Direito Civil Comentado - Art. 1.308, 1.309, 1.310 Do Direito de Construir – VARGAS, Paulo S. R.

 

 

Direito Civil Comentado - Art. 1.308, 1.309, 1.310

Do Direito de Construir – VARGAS, Paulo S. R. - Parte Especial –

 Livro III – Título III – Da Propriedade (Art. 1.299 e 1.313) Capítulo V – Dos Direitos de Vizinhança – Seção VII - Do Direito de Construir –

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Art. 1.308. Não é lícito encostar à parede divisória chaminés, fogões, fornos ou quaisquer aparelhos ou depósitos suscetíveis de produzir infiltrações ou interferências prejudiciais ao vizinho.

Parágrafo único. A disposição anterior não abrange as chaminés ordinárias e os fogões de cozinha.

No lecionar de Francisco Eduardo Loureiro, o artigo em exame corresponde ao que continha o art. 583 do Código Civil de 1916. Sua redação foi aperfeiçoada, eliminando, em parte, a referência exemplificativa a obras e equipamentos passíveis de causar imissões prejudiciais aos moradores do prédio vizinho. Poderia o preceito referir apenas à vedação de se encostar à parede divisória qualquer equipamento ou depósito que cause interferências prejudiciais ao imóvel vizinho. A regra reconduz ao princípio geral consagrado no CC 1.277, já examinado.

Note-se que a atual redação não traça mais distinção entre paredes própria, comum ou alheia. A vedação se mantém em qualquer hipótese, desde que os equipamentos encostados à parede de divisa causem dano ao prédio vizinho. O que se preserva são os valores já referidos no CC 1.277, ou seja, a segurança, o sossego e a saúde contra atividades anormais do vizinho. Toma a lei como anormal a conduta de encostar fornos, fogões ou depósitos capazes de levar imissões danosas ao prédio contíguo. Não persistirá a vedação, todavia, se aquele que constrói reverter a presunção que contra si milita, demonstrando que os valores tutelados pela lei se encontram resguardados e que as construções e os equipamentos, apesar de encostados à parede divisória, não trazem prejuízo ou risco ao confinante.

O parágrafo ressalva que as chaminés ordinárias e os fogões de cozinha podem ser encostados à parede divisória, porque consistem em uso normal da propriedade. Aqui a presunção se inverte, presumindo-se lícito o comportamento do construtor. Evidente, porém, que tal conduta deverá ser cercada de cautelas e obras necessárias para reduzir ao mínimo as interferências ao prédio vizinho. Tem o lesado direito de embargar a obra durante a construção ou, após seu término, exigir seu desfazimento, sem prejuízo da composição de perdas e danos. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.314-15. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 03/11/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

Historicamente, este artigo foi alterado pela Câmara dos Deputados, no período inicial de tramitação do projeto. Sua redação atual teve origem em proposta do então Deputado Antônio Morimoto. No projeto o dispositivo era o seguinte: “Não é lícito encostar à parede-meia, ou à parede do vizinho, chaminés, fogões, fomos, aparelhos de incineração, depósitos de substâncias corrosivas, combustíveis ou inflamáveis, ou suscetíveis de produzir infiltrações daninhas. Parágrafo único. A disposição anterior não abrange as chaminés ordinárias e os fogões de cozinha”. O objetivo da emenda foi suprimir a expressão “parede e meia”, bem como estender a proibição a outras situações que não estavam contempladas no projeto.

Em sua Doutrina completa Ricardo Fiuza, excetuando-se as chaminés domésticas e os fornos e fogões de cozinha, não é licito encostar tais aparelhos nas paredes lindeiras. Essa vedação abrange também a construção de canos de esgotos, fossas etc., a não ser que haja anuência do vizinho. O texto é repetição, com aprimoramento, da redação do art. 583 do Código Civil de 1916, devendo a ele ser dado o mesmo tratamento doutrinário. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 671, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 03/11/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

No diapasão de Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, o enunciado legal determina a proibição de se encostar fogões, chaminés ou fornos no muro divisório – tal como pode se dar com atividades industriais ou comerciais – em que seu funcionamento, presumidamente, possa vir a causar algum tipo de dano à segurança ou saúde dos vizinhos, salvo se forem chaminés comuns ou fogões domésticos. Proíbe o dispositivo a produção de infiltrações e demais danos materiais à construção vizinha, mas trata, igualmente, de um panorama mais amplo ao se referir, de maneira global, em relação às interferências nocivas ao titular do prédio contiguo. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud  Direito.com acesso em 03.11.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 1.309. São proibidas construções capazes de poluir, ou inutilizar, para uso ordinário, a água do poço, ou nascente alheia, a elas preexistentes.

Na balada de Francisco Eduardo Loureiro, o artigo em exame corresponde ao que continha o art. 584 do Código Civil de 1916, apenas substituindo o termo “ fonte” por nascente, sem alterar, porém, o conteúdo do preceito. O alcance do artigo é amplo, abrangendo todo e qualquer tipo de construção e não apenas em prédios contíguos, mas também em prédios vizinhos, entendidos como aqueles de onde pode provir a causa da poluição de água alheia. A expressão “uso ordinário” também é larga, incluindo todas as hipóteses de utilização da água pelo vizinho lesado, tanto para fins pessoais como industriais ou rurais. Restringe a lei a incidência da norma às nascentes e aos poços preexistentes à construção. Dizendo de outro modo, o construtor não pode ser responsabilizado por eventual interferência em posteriores poços ou outras formas de captação de águas dos vizinhos. A norma em estudo deve se adequar ao disposto no artigo da Constituição Federal, que elege o meio ambiente saudável, aí incluída a água não poluída, como direito social fundamental. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.315. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 03/11/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

