Código Civil Comentado – Art. 502, 503, 504 Das Várias Espécies de contrato - VARGAS, Paulo S. digitadorvargas@outlook.com – paulonattvargas@gmail.com Whatsapp: +55 22 98829-9130 –

 

Código Civil Comentado – Art. 502, 503, 504
Das Várias Espécies de contrato –
Da Compra e Da Venda – Disposições Gerais
VARGAS, Paulo S.
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Parte Especial Livro I Do Direito Das Obrigações –

Título VI – Das Várias Espécies de Contrato
Capítulo I - Da Compra e Venda
Seção I – Disposições Gerais

(Arts. 481 a 504)

 

Art. 502. O vendedor, salvo convenção em contrário, responde por todos os débitos que gravem a coisa até o momento da tradição.

Consoante o conhecimento de Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 502, p. 558: O dispositivo é um consectário lógico da própria posição dos contratantes diante da compra e venda: antes da tradição ou do registro a propriedade é do vendedor; após, transfere-se ao comprador (arts. 1.245 e 1.267 do CC). Assim, é natural que todos os débitos que onerem os bens móveis e imóveis sejam de exclusiva responsabilidade do seu titular. Nada obstante, a ressalva do caput indica que os contraentes podem dispor da norma, convencionando uma forma diversa de distribuição dos débitos, capaz de melhor atender aos seus interesses particulares.

Existe uma categoria que não se enquadra perfeitamente entre os direitos reais e os direitos obrigacionais. São as obrigações propter rem ou obrigações mistas. Como diz a própria denominação, são obrigações que recaem sobre uma pessoa pelo fato de ser titular de um direito real, sendo transferidas imediatamente a quem quer que lhes suceda nessa posição. Daí também serem conhecidas como obrigações ambulatórias. Adimplir o imposto predial urbano, imposto territorial rural, imposto de propriedade de veículos e o condomínio do prédio é uma obrigação que recai sobre o titular da propriedade. Todavia, em caso de tradição do bem móvel ou registro do bem imóvel, eventuais débitos anteriores recairão sobre o novo proprietário, pois as ditas obrigações incidem sobre a coisa em si e não sobre as pessoas que contraíram os débitos. Certamente haverá o direito de regresso perante o alienante sobre os valores relativos ao período anterior à tradição.

Aliás, a nosso viso, caso o comprador entre na posse efetiva do imóvel e esse fato seja de conhecimento dos demais condôminos, assumirá os débitos condominiais mesmo que não tenha efetivado o registro. Não seria justo manter a responsabilidade do vendedor - que já transferiu todas as faculdades da propriedade ao comprador - simplesmente em razão da recusa do comprador de se desincumbir do ônus do registro. (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 502, p. 558, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 03/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Em harmonia com Rosenvald, Sebastião de Assis Neto, et al em Manual de Direito Civil, Volume Único. Contratos em Espécie. Compra e Venda. Disposições Gerais. Item 2.2. Sobre o objeto, alínea f, responsabilidade pelos gravames da coisa, p. 1.072. Comentários ao CC 502: O vendedor, salvo convenção em contrário, responde por todos os débitos que gravem a coisa até o momento d tradição (penhores, hipotecas etc.).

Esse dispositivo, no entanto, não derroga no caso da compra e venda, o direito de sequela do titular do direito real de garantia. Significa a norma apenas que o adquirente do imóvel gravado de ônus real acaba por suportar as suas consequências, como a excussão do bem pelo credor, não será o adquirente do imóvel dado em garantia legitimado pra figurar no polo passivo da ação que visa a cobrança do crédito, a não ser que se tenha obrigado pessoalmente por ocasião da celebração da compra e venda.

