Código Civil Comentado – Art. 506, 507, 508 Das Cláusulas Especiais à Compra e Venda Da Retrovenda - VARGAS, Paulo S. digitadorvargas@outlook.com – paulonattvargas@gmail.com Whatsapp: +55 22 98829-9130 –

 Código Civil Comentado – Art. 506, 507, 508
Das Cláusulas Especiais à Compra e Venda
Da Retrovenda - VARGAS, Paulo S.
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Parte Especial Livro I Do Direito Das Obrigações –
Título VI – Das Várias Espécies de Contrato
Capítulo I - Da Compra e Venda
Seção II – Das Cláusulas Especiais à Compra e
Venda - Subseção I – Da Retrovenda
(Arts. 505 a 508)

 

Art. 506. Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, o vendedor, para exercer o direito de resgate, as depositará judicialmente.

 

Parágrafo único. Verificada a insuficiência do depósito judicial, não será o vendedor restituído no domínio da coisa, até e enquanto não for integralmente pago o comprador.

 Em seu discurso Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 506, p. 562, diz da recusa do vendedor em se submeter à desconstituição da compra e venda permitir que o comprador proponha ação de consignação em pagamento, a fim de exercer o direito potestativo de resgate:

“No particular, entendemos que houve um lapso do legislador ao não permitir o depósito em estabelecimento bancário da quantia devida, como permite o art. 334 do Código Civil e o art. 890, § Iº, do Código de Processo Civil”.

 

Já o parágrafo único disserta sobre o óbvio. Se a recusa do comprador em receber é justificada, pelo fato de a quantia oferecida não exaurir suas despesas - inserindo-se aquelas elencadas na parte final do art. 505 -, o vendedor somente poderá adjudicar a coisa quando complementar o preço, seguindo os trâmites do art. 899 do Código de Processo Civil. (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 506, p. 562, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 05/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Na doutrina apresentada pelo Relator Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 506, p. 270-271 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado: O depósito judicial, com efeito de pagamento, das quantias da devolução do preço pago, acrescido das despesas, é o procedimento do vendedor para reaver o imóvel vendido, se o comprador se recusar receber as quantias a que faz jus, para o efeito de ser exercido o direito de resgate da coisa.

 

A disposição do parágrafo único merece revisão, para ajustá-la aos termos da hipótese do depósito carecedor de integralidade suficiente. Ao empregar a expressão “até e enquanto não for integralmente pago o comprador”, no sentido de obstar a restituição do imóvel ao vendedor resgatante, o texto culmina por não considerar prazo assinado e peremptório para a faculdade da complementação do depósito, quando arguida a insuficiência, e mais ainda, o fato juridicamente relevante de, não completado o depósito, a não-integralidade conduzir à improcedência do pedido originado no direito de retrato. Ora, em casos que tais, haverá um limite temporal para a oblação real, com a conclusão inarredável de implicar o depósito incompleto e não integralizado, no prazo, a falta de êxito da pretensão. Devendo aplicar-se supletivamente a regra do caput (do art. 545 do CPC. Assim, se o resgatante não aproveita o benefício processual da complementação do depósito, deixando de fazê-lo e certo que depositou quantia inferior ao quantum, a insuficiência dou a não - complementação retira-lhe o pressuposto necessário ao exercício do resgate, qual seja, o depósito correspondente à devolução do preço recebido com reembolso das despesas do comprador (Art. 505 do CC). De sorte que caducará o direito de reaver o bem. Nesse sentido, pontifica a jurisprudência: “Direito civil. Preferência. Condomínio. Direitos hereditários. Cessão. Depósito não corrigido. Oferta insuficiente. Exigência do Art. .139 do CC, desatendida. Recurso desprovido. lnacolhe-Se a adjudicação, fundada em direito de preferência, quando a oferta não se faz atualizada pela correção monetária, restando desatendida a norma do Art. 1.139 do CC, sequer se valendo o condômino da complementação a que alude o Art. 545 do CPC” (STJ, 4’ 1., REsp 5.430-MO, reI. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 4-11-1991). Aderbal da Cunha Gonçalves. Da propriedade resolúvel, São Paulo, Revista dos Tribunais, 1979; Maria Helena Diniz, Curso de direito civil brasileiro, 46. ed. São Paulo, Saraiva, 2001, v. 3 (p. 176-8). (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 506, p. 270-271 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 05/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