A Revista Síntese – Do Direito Imobiliário – Ano VI, nº 32 – mar/abr., 2016, que traz uma panorâmica geral sobre o assunto “Direito de Construir”, cita o art. 1.309, voltar a tratar da disciplina das águas. Dispõe serem vedadas construções capazes de poluir, ou inutilizar, para uso ordinário, a água do poço, ou nascente alheia, a elas preexistentes. Trata-se de reprodução do que já constava do art. 98 do Código das Águas (Decreto n. 24.643/1934). Também encontrava correspondência no art. 584 do Código Civil de 1916. Além disso, dito preceito encontra amparo na ampla proteção ao meio ambiente, sobretudo a que consta do art. 225 da Constituição Federal, que trata do direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado. (Revista Síntese – Do Direito Imobiliário – Ano VI, nº 32 – mar/abr. 2016, p. 51, site bdr.sintese.com, Assunto Especial - Doutrina acessado em 03/11/2020, artigo corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Na balada de Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, somente uma estrofe: Os mesmos comentários acima são direcionados, neste particular, àquelas construções que venham a poluir água de poço ou de nascente alheio. O beneficiário da água do poço ou da nascente é legitimado para a medida judicial tendente a impedir a construção ou pleitear a respectiva indenização. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud  Direito.com acesso em 03.11.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Art. 1.310. Não é permitido fazer escavações ou quaisquer obras que tirem ao poço ou à nascente de outrem a água indispensável às suas necessidades normais.

 

Na retrospectiva de Francisco Eduardo Loureiro, o artigo em estudo corresponde ao art. 585 do Código Civil de 1916. Também o art. 96 do Código de Águas (Decreto n. 24.643/34) continha disposição semelhante. Sofreu o preceito, porém, notável alteração em seu conteúdo, como a seguir se verá. Disciplina o artigo a utilização das águas do subsolo, abaixo da superfície do prédio. Vedam-se escavações em sentido amplo, de perfurações a alicerces, se tais obras implicarem tirar do poço ou nascente alheia a água indispensável às necessidades normais dos vizinhos. O Código Civil de 2002 acrescentou o adjetivo “normais” às necessidades, significando que se admite em razão de obras a diminuição do aproveitamento ou vazão do poço ou nascente, desde que preservado volume indispensável às necessidades ordinárias. Não mais persiste a previsão do art. 585 do antigo Código Civil de que a restrição somente alcança as escavações mais profundas que a nascente ou poço, em relação ao nível do lençol d’água. Todas as escavações, portanto, estão sujeitas às limitações do preceito. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.316. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 03/11/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

Historicamente o artigo em tela foi alvo de alteração por parte da Câmara dos Deputados, no período inicial de tramitação do projeto. Sua redação atual teve origem em proposta do então Deputado Antônio Morimoto. No projeto o dispositivo era o seguinte: “Não é permitido fazer escavações que tirem ao poço ou à nascente de outrem a água necessária, nem as que forem mais profundas que as destes em relação ao nível do lençol de água Segundo a justificativa do autor da emenda, a “redação do Projeto foi insuficiente na sua primeira parte e excessiva na parte final. Insuficiente, porque só se referia a escavações, quando outras obras podem prejudicar ou suprimir águas do vizinho. Excessiva, por fazer uma exigência que só tem razão quando prejudica as águas, mas, nesse caso, o fato já está previsto na primeira parte. Ora, se a maior profundidade das escavações não prejudica a água do vizinho, não se vê razão para proibi-las”.

Como explica a Doutrina de Ricardo Fiuza, aplica-se a essa matéria o art. 98 do Código de Águas , que proíbe construções que sejam capazes de poluir ou inutilizar os mananciais de outrem, quando estes já existiam. O artigo é repetição, com aprimoramento, da redação e técnica legislativa do art. 585 do Código Civil de 1916, que foi substituído pelos arts. 96 a 99 do Código de Águas (Dc. n. 24.643, de 10-7- 1934), devendo a ele ser dispensado o mesmo tratamento doutrinário. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 672, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 03/11/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Na visão de Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, veda o artigo de lei qualquer obra pelo titular de um prédio que venha, de alguma maneira, a comprometer o desvio de água, ou o fluxo regular, de um poço existente ou mesmo de uma nascente, que sejam importantes ao uso humano. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud  Direito.com acesso em 03.11.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Seguindo ainda as orientações da Revista Síntese – Do Direito Imobiliário – Ano VI, nº 32 – mar/abr. 2016, que traz uma panorâmica geral sobre o assunto “Direito de Construir”, também tratando de disciplina relativa às águas, o artigo em comento estatui não ser permitido fazer escavações ou quaisquer obras que tirem ao poço ou à nascente de outrem a água indispensável às suas necessidades normais. A matéria já era tratada no art. 585 do Código Civil de 1916 e no art. 96 do Código de Águas (Decreto n. 24.643/1934), que prescreve que o dono de qualquer terreno poderá apropriar-se por meio de poços, galerias etc., das águas que existam debaixo da superfície de seu prédio, contanto que não prejudique aproveitamentos existentes nem derive ou desvie de seu curso natural águas públicas dominicais, públicas de uso comum ou particulares. Busca-se a partir desse dispositivo, equilibrar a apropriação das águas encontradas abaixo da superfície do prédio com o respeito idêntico  direito do vizinho. Quanto à norma se referir à retirada de água indispensável, diz Marco Aurélio S. Viana que se deve examinar cada caso concreto, “porque é indispensável estabelecer a utilização que o vizinho dá às águas: uso doméstico ou para cultura. A quantidade de água depende da destinação que lhe é dada, o que é variável, reclamando o exame dos usos e aplicações que elas têm. (Revista Síntese – Do Direito Imobiliário – Ano VI, nº 32 – mar/abr. 2016, p. 51, site bdr.sintese.com, Assunto Especial - Doutrina acessado em 03/11/2020, artigo corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Direito Civil Comentado - Art. 1.305, 1.306, 1.307 Do Direito de Construir – VARGAS, Paulo S. R.