Aliás, os seguintes dispositivos, constantes do Código Civil de 2002, disciplinam, ad esempio, a situação do adquirente de imóvel hipotecado: Art. 1.479. O adquirente do imóvel hipotecado, desde que não se tenha obrigado pessoalmente a pagar as dívidas aos credores hipotecários, poderá exonerar-se da hipoteca, abandonando-lhes o imóvel [...]; art. 1.481. Dentro em trinta dias, contados do registro do título aquisitivo, tem o adquirente do imóvel hipotecado o direito de remi-lo, citando os credores hipotecários e propondo importância não inferior ao preço por que o adquiriu. [...] § 4º. Disporá de ação regressiva contra o vendedor o adquirente que ficar privado do imóvel em consequência de licitação ou penhora, o que pagar a hipoteca, o que, por causa de adjudicação ou licitação, desembolsar com o pagamento da hipoteca a importância excedente à da compra e o que suportar custas e despesas judiciais. (Sebastião de Assis Neto, Marcelo de Jesus e Maria Izabel Melo, em Manual de Direito Civil, Volume Único. Contratos em Espécie. Compra e Venda. Disposições Gerais. Item 2.2. Sobre o objeto, alínea f, responsabilidade pelos gravames da coisa, p. 1.072. Comentários ao CC 502. Ed. JuspodiVm, 6ª ed., consultado em 03/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Conforme leciona Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 502, o dispositivo dispõe sobre a responsabilidade dos contratantes pelo pagamento de dívidas relativas ao bem e torna o momento da tradição como aquele que encerra a responsabilidade do vendedor e que determina o início da responsabilidade do comprador.

O referido dispositivo não tem eficácia perante terceiros, em razão do princípio da relatividade do contrato. Em razão disso, o comprador pode vir a ser cobrado por dívidas propter rem, i.é, aquelas que acompanham a coisa e que obrigam o adquirente, tais como os débitos condominiais e as dívidas tributárias relativas ao bem.

Do mesmo modo, o imóvel continua a garantir dívidas que o gravem como garantia real. (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 502, acessado em 03/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 503. Nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito oculto de uma não autoriza a rejeição de todas.

Segundo apreciação de Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 503, p. 558-559: A expressão “coisas vendidas conjuntamente” pode ser entendida de duas formas: isoladamente ou em conexão com o restante da norma. Vista isoladamente, traduziria a impossibilidade de aplicação do modelo do vício redibitório para qualquer situação cm que uma pessoa compra vários bens conjuntamente quando singularmente poderiam ser adquiridos de forma separada. Assim, se alguém compra trinta garrafas de vinho e uma delas é visivelmente imprópria para o consumo, somente aquela será rejeitada e não as demais.

A interpretação não é equivocada, até mesmo pelo fato de o vício não desvalorizar ou inutilizar os demais objetos que foram adquiridos na mesma ocasião. Contudo, parece-nos que o legislador quis se referir aos bens alienados em conjunto como universalidades.

A universalidade do direito é o complexo de relações jurídicas de uma pessoa, dotado de valor econômico (art. 91 do CC), como a cessão de herança (art. 1.793 do CC). Já a universalidade de fato é um conjunto de bens homogêneos e indivisíveis pela sua própria natureza econômica (art. 258 do CC). Seria o caso da aquisição de um rebanho ou de uma biblioteca. Em todos esses casos, a causa da compra e venda está ligada ao conjunto de bens e não individualmente a cada um dos objetos que compõem o acervo. A aquisição conjunta da universalidade não se deu acidentalmente, mas é a própria razão determinante do negócio jurídico, que provavelmente não se realizaria caso os objetos fossem fracionados.

Essa interpretação se coaduna com a vedação da parte final do dispositivo à reclamação pelos vícios redibitórios. Com efeito, o vendedor garantirá a existência da universalidade, mas não a qualidade jurídica ou material de cada um dos objetos que integram o conjunto, inexistindo garantia contra a evicção ou vícios redibitórios.

Contudo, se os bens defeituosos se avultam ou se o vício de um deles provoca efetivamente uma depreciação significativa do conjunto, entendemos que poderá o comprador rescindir o negócio jurídico com base na ação redibitória ou postular o abatimento do preço (ação quanti minoris) sob pena de lesão ao princípio da proporcionalidade. De fato, sendo a razão da compra a própria importância do conjunto, caso os vícios se mostrem substanciais, toda a finalidade do negócio será desvirtuada. (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 503, p. 558-559, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 03/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Em harmonia com o dito acima pelo mestre Rosenvald, Sebastião de Assis Neto et al, em Manual de Direito Civil, Volume Único. Contratos em Espécie. Compra e Venda. Disposições Gerais. Item 2.2. Sobre o objeto, alínea g, vícios redibitórios da venda de coisas em conjunto, p. 1.072-1073. Comentários ao CC 503, afirmam os autores que: nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito oculto de uma não autoriza a rejeição de todas.

