-la até ao meio da espessura, não pondo em risco a segurança ou a separação dos prédios, e avisando previamente o outro condômino das obras que ali tenciona fazer; não pode sem consentimento do outro, fazer, na parede-meia, armários, ou obras semelhantes, correspondendo a outras, da mesma natureza, já feitas do lado oposto.

Historicamente, o dispositivo não foi alvo de nenhuma alteração, seja por parte do Senado Federal, seja por parte da Câmara dos Deputados, no período final de tramitação do projeto. A redação atual é a mesma do projeto.

Por conta da Doutrina de Ricardo Fiuza, trata este artigo da vedação do uso da parede-meia. Desde que não coloque em risco a segurança e inviolabilidade dos prédios contíguos, o comunheiro poderá usá-la até meia espessura, devendo avisar previamente o outro condômino das obras que pretende realizar. • Esse dispositivo é idêntico ao art. 581 do Código Civil de 1916, e a ele deve ser dado o mesmo tratamento doutrinário. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 670, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 30/10/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Na toada de Francisco Eduardo Loureiro, o artigo em exame reproduz integralmente o conteúdo do art. 581 do Código Civil de 1916, e disciplina a utilização da parede comum pelos vizinhos, que dela são condôminos. A regra contida no período inicial assegura a utilização da parede comum de divisa pelos vizinhos condôminos até a metade de sua espessura. Foge, portanto, do regime do condomínio tradicional do Código Civil, uma vez que, dada a natureza da coisa comum, o uso é exclusivo de parte certa - metade - da espessura da parede. Está o uso exclusivo da metade, porém, subordinado ao pressuposto de não causar dano ou risco à segurança ou separação dos dois prédios, podendo o lesado, em tais casos, embargar a obra durante sua realização ou exigir que o vizinho a desfaça. Ressalte-se que o legislador destacou a preservação de uma das finalidades da parede, qual seja a de servir como divisa entre os dois imóveis contíguos.

A segunda parte do preceito diz que deve o vizinho ser previamente comunicado da utilização, ainda que lícita, da meia-parede. Não se exige o consenso, muito menos a anuência do vizinho, mas apenas a comunicação, para que este possa remover móveis e objetos apoiados à parede, bem como constatar o respeito às regras estabelecidas na primeira parte do artigo. Finalmente, veda o artigo que o vizinho escave a parede para a instalação de armários ou equipamentos similares, como cofres, se já houver escavações semelhantes do lado oposto. Isso porque as duas escavações se encontrariam, comprometendo a finalidade de vedação da parede e inaugurando novo acesso aos prédios. Não persiste a vedação se o escopo da norma - preservação da divisa - não for afetado pela obra, ou seja, se inexistir escavações de ambos os lados da parede comum. Note-se que cai a vedação, mas não a comunicação prévia da obra ao outro vizinho. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.313-14. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 30/10/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

Na batida de Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, cada um tem direito ao uso da parede-meio correspondente à meação do muro divisório construído, sendo vedado colocar em risco a segurança dos prédios, comunicando ao outro as obras que irá realizar, desde que envolva esta construção em comum. Desta feita, o titular ao prédio vizinho poderá tirar todo o proveito admitido até a metade da espessura do muro divisório, mantendo-se as regras de segurança e de comunicação prévia, previstas na norma, para se evitar comprometer a própria estrutura da parede. Exemplo recorrente é a escavação em parede interna para construção de armários embutidos. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud  Direito.com acesso em 30.10.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 1.307. Em qualquer dos confinantes pode altear a parede divisória, se necessário reconstruindo-a, para suportar o alteamento; arcará com todas as despesas, inclusive de conservação, ou com metade, se o vizinho adquirir meação também na parte aumentada.

Na congruência do comentário de Francisco Eduardo Loureiro, consagra a regra de que “a parede divisória não está marcada pela imutabilidade” (Fachin, Luiz Edson. Comentários ao Código Civil, coord. Antônio Junqueira de Azevedo. São Paulo, Saraiva, 2003, v. XV, p. 154). Pode qualquer dos confinantes alteá-la, ou seja, aumentá-la em sua altura, desde que assuma os custos e riscos decorrentes da obra. Na expressão da lei, deverá o confinante adotar todas as providências para que o alteamento seja feito sem risco ou dano ao vizinho. Se for o caso, deverá reconstruir a parede ou,         então, reforçar alicerces e estruturas para suportar a nova situação. A inobservância do preceito gera ao lesado o direito de embargar ou exigir o desfazimento da obra, sem prejuízo da composição de perdas e danos. Não somente os riscos, mas também os custos, são de responsabilidade exclusiva do confinante que deseja alterar, por necessidade ou conveniência, a altura da parede divisória. Exceção a essa regra é o interesse do outro vizinho de se tornar condômino da parte acrescida, caso em que arcará com metade das despesas. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.314. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 30/10/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