 

Direito Civil Comentado - Art. 1.305, 1.306, 1.307

Do Direito de Construir – VARGAS, Paulo S. R. - Parte Especial –

 Livro III – Título III – Da Propriedade (Art. 1.299 e 1.313) Capítulo V – Dos Direitos de Vizinhança – Seção VII - Do Direito de Construir –

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Art. 1.305. O confinante, que primeiro construir, pode assentar a parede divisória até meia espessura no terreno contíguo, sem perder por isso o direito a haver meio valor dela se o vizinho a travejar, caso em que o primeiro fixará a largura e a profundidade do alicerce.

Parágrafo único. Se a parede divisória pertencer a um dos vizinhos, e não tiver capacidade para ser travejada pelo outro, não poderá este fazer-lhe alicerce ao pé em prestar caução àquele, pelo risco a que expõe a construção anterior.

No parecer de Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, quando o primeiro vizinho vier a construir muro divisório, até meia espessura do terreno alheio, poderá cobrar do dono do outro prédio o valor correspondente à sua metade, quando este vier a assentar as vigas (travejar) da construção do imóvel no muro. A situação refere-se a um terreno vazio, onde o primeiro titular levanta um muro divisório entre as áreas contíguas, até meia espessura no outro terreno, fixando também a largura e a profundidade do respectivo alicerce. Neste caso, havendo necessidade de travejamento em relação ao muro divisório, aplica-se o disposto no era. 1.304 supra. Caso a denominada parede-meia seja frágil e não venha suportar o necessário travejamento, aquele titular que primeiro construiu poderá exigir caução do contíguo, por conta de sério risco de sua ruína. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud  Direito.com acesso em 30.10.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

No apoio, Francisco Eduardo Loureiro, o artigo em exame reproduz o conteúdo do art. 580 do Código Civil de 1916, fazendo apenas alterações formais mínimas. Assegura o direito do vizinho que primeiro construir de assentar a metade da parede divisória no terreno contíguo, ficando a outra metade no próprio terreno. Aquele que construiu a parede divisória faz jus à indenização por metade do valor da construção, caso o proprietário do prédio vizinho posteriormente a traveje, para escorar nova construção. A indenização, todavia, ao contrário do disposto no artigo anterior, abrange tão somente o valor da construção e não do chão em que ela se encontra, porque assentada sobre a linha de divisa. O preceito assegura àquele que primeiro construiu a parede o direito de fixar suas características, em especial a espessura e profundidade do alicerce. O vizinho que posteriormente construir ou travejar deverá atentar para tais características, evitando obras ou alicerces que exponham a parede preexistente a riscos. O preceito alcança apenas prédios urbanos porque, em relação aos rústicos, não se pode construir a menos de 1,5 metro da linha divisória. (Na zona rural, não será permitido levantar edificações a menos de três metros do ...(Limite da janela do vizinho — Tribunal de Justiça do Distrito...www.tjdft.jus.br › direito-fácil › edição-semanal (Grifo VD). (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.313. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 30/10/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

Segundo o histórico, este artigo foi introduzido pela Câmara dos Deputados, no período inicial de tramitação do projeto. A redação atual do dispositivo teve origem em proposta do então Deputado Tancredo Neves. Doutrinariamente, por conta de Ricardo Fiuza o artigo dá direito ao proprietário, que primeiro construiu a parede, de marcar a sua largura e profundidade do alicerce. É repetição, com aprimoramento, do texto do art. 580 do Código Civil de 1916, devendo a ele ser dado o mesmo tratamento doutrinário. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 670, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 30/10/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 1.306. O condômino da parede-meia pode utilizá-la até ao meio da espessura, não pondo em risco a segurança ou a separação dos prédios, e avisando previamente o outro condômino das obras que ali tenciona fazer; não pode sem consentimento do outro, fazer, na parede-meia, armários, ou obras semelhantes, correspondendo a outras, da mesma natureza, já feitas do lado oposto.

Historicamente, o dispositivo não foi alvo de nenhuma alteração, seja por parte do Senado Federal, seja por parte da Câmara dos Deputados, no período final de tramitação do projeto. A redação atual é a mesma do projeto.

Por conta da Doutrina de Ricardo Fiuza, trata este artigo da vedação do uso da parede-meia. Desde que não coloque em risco a segurança e inviolabilidade dos prédios contíguos, o comunheiro poderá usá-la até meia espessura, devendo avisar previamente o outro condômino das obras que pretende realizar. • Esse dispositivo é idêntico ao art. 581 do Código Civil de 1916, e a ele deve ser dado o mesmo tratamento doutrinário. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 670, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 30/10/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Na toada de Francisco Eduardo Loureiro, o artigo em exame reproduz integralmente o conteúdo do art. 581 do Código Civil de 1916, e disciplina a utilização da parede comum pelos vizinhos, que dela são condôminos. A regra contida no período inicial assegura a utilização da parede comum de divisa pelos vizinhos condôminos até a metade de sua espessura. Foge, portanto, do regime do condomínio tradicional do Código Civil, uma vez que, dada a natureza da coisa comum, o uso é exclusivo de parte certa - metade - da espessura da parede. Está o uso exclusivo da metade, porém, subordinado ao pressuposto de não causar dano ou risco à segurança ou separação dos dois prédios, podendo o lesado, em tais casos, embargar a obra durante sua realização ou exigir que o vizinho a desfaça. Ressalte-se que o legislador destacou a preservação de uma das finalidades da parede, qual seja a de servir como divisa entre os dois imóveis contíguos.