Observe-se que essa regra constante no artigo 503 deve ser interpretada com tempero. De fato, a renda de coisas em conjunto, em alguns casos, autoriza a conclusão de que o adquirente não se interessaria por nenhuma, caso tivesse ciência do vício que inquina uma delas.

O elemento essencial a se considerar, nesse caso, é o direcionamento da declaração de vontade, de tal arte que a rejeição de todas as coisas por defeito de uma só delas pode decorrer, v.g., do fato de que, justamente aquela que se considera mais importante em relação às demais (algo como a cereja do bolo) se encontra com avaria.

Figure-se, pois, a aquisição de uma coleção de discos antigos, como universalidade de fato, na qual se encontra um exemplar raríssimo de obra musical de interesse do comprador, se esse item, considerado o mais importante pelo adquirente, se encontra avariado, é permitido supor que a sua vontade não se dirigiria no sentido de realizar o negócio, autorizando-lhe a rejeição de todas as coisas adquiridas em conjunto. (Sebastião de Assis Neto, Marcelo de Jesus e Maria Izabel Melo, em Manual de Direito Civil, Volume Único. Contratos em Espécie. Compra e Venda. Disposições Gerais. Item 2.2. Sobre o objeto, alínea g, vícios redibitórios da venda de coisas em conjunto, p. 1.072-1073. Comentários ao CC 503. Ed. JuspodiVm, 6ª ed., consultado em 03/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Na visão de Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 503: O dispositivo cuida das vendas conjuntas, isto é, quando o objeto da venda é composto de uma multiplicidade de bens com individualidade própria. Exemplos: vários animais, produtos agrícolas, ou bens industriais. Assim, o fato de haver uma laranja estragada na venda de uma dúzia não justifica a rejeição das 11 restantes que não apresentem defeito. O comprador tem direito à resolução contratual do preço proporcionalmente ao valor do bem defeituoso em relação ao todo.

 

Solução diversa impõe-se no caso de vendas coletivas, que ocorrem quando as coisas vendidas constituem um todo. Exemplos: parelha de cavalos, junta de bois, par de botinas (Beviláqua, Código Civil, v. 4, p. 315). Desse modo, a falta de uma única peça de um jogo de jantar para muitas pessoas autoriza o pedido de resolução contratual, pois o defeito de uma prejudica todo o conjunto. (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 503, acessado em 03/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.

Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverá a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço.

Consoante Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 504, p. 559-560: Qualquer condômino pode alienar a sua parte ideal da propriedade, tendo em vista a sua condição de exclusiva titularidade de uma fração ideal da coisa, que lhe permite agir soberanamente. Mesmo nos bens indivisíveis, essa faculdade de disposição é preservada, eis que a propriedade sobre uma parte abstrata concede ao titular o poder de exercer todas as prerrogativas compatíveis com a indivisão, apenas com a inerente limitação quanto à posse, uso e gozo da coisa (art. 1.314, parágrafo único, do CC).

Todavia, ao conceder aos demais condôminos o direito de preferência para o ato da venda da fração ideal, o legislador pretendeu conciliar os objetivos particulares do vendedor com os da comunidade de coproprietários. Certamente será mais cômodo manter a propriedade entre os titulares originários, evitando desentendimentos com a entrada de um estranho no grupo. Os consortes serão interpelados para o exercício da preferência.

Entretanto, vulnerado o direito de preferência, adiante da imediata alienação do bem ao terceiro adquirente, sobejará aos condôminos prejudicados o exercício do direito potestativo à adjudicação da fração alienada, sendo suficiente o depósito do valor correspondente ao preço da venda, no prazo decadencial de cento e oitenta dias. Nesse prazo a propriedade adquirida pelo terceiro terá natureza resolúvel, pois estará sujeita à atuação dos demais condôminos (art. 1.359 do CC).

Caso dois ou mais condôminos ofereçam o preço ajustado, prevalecerá a aquisição em favor daquele que preencher os requisitos sucessivos descritos no parágrafo único do artigo. Caso nenhum dos licitantes possua vantagens sobre os outros, a solução do legislador será a aquisição equitativa por todos os interessados que realizarem o depósito, provocando a ampliação do condomínio.

O art. 725, V, do Código de Processo Civil 2015 regula a ação do condômino que deseja vender a sua fração ideal facultando o exercício, antes da venda, do direito de preferência. Nesse procedimento especial de jurisdição voluntária, as mesmas regras quanto ao exercício da preferência são respeitadas (art. 1.118 do CPC/1973, considere-se observação do caput do art. 730 no CPC/2015. Nota VG).

