Código Civil Comentado – Art. 505 Das Cláusulas Especiais à Compra e Venda Da Retrovenda - VARGAS, Paulo S. digitadorvargas@outlook.com – Whatsapp: +55 22 98829-9130 –

 

 

Código Civil Comentado – Art. 505
Das Cláusulas Especiais à Compra e Venda
Da Retrovenda - VARGAS, Paulo S.
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Parte Especial Livro I Do Direito Das Obrigações –
Título VI – Das Várias Espécies de Contrato
Capítulo I - Da Compra e Venda
Seção II – Das Cláusulas Especiais à Compra e
Venda - Subseção I – Da Retrovenda
(Arts. 505 a 508)

 

Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode conservar.se o direito de recobra-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.

Assim define Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 505, p. 561-562: O negócio jurídico da compra e venda possui vastíssimo campo de aplicação, não apenas pelo fato de ser o modo mais democrático de realização do tráfego jurídico em qualquer estrato social, mas também por possibilitar a conjugação de cláusulas especiais que flexibilizam o contrato sem sacrificar a sua natureza bilateral e onerosa.

Dentre as cláusulas especiais, uma das mais ricas é a de retrovenda. Cuida-se de pacto adjeto à compra e venda, pelo qual vendedor e comprador estipulam que aquele possuirá o direito potestativo de recobrar a propriedade em certo prazo, sujeitando o adquirente a tanto, desde que deposite o preço acrescido de despesas realizadas pelo comprador.

Destarte, o núcleo da retrovenda é exatamente o direito potestativo, o poder do comprador de submeter o vendedor ao exercício unilateral da desconstituição do negócio jurídico, sem que possa a isso se opor. Basta que o direito seja exercitado no prazo decadencial e fatal de três anos, a contar do registro do título aquisitivo da propriedade imóvel. Ademais, não havendo um novo contrato de compra e venda, mas apenas um desfazimento do anterior, não se pode questionar de hipótese de incidência de imposto de transmissão de bens imóveis (IT BI).

Note-se que o prazo decadencial descrito na norma é o máximo, nada impedindo que as partes convencionem um período inferior, observando-se o disposto no art. 211 do Código Civil. Aliás, seria ofensivo ao direito de propriedade permitir a convenção de prazo maior, diante da insegurança que a cláusula provocaria nas relações patrimoniais do proprietário e de terceiros que com ele negociem. Caso as partes silenciem quanto ao prazo, a qualquer momento poderá ser exercitada a retratação mediante interpelação do comprador, mas com a devida atenção à observação do parágrafo único do art. 473 do Código Civil, a fim de evitar o abusivo exercício do direito potestativo que seja lesivo à economia do contrato e à sua função social.

A retrovenda é, a priori, uma nítida manifestação do princípio da autonomia privada, pois só nos negócios jurídicos as partes podem inserir elementos acidentais (termo, condição e encargo) a ponto de inovar dentro dos limites impostos pelo sistema.

Todavia, atualmente a autonomia privada é ponderada com princípios como o da função social do contrato e da boa-fé objetiva. Na espécie, isso implica a impossibilidade de o ordenamento ser complacente com a cláusula de retrovenda que seja utilizada como modo de garantia de um mutuante contra o mutuário diante do eventual inadimplemento da obrigação.

Em outras palavras, o Código Civil veda a cláusula comissória (arts. 1.365 e 1.428 do CC), que permitiria ao credor ficar com o bem dado em garantia em caso de inexecução da obrigação ao tempo do vencimento. A norma possui evidente aspecto ético, pois impede a usura. A título ilustrativo, caso a dívida fosse de trinta mil reais, a cláusula comissória permitiria ao credor adjudicar um imóvel de cem mil reais diante do inadimplemento.

Portanto, a retrovenda serviria como acordo simulatório, no qual o negócio jurídico compra e venda seria uma fachada para encobrir a real causa da contratação: a garantia ilícita de um empréstimo. A sanção para a simulação será a nulidade do negócio, nos termos do art. 167 do Código Civil. (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 505, p. 561-562, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 04/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Conforme aduz Sebastião de Assis Neto, et al em Manual de Direito Civil, Volume Único. Capítulo I – Compra e Venda. 3. Cláusulas Especiais à Compra e Venda (Pactos Adjetos) 3.1. Retrovenda, p. 1.076. Comentários ao CC 505:

O prazo de três anos previsto pelo art. 505 é o tempo máximo de validade da cláusula de retrovenda. Podem as partes convencionar prazo menor. Ultrapassado o prazo, seja ele o legal ou convencional, sem que o vendedor recobre a coisa, a propriedade do comprador deixa de ser resolúvel e passa a ser plena.