A segunda parte do preceito diz que deve o vizinho ser previamente comunicado da utilização, ainda que lícita, da meia-parede. Não se exige o consenso, muito menos a anuência do vizinho, mas apenas a comunicação, para que este possa remover móveis e objetos apoiados à parede, bem como constatar o respeito às regras estabelecidas na primeira parte do artigo. Finalmente, veda o artigo que o vizinho escave a parede para a instalação de armários ou equipamentos similares, como cofres, se já houver escavações semelhantes do lado oposto. Isso porque as duas escavações se encontrariam, comprometendo a finalidade de vedação da parede e inaugurando novo acesso aos prédios. Não persiste a vedação se o escopo da norma - preservação da divisa - não for afetado pela obra, ou seja, se inexistir escavações de ambos os lados da parede comum. Note-se que cai a vedação, mas não a comunicação prévia da obra ao outro vizinho. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.313-14. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 30/10/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

Na batida de Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, cada um tem direito ao uso da parede-meio correspondente à meação do muro divisório construído, sendo vedado colocar em risco a segurança dos prédios, comunicando ao outro as obras que irá realizar, desde que envolva esta construção em comum. Desta feita, o titular ao prédio vizinho poderá tirar todo o proveito admitido até a metade da espessura do muro divisório, mantendo-se as regras de segurança e de comunicação prévia, previstas na norma, para se evitar comprometer a própria estrutura da parede. Exemplo recorrente é a escavação em parede interna para construção de armários embutidos. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud  Direito.com acesso em 30.10.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 1.307. Em qualquer dos confinantes pode altear a parede divisória, se necessário reconstruindo-a, para suportar o alteamento; arcará com todas as despesas, inclusive de conservação, ou com metade, se o vizinho adquirir meação também na parte aumentada.

Na congruência do comentário de Francisco Eduardo Loureiro, consagra a regra de que “a parede divisória não está marcada pela imutabilidade” (Fachin, Luiz Edson. Comentários ao Código Civil, coord. Antônio Junqueira de Azevedo. São Paulo, Saraiva, 2003, v. XV, p. 154). Pode qualquer dos confinantes alteá-la, ou seja, aumentá-la em sua altura, desde que assuma os custos e riscos decorrentes da obra. Na expressão da lei, deverá o confinante adotar todas as providências para que o alteamento seja feito sem risco ou dano ao vizinho. Se for o caso, deverá reconstruir a parede ou,         então, reforçar alicerces e estruturas para suportar a nova situação. A inobservância do preceito gera ao lesado o direito de embargar ou exigir o desfazimento da obra, sem prejuízo da composição de perdas e danos. Não somente os riscos, mas também os custos, são de responsabilidade exclusiva do confinante que deseja alterar, por necessidade ou conveniência, a altura da parede divisória. Exceção a essa regra é o interesse do outro vizinho de se tornar condômino da parte acrescida, caso em que arcará com metade das despesas. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.314. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 30/10/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

Segundo o artigo de Tauã Lima Verdan Rangel, em 19/03/2015, intitulado: “Comentários ao Direito de Alteamento e, sede de Direito de Vizinhança: Breves Ponderações, inicialmente, insta evidenciar que o direito de vizinhança compreende uma gama de limitações, estabelecidos expressamente pelos diplomas legais em vigor, que cerceiam, via de consequência, o alcance das faculdades de usar e gozar por parte de proprietários e possuidores de prédios vizinhos, afixando um encargo a ser tolerado, a fim de resguardar a possibilidade de convivência social e para que haja o mútuo respeito à propriedade. Nesta esteira, calha evidenciar que se não subsistisse tais pontos demarcatórios, cada proprietário poderia lançar mão de seu direito absoluto, na colisão de direitos todos restariam tolhidos de exercerem suas faculdades, eis que as propriedades aniquilar-se-iam. Há que se negritar, ainda, que o direito de vizinhança tem como escopo robusto a satisfação de interesses de proprietários opostos, o que se efetiva por meio das limitações ao uso e gozo dos proprietários e possuidores. Nessa trilha de exposição, saliente-se que há restrições decorrentes da necessidade de conciliar o uso e gozo por parte de proprietários confinantes, vez que a vizinhança, por si, é uma fonte permanente de conflito. À luz das explicitações supramencionadas, objetiva o presente em analisar o direito de alteamento em sede de direito de vizinhança e suas implicações diante do ordenamento jurídico. Insta evidenciar que o direito de vizinhança compreende uma gama de limitações, estabelecidos expressamente pelos diplomas legais em vigor, que cerceiam, via de consequência, o alcance das faculdades de usar e gozar por parte de proprietários e possuidores de prédios vizinhos, afixando um encargo a ser tolerado, a fim de resguardar a possibilidade de convivência social e para que haja o mútuo respeito à propriedade. “Cada proprietário compensa seu sacrifício com a vantagem que lhe advém do correspondente sacrifício do vizinho”. Nesta esteira, calha evidenciar, oportunamente, que se não subsistisse tais pontos demarcatórios, cada proprietário poderia lançar mão de seu direito absoluto, na colisão de direitos todos restariam tolhidos de exercerem suas faculdades, eis que as propriedades aniquilar-se-iam. Há que se negritar, ainda, que o direito de vizinhança tem como escopo robusto a satisfação de interesses de proprietários opostos, o que se efetiva por meio das limitações ao uso e gozo dos proprietários e possuidores.

Saliente-se que há restrições decorrentes da necessidade de conciliar o uso e gozo por parte de proprietários confinantes, vez que a vizinhança, por si, é uma fonte permanente de conflito. Como bem aponta Monteiro Filho, ao lecionar acerca da essência do tema em comento, “trata-se de normas que tendem a compor, a satisfazer os conflitos entre propriedade opostas, com o objetivo de tentar definir regras básicas de situação de vizinhança”. Imprescindível se faz anotar que o conflito de vizinhança tem sua origem, intimamente, atrelada a um ato do proprietário ou possuidor de um prédio que passa a produzir repercussões no prédio vizinho, culminando na constituição de prejuízos ao próprio imóvel ou ainda transtornos a seu morador. Além do pontuado, prima gizar que o direito de vizinhança contempla uma pluralidade de direitos e deveres estabelecidos em relação aos vizinhos, em razão de sua específica condição.