Considerando a natureza da herança de bem indivisível (art. 1.791, parágrafo único), o Código Civil de 2002 dirimiu antiga controvérsia e se posicionou abertamente pela necessidade de concessão de direito de preferência ao coerdeiro em caso de cessão de direitos hereditários, com fixação de prazo decadencial de cento e oitenta dias para o exercício do direito potestativo à desconstituição do negócio jurídico (arts. 1.794 e 1.795 do CC).

Por fim, insta acentuar que o Código nada especifica sobre a espécie de invalidade do ato resultante da alienação do imóvel a terceiro sem a observância do direito de preferência. A nosso viso, cuida-se de anulabilidade, pois o negócio jurídico será objeto de ação desconstitutiva, de iniciativa exclusiva dos demais condôminos, com fixação de prazo decadencial sob pena de sanação do vício.

Contudo, há aqueles que defendem a existência de um tertium genus, intermediário entre a nulidade e a anulabilidade, que seria a nulidade relativa. Com base na antiga lição de Gondim Filho, defende-se que seria ela uma infração à norma de ordem cogente, em relação à qual só estariam legitimadas para atacar o ato determinadas pessoas indicadas pela norma, em prazo decadencial fixado em lei. A lição se adaptaria à hipótese em apreço, pois temos uma norma cogente de caráter impositivo ao proprietário, que adota a expressão “não pode”. Seria algo distinto da anulabilidade, que não se refere a normas imperativas, mas somente àquelas de natureza dispositiva.

Apesar de estarmos diante de uma norma imperativa - pois o proprietário deverá seguir a exigência do legislador penso que não há a menor necessidade de recorrer a uma nova espécie de invalidade para qualificar situações que não se adaptem totalmente aos quadros teóricos da nulidade e da anulabilidade. Ora, utilize-se a nomenclatura nulidade relativa ou anulabilidade e as consequências serão as mesmas e sempre distintas daquelas atribuíveis à nulidade. Por isso, adotando a diretriz da operabilidade, tão cara a Miguel Reale, só haverá necessidade de construção de teorias e contribuições doutrinárias que possuam efetividade e vigor para a solução das demandas reais da sociedade. Qualquer raciocínio que se mantenha no plano das abstrações não poderá ser referendado pelo sistema. (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 504, p. 559-560, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 03/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Em conformidade com doutrina do Relator Ricardo Fiuza, Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 504, p. 269-270 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado: A regra, atenta ao condomínio proindiviso, assegura ao condômino o direito de preferência à aquisição de parte da coisa indivisível. Condomínio proindiviso é aquele onde a coisa pertencente a mais de uma pessoa, por indivisão de direito, não é suscetível de divisão cômoda, por indivisão de fato, tendo cada condômino direito ideal e idêntico sobre a coisa, no seu todo e em cada parte. O condômino preterido em seu direito (~ P) exercerá ação de preferência ou de preempção, com depósito do valor do preço, no prazo decadencial, para anular a alienação a terceiro e alcançar a coisa para si. Resolve-se a concorrência condominial de interesses em favor do condômino que tiver benfeitorias de maior valor ou, inexistindo as daquele com maior quinhão. Possuindo os condôminos interessados quinhões iguais, todos haverá a parte vendida, depositando o valor correspondente ao preço. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 504, p. 269-270 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 03/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

No lecionar de Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 504: O dispositivo cuida do direito de preferência do condômino na venda da fração ideal de condomínio comum ou ordinário. O referido direito de preferência não se aplica ao condomínio especial, extraordinário ou edilício.

O direito de preferência do condômino somente existe na venda, não se aplica a doação nem à troca, sendo este um dos principais aspectos que justificam a distinção entre venda e troca.

O vendedor deve notificar os demais condôminos antes da venda a terceiro para que exerçam o direito de preferência. A notificação deve conter todos os dados do negócio, o preço e a forma de pagamento.

A lei não demarca prazo para a resposta do condômino notificado. Deve lhe ser assegurado prazo razoável. Para imóveis, é costume o prazo de 30 dias.

O prazo de 180 dias para o requerimento de adjudicação da fração pelo condômino preterido ou não notificado conta-se da data do negócio. (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 504, acessado em 03/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).