O resumo de Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 506, fala da cláusula de retrovenda que equivale a uma promessa de compra e venda feita pelo adquirente ao antigo proprietário do imóvel. Tal como o promissário comprador, o titular do direito de retrovenda faz jus à adjudicação compulsória do imóvel uma vez que tenha pago ao comprador o preço acertado. (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 506, acessado em 05/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Art. 507. O direito de retrato, que é cessível e transmissível a herdeiros e legatários, poderá ser exercido contra o terceiro adquirente.

 

Na lição de Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 507, p. 563: O dispositivo em comento possui grande abrangência, pois relata a eficácia real da retrovenda, tanto em nível de sucessão intervivos como em causa rnortis, seja pelo ângulo do vendedor, seja pelo do comprador.

 

Quanto à titularidade para o exercício do direito potestativo, observa-se não se tratar de direito personalíssimo, sendo objeto de cessão a terceiros por negócio jurídico gratuito ou oneroso, além de transmissível aos herdeiros e legatários em razão de sucessão legítima ou testamentária.

 

Aliás, tratando-se o sucessor de absolutamente incapaz, suspende-se a contagem do prazo decadencial, como expressamente veicula o art. 208 do Código Civil - ao fazer remissão ao art. 198, 1, do mesmo Código.

 

Mais importante. Pelo fato de a compra e venda ser registrada no ofício imobiliário, qualquer adquirente do imóvel se sujeitará à eventual e futura adjudicação do bem por parte do vendedor ou sucessores, no prazo decadencial legal ou convencional.

 

O registro provoca o direito de sequela contra quem quer que esteja na posição de proprietário. Certamente o proprietário não poderá alegar a boa-fé subjetiva, pois o registro acarreta a indispensável publicidade do ato. Daí, quando ocorrer a resolução da propriedade, a retrovenda operará efeitos ex tunc, desconstituindo-se todos os direitos reais concedidos no período (art. 1.359 do CC).

 

Apesar da existência de dissídio doutrinário, não consideramos a retrovenda como direito real. Trata-se de mero direito obrigacional, que gera uma obrigação ao proprietário de restituir, caso provocado o direito potestativo de retratação. Os direitos reais no Código Civil de 2002 são aqueles taxativamente elencados no art. 1.225. Em verdade, o pacto adjeto de retrovenda produz um direito obrigacional com eficácia real, assim como o direito de preferência em favor do locatário que averba o contrato de locação no registro imobiliário, tornando a prelação oponível em face de eventuais adquirentes (art. 33 da Lei n. 8.245/91). (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 507, p. 563, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 05/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Na visão do relator em: Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 507, p. 271-272 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado: A ulterior alienação da coisa retrovendida por parte do comprador não inibe o primitivo vendedor, em cujo favor se opera o direito de retrato, de exercitá-lo, dentro do prazo decadencial, promovendo a ação cabível contra o terceiro adquirente. Isso decorre da existência da propriedade resolúvel, cujo conceito nos é oferecido por Aderbal da Cunha Gonçalves, fixada pela “possibilidade de uma predeterminação de revogabilidade, independente da vontade de seu atual titular”, ou ainda, “quando adquirida em virtude de um título sujeito à resolução”. A alienação feita a terceiros adquirentes será resolvida pelo exercício do direito de resgate, ainda que eles não conheçam a cláusula de retrato. Esse direito do vendedor, clausulado no negócio jurídico, toma-se transmissível, podendo ser cedido ou transmitido a herdeiros e legatários. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 507, p. 271-272 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 05/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Conforme a lição resumida de Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 507: O dispositivo assegura aos sucessores a título universal do antigo proprietário o direito que a cláusula de retrovenda assegura a este. Por exclusão, o direito à requisição do imóvel não pode ser cedido a terceiros a título singular.