Mister faz-se colacionar, oportunamente, que o “objeto da tutela imediata do legislador com os direitos de vizinhança são os interesses privados dos vizinhos”. Doutra banda o escopo mediato da norma assenta na essencial manutenção do princípio da função social da propriedade, eis que a preservação de relações harmoniosas entre vizinhos se apresenta como carecido instrumento a assegurar que cada propriedade alcance o mais amplo uso e fruição, obtendo, desta forma, os objetivos econômicos ao tempo em que salvaguarda os interesses individuais. “O direito de vizinhança é o ramo do direito civil que se ocupa dos conflitos de interesses causados pelas recíprocas interferências entre propriedades imóveis próximas”.

Em evidência se faz necessário colocar que a locução “prédio vizinho” não deve ser interpretada de maneira restritiva, alcançando tão somente os prédios confinantes, mas sim de modo expansivo, já que compreende todos os prédios que puderem sofrer repercussão de atos oriundos de prédios próximos.   Há que se citar, por carecido, o robusto magistério de Leite, no qual a definição de imóveis confinantes não se encontra adstrito a tão somente aos lindeiros, “mas também os que se localizam nas proximidades desde que o ato praticado por alguém em determinado prédio vá repercutir diretamente sobre o outro, causando incômodo ou prejuízo ao seu ocupante”. Neste diapasão, infere-se a possibilidade de sofrer interferências provenientes de atos perpetrados em outros prédios apresenta-se como suficiente a traçar os pontos delimitadores do território do conflito da vizinhança.

Denota-se, desta sorte, que a acepção de vizinhança se revela dotada de amplitude e se estende até onde o ato praticado em um prédio possa produzir consequências em outro, como, por exemplo, é o caso do barulho provocado por bar, boate ou ainda qualquer atividade desse gênero, o perigo de uma explosão, fumaça advinda da queima de detritos, badalar de um sino, gases expelidos por postos de gasolina, dentre tantas outras hipóteses, em que se apresenta uma interferência de prédio a prédio, não importando a distância, acabam por ensejar conflito de vizinhança. Neste alamiré, com o escopo de fortalecer as ponderações já acinzeladas, quadra trazer à colação o seguinte entendimento jurisprudencial: Com destaque, há que se anotar que é denotável quanto à parede-meia ou parede divisória de dois imóveis é a existência de um condomínio necessário. Sem embargos, o condômino da parede-meia pode utilizá-la até ao meio da espessura, não colocando em risco a segurança ou a separação dos dois prédios, conforme alude o CC 1.306 do Código Civil. Em alinho, ainda, ao dispositivo supramencionado, é imperioso assinalar que um condômino deve sempre avisar previamente o outro das obras que ali pretende fazer; não pode, sem consentimento do outro, fazer, na parede divisória, armários ou obras semelhantes, correspondendo a outras da mesma natureza, já feitas do lado oposto. Tudo isso sem prejuízo das medidas judiciais cabíveis, caso da ação de nunciação de obra nova, da ação de dano infecto ou mesmo da ação demolitória.

Cuida estabelecer que o Código Civil de 2002, expressamente, em seu CC 1.307, foi responsável por introduzir de novel instituto no ordenamento jurídico vigente, qual seja: o direito de alteamento, que é o direito que tem o proprietário de aumentar a sua altura. De acordo com o comando contido no dispositivo legal ora mencionado, qualquer dos confinantes pode altear a parede divisória, se necessária, reconstruindo-a, com o escopo de superar o alteamento. “O confinante que realiza as obras arcará com todas as despesas, o que inclui as de conservação, ou com metade, se o vizinho adquirir meação também na parte aumentada”, como evidenciam Tartuce e Simão. Em mesmo sentido, Maria Helena Diniz assinala que é permitido ao vizinho altear parede divisória e até mesmo reconstruí-la, para que possa suportar o alteamento, desde que custeie a obra, arcando, inclusive, com as despesas de sua conservação, ressalvado se o outro proprietário contíguo vier a adquirir meação, também na parte aumentada. Ao lado disso, em tal situação, o proprietário contíguo deverá suportar com metade das despesas, seguindo-se os ditames norteadores das paredes divisórias. (Tauã Lima Verdan, em seu artigo intitulado: em 19/03/2015, intitulado: “Comentários ao Direito de Alteamento e, sede de Direito de Vizinhança: Breves Ponderações, no site Boletim Jurídico, acessado em 30/10/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Na toada de Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, permite-se que a parede divisória seja alteada, ou seja, tornada mais alta. No caso, as despesas serão custeadas pelo confinante que pretender edificar, salvo se o vizinho adquirir a meação da parede amentada. As despesas com o alteamento poderão ser divididas, nos termos do dispositivo, se o titular do prédio confinante também tiver interesse nessa construção excepcional da parede-meia. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud  Direito.com acesso em 30.10.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Direito Civil Comentado - Art. 1.302, 1.303, 1.304 Do Direito de Construir – VARGAS, Paulo S. R.

 

Direito Civil Comentado - Art. 1.302, 1.303, 1.304

Do Direito de Construir – VARGAS, Paulo S. R. - Parte Especial –

 Livro III – Título III – Da Propriedade (Art. 1.299 e 1.313) Capítulo V – Dos Direitos de Vizinhança – Seção VII - Do Direito de Construir –

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Art. 1.302. O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre seu prédio; escoado o prazo, não poderá, por sua vez, edificar sem atender aos disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho.

Parágrafo único. Em se tratando de vãos, ou abertura para luz, seja qual for a quantidade, altura e disposição, o vizinho poderá,, a todo tempo, levantar a sua edificação, ou contramuro, ainda que lhe vede a claridade.