Segundo o artigo de Tauã Lima Verdan Rangel, em 19/03/2015, intitulado: “Comentários ao Direito de Alteamento e, sede de Direito de Vizinhança: Breves Ponderações, inicialmente, insta evidenciar que o direito de vizinhança compreende uma gama de limitações, estabelecidos expressamente pelos diplomas legais em vigor, que cerceiam, via de consequência, o alcance das faculdades de usar e gozar por parte de proprietários e possuidores de prédios vizinhos, afixando um encargo a ser tolerado, a fim de resguardar a possibilidade de convivência social e para que haja o mútuo respeito à propriedade. Nesta esteira, calha evidenciar que se não subsistisse tais pontos demarcatórios, cada proprietário poderia lançar mão de seu direito absoluto, na colisão de direitos todos restariam tolhidos de exercerem suas faculdades, eis que as propriedades aniquilar-se-iam. Há que se negritar, ainda, que o direito de vizinhança tem como escopo robusto a satisfação de interesses de proprietários opostos, o que se efetiva por meio das limitações ao uso e gozo dos proprietários e possuidores. Nessa trilha de exposição, saliente-se que há restrições decorrentes da necessidade de conciliar o uso e gozo por parte de proprietários confinantes, vez que a vizinhança, por si, é uma fonte permanente de conflito. À luz das explicitações supramencionadas, objetiva o presente em analisar o direito de alteamento em sede de direito de vizinhança e suas implicações diante do ordenamento jurídico. Insta evidenciar que o direito de vizinhança compreende uma gama de limitações, estabelecidos expressamente pelos diplomas legais em vigor, que cerceiam, via de consequência, o alcance das faculdades de usar e gozar por parte de proprietários e possuidores de prédios vizinhos, afixando um encargo a ser tolerado, a fim de resguardar a possibilidade de convivência social e para que haja o mútuo respeito à propriedade. “Cada proprietário compensa seu sacrifício com a vantagem que lhe advém do correspondente sacrifício do vizinho”. Nesta esteira, calha evidenciar, oportunamente, que se não subsistisse tais pontos demarcatórios, cada proprietário poderia lançar mão de seu direito absoluto, na colisão de direitos todos restariam tolhidos de exercerem suas faculdades, eis que as propriedades aniquilar-se-iam. Há que se negritar, ainda, que o direito de vizinhança tem como escopo robusto a satisfação de interesses de proprietários opostos, o que se efetiva por meio das limitações ao uso e gozo dos proprietários e possuidores.

Saliente-se que há restrições decorrentes da necessidade de conciliar o uso e gozo por parte de proprietários confinantes, vez que a vizinhança, por si, é uma fonte permanente de conflito. Como bem aponta Monteiro Filho, ao lecionar acerca da essência do tema em comento, “trata-se de normas que tendem a compor, a satisfazer os conflitos entre propriedade opostas, com o objetivo de tentar definir regras básicas de situação de vizinhança”. Imprescindível se faz anotar que o conflito de vizinhança tem sua origem, intimamente, atrelada a um ato do proprietário ou possuidor de um prédio que passa a produzir repercussões no prédio vizinho, culminando na constituição de prejuízos ao próprio imóvel ou ainda transtornos a seu morador. Além do pontuado, prima gizar que o direito de vizinhança contempla uma pluralidade de direitos e deveres estabelecidos em relação aos vizinhos, em razão de sua específica condição.

Mister faz-se colacionar, oportunamente, que o “objeto da tutela imediata do legislador com os direitos de vizinhança são os interesses privados dos vizinhos”. Doutra banda o escopo mediato da norma assenta na essencial manutenção do princípio da função social da propriedade, eis que a preservação de relações harmoniosas entre vizinhos se apresenta como carecido instrumento a assegurar que cada propriedade alcance o mais amplo uso e fruição, obtendo, desta forma, os objetivos econômicos ao tempo em que salvaguarda os interesses individuais. “O direito de vizinhança é o ramo do direito civil que se ocupa dos conflitos de interesses causados pelas recíprocas interferências entre propriedades imóveis próximas”.