 

De outro lado, a cláusula de retrovenda possui eficácia erga omnes e, por isso, vincula terceiros que venha a adquirir o imóvel. Frise-se: a cláusula de retrovenda não impede a alienação do imóvel pelo adquirente, mas, por instituir propriedade resolúvel, direito real, tem eficácia perante terceiros. (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 507, acessado em 05/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Art. 508. Se a duas ou mais pessoas couber o direito de retrato sobre o mesmo imóvel, e só uma pessoa o exercer, poderá o comprador intimar as outras para nele acordarem, prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado o depósito, contanto que seja integral.

 

Segundo Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 508, p. 563-564, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores: O Código Civil adotou aqui posição oposta à da legislação revogada. Entendia-se anteriormente que, se a compra e venda com cláusula de retrovenda fosse pactuada por vendedores condôminos e apenas um deles tivesse interesse em readquirir a coisa posteriormente, caducaria o direito de todos (art. 1.143, § 1º, do CC/1916).

 

A solução era equivocada, pois não se pode conceber um direito potestativo pela “metade”, ou seja, que dependa da atuação de um terceiro para a sua efetivação, uma vez que deixaria de ter essa característica e se tornaria um direito subjetivo como outro qualquer, em que se pede uma conduta de outrem.

 

Assim, foi feliz e técnico o legislador ao preconizar que, por medida de cautela, poderá o comprador convocar os demais condôminos quando apenas um deles exercer o direito de retrato. A retrovenda prevalecerá em favor daquele condômino que efetue o depósito integral, i.é, pague o preço acrescido das despesas do comprador. Contudo, não sendo realizado o pagamento integral por nenhum dos condôminos, caducará o direito comum ao resgate.

 

O condomínio poderá também surgir quando o vendedor for apenas um proprietário, que venha a falecer ao curso do prazo de recompra ou que tenha cedido o direito de retratação a duas ou mais pessoas, como permite o art. 507 do Código Civil.

 

Caso todos os vendedores concordem na divisão do preço, a retrovenda acarretará o nascimento de um condomínio, seja o bem divisível, seja indivisível.

 (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 508, p. 563-564, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 05/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Na contribuição de Sebastião de Assis Neto et al, 3. Cláusulas Especiais à Compra e Venda (Pactos Adjetos) 3.1. Retrovenda, p. 1.076-1077. Comentários ao CC 508:  “pode-se indagar quanto ao direito de retenção do comprador que faz benfeitorias necessárias e úteis o imóvel objeto da retrovenda. Em verdade, deve-se observar que a retenção em favor do comprador decorrerá sempre da insuficiência do depósito ou do valor oferecido pelo vendedor. Se as benfeitorias forem necessárias, o vendedor não terá a coisa de volta enquanto não oferecer o preço pago mais o valor delas; se forem úteis, a integração do ressarcimento do valor a ser oferecido depende de terem sido autorizadas, assim como pelas voluptuárias que não podem ser fisicamente levantadas”.

 

Se a duas ou mais pessoas couber o direito de retrato sobre o mesmo imóvel, e só uma pessoa o exercer, como já dito acima por Rosenvald, o comprador poderá intimar as outras para nele acordarem, prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado depósito, contanto que seja integral (art. 508).

 

Por fim, o exercício do direito de retrato, pelo vendedor, nos termos do art. 507, pode ser exercido não só contra o comprador, mas também contra o terceiro adquirente, ou seja, aquele que, eventualmente, tenha adquirido uma coisa sobre a qual pendia a condição resolutiva da retrovenda. (Sebastião de Assis Neto, Marcelo de Jesus e Maria Izabel Melo, em Manual de Direito Civil, Volume Único. Capítulo I – Compra e Venda. 3. Cláusulas Especiais à Compra e Venda (Pactos Adjetos) 3.1. Retrovenda, p. 1.076-1077. Comentários ao CC 508. Ed. JuspodiVm, 6ª ed., consultado em 05/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Na obviedade de Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 508, o dispositivo cuida de cláusula de retrovenda instituída em favor de alienantes condôminos. Neste caso, o direito de retrato pode ser exercido por apenas um ou por alguns dos condôminos, desde que paguem o valor integral avençado. (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 508, acessado em 05/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).