Na definição de Francisco Eduardo Loureiro, o caput do artigo em exame corresponde ao art. 576 do Código Civil revogado. Já o parágrafo único corresponde ao § 2º do art. 573 do Código Civil de 1916. Disciplina o preceito algumas das medidas cabíveis ao proprietário prejudicado por obras de vizinhos que ofendam as regras dos CC 1.300 (goteiras) e 1.301 (janelas, eirados, terraços e varandas). Durante a construção, cabe a nunciação de obra nova, nos moldes dos CPC/1973, Capítulo VI – Da Ação de Nunciação de Obra Nova arts. 934 a 940 sem correspondência no Código de Processo Civil/2015. É possível o embargo, para que fique suspensa a obra e, afinal, sua demolição, reconstrução ou modificação daquilo que se apresente irregular. O entendimento dos tribunais, no entanto, é no sentido de que, concluída, ou em fase de acabamento, não mais cabe a nunciação com suspensão da obra, mas apenas pedido demolitório (RT 490/68 e 501/113,/T/ 189/125). Concluída a obra, a partir da data da expedição do “ habite-se” pela autoridade administrativa, e não da abertura da janela ou terraço, passa a fluir o prazo decadencial de ano e dia para o ajuizamento de ação demolitória pelo vizinho prejudicado. Esse prazo se conta na forma do CC 132 do Código Civil, excluindo-se o dies ad quo e computando-se o dies ad quem. Escoado o prazo decadencial, não mais cabe o pleito demolitório - obrigação de fazer - nem a possibilidade de o ofendido impedir ou dificultar o escoamento de águas. Mais ainda: também não pode abrir janelas, terraços, varandas ou eirados a menos de 1,5 metro da linha divisória, sob a alegação de que o vizinho também não observou tal regra. Cabe ao proprietário prejudicado apenas o direito - observadas as restrições do CC 1.301 do Código Civil - de levantar sua edificação ou contramuro, ainda que tal obra vede a iluminação ou ventilação do prédio vizinho. É uma espécie de defesa que se faculta ao ofendido, como meio de resguardar sua privacidade em face do ato ilícito do vizinho, contra o qual não mais cabe ação demolitória. Em termos diversos, o prazo decadencial obsta a pretensão de desfazimento da obra irregular, mas não cria um dever de “não construir” licitamente em seu terreno, para não prejudicar a claridade que de modo ilícito obteve o vizinho (Pontes de Miranda , E C. Tratado de direito privado, 4. ed. São Paulo, Revista dos Tribunais, 1977, t. X III, § 1.547, p. 398). O parágrafo único do CC 1.302 do Código Civil alude à prerrogativa de o proprietário edificar ou levantar contramuro a qualquer tempo, ainda que tais obras vedem a claridade de aberturas e vãos abertos licitamente, com observância do que contém o CC 1.301 do Código Civil. Isso porque se tais aberturas, de um lado, preservam a privacidade alheia, não podem criar ônus de não construir ao proprietário vizinho. Se tal faculdade persiste em face de abertura ou fresta lícita, com maior dose de razão se aplica a janelas, terraços ou varandas abertas de modo ilícito, com inobservância da distância legal de 1,5 metro da linha divisória. Posição diversa têm Washington de Barros Monteiro e Marco Aurélio Viana, para quem a inércia do lesado na defesa de seus direitos faz nascer ao infrator servidão de luz, de modo que o ofendido não mais poderá levantar construção em seu terreno que vede tais aberturas. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.310. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 29/10/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