Em evidência se faz necessário colocar que a locução “prédio vizinho” não deve ser interpretada de maneira restritiva, alcançando tão somente os prédios confinantes, mas sim de modo expansivo, já que compreende todos os prédios que puderem sofrer repercussão de atos oriundos de prédios próximos.   Há que se citar, por carecido, o robusto magistério de Leite, no qual a definição de imóveis confinantes não se encontra adstrito a tão somente aos lindeiros, “mas também os que se localizam nas proximidades desde que o ato praticado por alguém em determinado prédio vá repercutir diretamente sobre o outro, causando incômodo ou prejuízo ao seu ocupante”. Neste diapasão, infere-se a possibilidade de sofrer interferências provenientes de atos perpetrados em outros prédios apresenta-se como suficiente a traçar os pontos delimitadores do território do conflito da vizinhança.

Denota-se, desta sorte, que a acepção de vizinhança se revela dotada de amplitude e se estende até onde o ato praticado em um prédio possa produzir consequências em outro, como, por exemplo, é o caso do barulho provocado por bar, boate ou ainda qualquer atividade desse gênero, o perigo de uma explosão, fumaça advinda da queima de detritos, badalar de um sino, gases expelidos por postos de gasolina, dentre tantas outras hipóteses, em que se apresenta uma interferência de prédio a prédio, não importando a distância, acabam por ensejar conflito de vizinhança. Neste alamiré, com o escopo de fortalecer as ponderações já acinzeladas, quadra trazer à colação o seguinte entendimento jurisprudencial: Com destaque, há que se anotar que é denotável quanto à parede-meia ou parede divisória de dois imóveis é a existência de um condomínio necessário. Sem embargos, o condômino da parede-meia pode utilizá-la até ao meio da espessura, não colocando em risco a segurança ou a separação dos dois prédios, conforme alude o CC 1.306 do Código Civil. Em alinho, ainda, ao dispositivo supramencionado, é imperioso assinalar que um condômino deve sempre avisar previamente o outro das obras que ali pretende fazer; não pode, sem consentimento do outro, fazer, na parede divisória, armários ou obras semelhantes, correspondendo a outras da mesma natureza, já feitas do lado oposto. Tudo isso sem prejuízo das medidas judiciais cabíveis, caso da ação de nunciação de obra nova, da ação de dano infecto ou mesmo da ação demolitória.

Cuida estabelecer que o Código Civil de 2002, expressamente, em seu CC 1.307, foi responsável por introduzir de novel instituto no ordenamento jurídico vigente, qual seja: o direito de alteamento, que é o direito que tem o proprietário de aumentar a sua altura. De acordo com o comando contido no dispositivo legal ora mencionado, qualquer dos confinantes pode altear a parede divisória, se necessária, reconstruindo-a, com o escopo de superar o alteamento. “O confinante que realiza as obras arcará com todas as despesas, o que inclui as de conservação, ou com metade, se o vizinho adquirir meação também na parte aumentada”, como evidenciam Tartuce e Simão. Em mesmo sentido, Maria Helena Diniz assinala que é permitido ao vizinho altear parede divisória e até mesmo reconstruí-la, para que possa suportar o alteamento, desde que custeie a obra, arcando, inclusive, com as despesas de sua conservação, ressalvado se o outro proprietário contíguo vier a adquirir meação, também na parte aumentada. Ao lado disso, em tal situação, o proprietário contíguo deverá suportar com metade das despesas, seguindo-se os ditames norteadores das paredes divisórias. (Tauã Lima Verdan, em seu artigo intitulado: em 19/03/2015, intitulado: “Comentários ao Direito de Alteamento e, sede de Direito de Vizinhança: Breves Ponderações, no site Boletim Jurídico, acessado em 30/10/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Na toada de Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, permite-se que a parede divisória seja alteada, ou seja, tornada mais alta. No caso, as despesas serão custeadas pelo confinante que pretender edificar, salvo se o vizinho adquirir a meação da parede amentada. As despesas com o alteamento poderão ser divididas, nos termos do dispositivo, se o titular do prédio confinante também tiver interesse nessa construção excepcional da parede-meia. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud  Direito.com acesso em 30.10.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).