No caso de descumprimento do pacto pelo comprador, ou seja, recusando-se a entregar a coisa de volta ao vendedor que oferece o mesmo preço pago anteriormente, assiste ao vendedor o direito de resgate. Este direito consiste na prerrogativa do vendedor de depositar judicialmente o preço, pedindo, então, ao juiz, que lhe defira a posse da coisa.

Observa-se, portanto, que o retorno da coisa à propriedade do vendedor não depende de celebração de novo contrato de compra e venda: não depende precisamente também do exercício de ação de resgate, pois a mera manifestação de exercício do direito de retrato já faz com que a propriedade retorne, automaticamente, às mãos do vendedor. Com efeito, tal prerrogativa já está explicitamente inserida na cláusula de retrovenda e, por ela, já se prevê esse evento.

O depósito, para ser suficiente ao exercício do direito de resgate, deve conter o preço recebido e o reembolso das despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate (prazo de validade da cláusula), se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias. Não se agrega ao direito do comprador o recebimento da valorização de mercado do imóvel, mas apenas o acréscimo de atualização monetária e as despesas feitas com a coisa (tributos, despesas ordinárias de conservação etc.).

Quando às benfeitorias, a lei prevê que assiste ao comprador o direito de receber pelas necessárias, independentemente de autorização do vendedor. Com razão o critério é legal, pois a realização de benfeitorias necessárias se dá não só no interesse do comprador, mas do próprio vendedor, no que tange à conservação do imóvel. Com relação às benfeitorias voluptuárias, terá o comprador o direito de levantá-las, desde que sem detrimento da coisa. No que tange às úteis, o seu ressarcimento dependerá da autorização do vendedor, aplicando-se o mesmo princípio às benfeitorias voluptuárias impossíveis de serem levantadas.

Pode-se indagar quanto ao direito de retenção do comprador que faz benfeitorias necessárias e úteis no imóvel objeto da retrovenda. Em verdade, deve-se observar que a retenção em favor do comprador decorrerá sempre da insuficiência do depósito ou do valor oferecido pelo vendedor. Se as benfeitorias forem necessárias, o vendedor não terá a coisa de volta enquanto não oferecer o preço pago mais o valor delas; se forem uteis, a integração do ressarcimento no valor a ser oferecido depende de terem sido autorizadas, assim como pelas voluptuárias que não podem ser fisicamente levantadas. (Sebastião de Assis Neto, Marcelo de Jesus e Maria Izabel Melo, em Manual de Direito Civil, Volume Único. Capítulo I – Compra e Venda. 3. Cláusulas Especiais à Compra e Venda (Pactos Adjetos) 3.1. Retrovenda, p. 1.076. Comentários ao CC 505. Ed. JuspodiVm, 6ª ed., consultado em 04/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Na conclusão ao dispositivo em pauta, diz Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 505: Retrovenda ou pactum de retrovendo é a clausula especial do contrato de compra e venda que permite ao vendedor readquirir o bem imóvel mediante o reembolso do preço, das despesas e indenização das benfeitorias necessárias.

 

O prazo máximo de eficácia da cláusula é de 3 anos. É prazo máximo inderrogável pelas partes, uma vez que o limite é de ordem pública, pois visa a segurança jurídica de terceiros, uma vez que a cláusula torna a propriedade resolúvel para o comprador (sobre a propriedade resolúvel: arts. 1.359 e 1.360 do Código Civil.

 

Somente em contratos de compra e venda de bens imóveis a cláusula pode ser inserida, pois a resolutividade do domínio que ela cria subordina terceiros e, portanto, depende da publicidade assegurada pelo registro de imóveis.

 

O critério para o exercício do direito de recompra do imóvel, ao contrário, é de ordem privada e, portanto, pode ser alterado pelas partes contratantes. Nada obsta, portanto, que prevejam a correção monetária do preço e a incidência de juros, respeitados os limites legais.

 

O caso fortuito e a força maior extinguem o direito para o vendedor e a coisa para o comprador. (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 505, acessado em 04/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).