Na visão de José Roberto Fernandes, V1.N.3/Ano 2017, p. 21, “Direito De Vizinhança: As Janelas Entre a Arquitetura e o Direito”, parte 8 – A questão da superação do prazo decadencial, Deriva do CC 1301 o direito subjetivo do vizinho em pretender o desfazimento da janela ou da abertura fora dos padrões legais. Se a edificação não tiver ainda terminado, e o vizinho perceber a existência da janela indevida, caberá ação de nunciação e obra nova, com medida liminar de embargo. Como escreve Pontes de Miranda, “os primeiros atos de medição, diante de planta já licenciada, são atos de início. A assinatura de contrato com o construtor, após a licença já é início”, cabendo a ação de nunciação antes mesmo de qualquer ato material. De outro lado, se a edificação estiver com a parte estrutural pronta, caberá ação demolitória. Porém, neste último caso, a questão posta é a seguinte: qual o prazo o vizinho tem para propor tal ação visando a “desconstrução”: A lei civil dá a resposta, que é diferente em se tratando de janela ou de fresta. No caso de fresta não há prazo algum porquanto diz o art. 1302/Parágrafo único que “em se tratando de vãos ou aberturas para luz, seja qual for a quantidade, altura ou disposição, o vizinho poderá, a qualquer tempo, levantar a sua edificação, ou contramuro, ainda que lhes vede a claridade”. Portanto, na verdade, não é nem necessária a propositura de ação alguma porque o vizinho, em típica autotutela, poderá a qualquer momento atuar dentro dos limites do seu lote para vedar a abertura. Porém, em se tratando de janela verdadeira a questão é diversa: o prazo decadencial é de ano e dia como dispõe o caput do CC 1302. O vizinho prejudicado pelo devassamento terá o lapso de ano e dia “após a conclusão da obra” para pretender seu fechamento ou então, como melhor lhe aprouver, levantar contramuro dentro do seu lote. E depois de transcorrido este prazo legal, quais as consequências da inação dele: Quid juris. Neste tema, de grande importância, o novo Código não foi nada claro. Antes, a jurisprudência era pacífica ao entender que o vizinho não perderia o direito de construir junto à divisa, ainda que a janela do confinante fique prejudicada por interromper o processo de iluminação e ventilação natural. Arnaldo Rizzardo transcreve ementa de decisão do Superior Tribunal de Justiça, datada de 1990, que diz: “A abertura de janela no prédio vizinho, construído na divisa há mais de quarenta anos, mas sem obediência ao necessário afastamento não constitui servidão aparente capaz de obrigar o recuo de metro e meio do prédio nunciado, edificado nos limites do respectivo lote”. O entendimento lastreia-se na doutrina do mesmo Pontes de Miranda para quem “se foi aberta janela a menos de metro e meio no terreno de B, e A não nunciou a obra, nem exerceu a pretensão ao desfazimento (= obstrução) no prazo do CC 576, perdeu A pretensão contra tal janela, porém não se lhe criou dever de não construir no seu terreno com distância menor do que metro e meio”. Agora, porém, surge uma dificuldade para tal interpretação, em face da letra da lei. O CC 1302, caput, estabelece, em disposição inédita, que escoado o prazo de ano e meio o proprietário não poderá edificar sem atender ao disposto no artigo anterior, que exige o recuo ou afastamento. Não havia dispositivo semelhante no Código anterior e doutrina majoritária, ao que parece, não atentou para o fato e ainda continua repetindo a possibilidade de o vizinho vedar a janela irregular, com a edificação contígua em seu próprio lote. Entenda-se: passado ano e dia, o vizinho, proprietário do lote serviente, terá então o seu projeto edilício condicionado e não poderá “colar” sua edificação na divisa do lote. Ao que tudo indica, o Código atual seguiu o disposto no Código Civil português que tem disposição específica a respeito da servidão de vistas (art. 1362º), que constitui direito real sobre coisa alheia. Do texto legal, depreende-se que, passado o prazo de ano e meio da abertura da janela irregular, constitui-se uma servidão predial legal pelo transcurso do tempo e o proprietário do prédio dominante poderá exigir do proprietário do prédio serviente que não obstrua a referida janela, impedindo-o assim de levantar edificação a menos de metro e meio da divisa do lote. Insisto que qualquer outra interpretação implica em tornar letra morta o CC 1302, caput, segunda parte, do Código Civil. Há, aqui, uma norma expressa que institui um direito real limitado que atinge o caráter exclusivo da propriedade: se o proprietário não tomar as providências para o desfazimento da janela, no prazo legal, deverá tolerar, ao depois, que parte de seu lote fique comprometida com o direito de luz e vista do vizinho, além de não poder pretender desfazer a abertura. Quanto à consequência de impedir-se o desfazimento, o Tribunal de Justiça de São Paulo assim já decidiu, recentemente, em maio de 2015: “Direito de vizinhança – Pretensões demolitória e indenizatória julgadas improcedentes – Extinção da reconvenção sem exame do mérito – Construção de janelas e sacada a menos de metro e meio do terreno lindeiro – Obra constatada, mas que não pode ser desfeita em virtude do decurso do prazo decadencial – Inteligência do artigo 1302, do Código Civil – Perturbação do sossego e da privacidade do vizinho não demonstrada – Abalo moral não reconhecido – Pretensão indenizatória deduzida na reconvenção sem relação com os fatos apontados na ação – Apelação e recurso adesivo não providos” (Ap. 0001120-02.2007.8.26.0045). O problema está na formação da servidão, que, à luz do Código revogado, era defendida por Carvalho Santos e, no código atual, por Carlos Roberto Gonçalves e Aldemiro Rezende Dantas, dentre outros. É certo que o Supremo Tribunal Federal tinha entendimento contrário, analisando o Código revogado, assim como grande parte da doutrina, a partir de Pontes de Miranda. O STF já decidiu, em 1977, que "escoado o prazo de ano e dia a que alude o art. 576 do CC, o proprietário do prédio vizinho ao que se construiu janela, sacada ou terraço sobre o seu não poderá exigir do dono deste que se desfaça; não nasce, porém, para esta servidão de luz por usucapião a prazo reduzido, razão pela qual poderá aquele construir junto à divisa, nos termos do artigo 573, § 2º, ainda que a construção vede a claridade” (Tribunal Pleno, RE n. 86054, rel. Min. Moreira Alves).

 

Porém deve-se considerar que a redação do art. 756 do CC/16 é bastante diferente do CC/02 e, nesta, há texto literal, incontornável, que retoma antiquíssima tradição do nosso Direito e que, como lembra Lafayette, baseia-se na “servitus luminis” dos romanos. O fato é que se pode discutir se o CC/02 adotou a melhor solução legislativa no conflito de vizinhança mas o que não se pode é afastar que tenha adotado tal solução: a vontade do intérprete não pode chegar a ponto de “atropelar” a vontade da lei (mens legis).E nem se alegue, tal como se lê em acórdão de Minas Gerais datado de maio de 2015, que o art. 1301/Parágrafo único autoriza o proprietário vizinho a levantar contramuro que retire a vista da janela. Como visto, acima, isto só se aplica às frestas, vãos para luz, e não às janelas, que dão luz e vista. Servidões são direitos reais sobre coisas alheias. Como escreve Lafayette, a servidão implica em direito para o prédio dominante e um ônus para o prédio serviente. Portanto, à luz do código vigente, parecer ter ficado evidenciado que, passado o prazo decadencial de ano e dia, o proprietário do imóvel vizinho tem o ônus de não poder (a) requerer que se desfaça a abertura (o que é indiscutível) e (b) nem poderá fazer qualquer edificação para impedir ou dificultar o funcionamento da abertura. Esta última era questão tormentosa no passado, mas, como bem escreve Carlos Roberto Gonçalves, a nova lei pôs fim à antiga polêmica. (Revista Tópos, por José Roberto Fernandes, V1.N.3/Ano 2017, p. 21-24, “Direito De Vizinhança: As Janelas Entre a Arquitetura e o Direito”, Acessado em 29/10/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

No resumo de Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, o dono do prédio vizinho prejudicado pode, no prazo de ano e dia após a conclusão da obra, exigir seu desfazimento, sendo tal prazo decadencial utilizado para os fins de proposição da competente ação demolitória, como explicitado nos comentários anteriores. Da mesma forma, se a janela do prédio vizinho foi construída há mais de ano e meio, embora o proprietário não possa mais exigir sua demolição, eis que vencido o prazo decadencial, ele poderá erguer construção em seu terreno na divisa, mesmo que prejudicando a janela alheia (TJ/SP 175/426). (Isto vai contra o comentário da Revista Tópos, feito imediatamente acima, Grifo VD). (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud  Direito.com acesso em 29.10.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Art. 1.303. Na zona rural, não será permitido levantar edificações a menos de três metros do terreno vizinho.

Bem restrito e direto, cabe ao comentário do CC em pauta, Francisco Eduardo Loureiro, o artigo em exame corresponde ao art. 577 do Código Civil revogado, com significativa alteração. A distância entre a edificação e a linha divisória, em imóvel situado na zona rural, não pode agora ser inferior a 3 metros, em vez de 1,5 metro, como previa a legislação revogada. A regra é clara e dispensa maiores comentários. Lembre-se de que a lei fala em imóvel situado na zona rural e não em imóvel com destinação rural. O critério, portanto, é o de localização e não o de utilização. O termo “edificação” envolve qualquer construção, inclusive as de natureza tipicamente rural, como estrebarias, silos e assemelhados. Embora a lei não explicite, como se trata de interesse privado entre vizinhos nada impede, na omissão de limitações administrativas, que o proprietário potencialmente lesado anua à construção sem o necessário recuo. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.311-12. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 29/10/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

Historicamente, este artigo sofreu alteração, pela Câmara dos Deputados, através de emenda do Deputado Antônio Morimoto, ainda no período inicial de tramitação do projeto. A redação original era a seguinte: “Em prédio rústico não se poderão, sem licença do vizinho, fazer novas construções, ou acréscimos às existentes, a menos de metro e meio do limite comum”. Como bem ressaltou o autor da emenda, o projeto mantinha a expressão “prédio rústico”, que é ambígua e tem suscitado grandes divergências na doutrina e na jurisprudência, e, além do mais, é incorreta, porque, o que se tem em vista é a natureza da zona, e não o tipo de edificação que nela se vai levantar.

Doutrinariamente, na palavra de Ricardo Fiuza, este artigo inova ao estabelecer que a distância mínima para edificações na zona rural passa a ser de três metros. Andou bem o legislador nesse sentido, ampliando a restrição que era de um metro e meio, para evitar a devassa entre vizinhos. De resto, deve ser dado à matéria o mesmo tratamento doutrinário dispensado ao art. 577 do Código Civil de 1916. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 669, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 29/10/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Extraído da Revista Emerj-on line – parte II, tópico 4.6, p. 166, “Do direito de construir”, O direito de construir fixa, no artigo 1.299, como regra geral, a possibilidade de o proprietário levantar a construção que lhe aprouver. Em princípio, ele constrói como quiser, desde que respeitadas as normas do direito de vizinhança e também os regulamentos administrativos, normalmente emitidos pelo Poder Público Municipal no controle de zoneamento e de definição de utilização daquela propriedade imóvel. Além dessa liberdade de construir, tolhida por esses dois aspectos, seja pela vizinhança,  seja  pelo  Direito  Administrativo, pelas normas sobretudo municipais atinentes a gabaritos, a recuos etc., há algumas regras específicas, também no Código Civil. A primeira delas é a das distâncias  legais. O novo Código aumentou a distância mínima para a construção de edificações em relação aos limites entre imóveis rurais - era de um metro e meio no Código de 1916 e passou a ser de três metros no Código de 2002 (artigo 1.303). Portanto, hoje são três metros até o limite do terreno para erguer a construção rural. (Anais do EMERJ Debate o Novo Código Civil, parte II, tópico 4.6, p. 166, “Do direito de construir”, Acessado 29/10/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

Art. 1.304. Nas cidades, vilas e povoados cuja edificação estiver adstrita a alinhamento, o dono de um terreno pode nele edificar, madeirando na parede divisória do prédio contíguo, se ela suportar a nova construção; mas terá de embolsar ao vizinho metade do valor da parede e do chão correspondentes.

Sob o prisma de Francisco Eduardo Loureiro, o artigo em comento pouco alterou seu correspondente - art. 579 - do Código Civil de 1916. Apenas eliminou, corretamente, a expressão “ imóvel vago”, estendendo o preceito a imóveis que já tenham construções e sofram reformas, ou ampliações, encostando-as à parede de divisa. Regula o artigo a utilização das paredes divisórias, que não se confundem com os muros divisórios. As paredes estão na linha de divisa, mas integram a estrutura do edifício. É o caso clássico das casas geminadas, com parede comum sobre ou rente à linha de divisa. Na lição de Hely Lopes Meirelles, o muro veda, a parede sustenta (Direito de construir, 4. ed. São Paulo, Revista dos Tribunais, 2004, p. 41). O artigo regula ainda a servidão legal de “meter trave”, expressão que engloba não somente madeirar como também furar ou fazer as obras necessárias para encostar e escorar a construção na parede já existente. Do teor do artigo extraem-se os seguintes requisitos da servidão de meter trave: a) que os imóveis sejam contíguos; b) que os imóveis estejam localizados em zona urbana; c) que haja alinhamento obrigatório, ou necessidade de encostar a nova construção à parede, não havendo possibilidade de fazê-la à frente, ou atrás do terreno; d) que a parede preexistente aguente a nova construção, sem causar dano ao vizinho. A restrição gera alguns efeitos jurídicos. O primeiro consiste no dever de indenizar o dono da parede por metade do valor da construção e do espaço do chão que ela ocupa. Em relação ao valor do chão, somente se aplica a norma se a parede estiver não sobre a linha de divisa, mas rente a ela, dentro da propriedade do vizinho que sofre a restrição. Além disso, todos os custos, inclusive obras de reforço, bem como reposição da parede ao estado em que se encontrava, com obras de acabamento, cabem ao titular da servidão legal. De igual modo, ele suporta todos os riscos da construção e danos que porventura causar ao vizinho onerado, independentemente de culpa. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.312. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 29/10/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

Sendo pouco emaranhada a conclusão do artigo em epígrafe, conta-se com o brilho de Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, na simplicidade de o dispositivo tratar dos casos em que houver exigência de alinhamento na edificação, de modo que a utilização da parede divisória gera o dever de indenizar a invasão correspondente ao chão e a utilização da metade da parede. Assim, nos termos da lei, em caso de travejamento, surge por si só a obrigação de indenizar o titular do prédio vizinho.

No caso em análise, onde haja alinhamento, exige-se o travejamento em muro divisório, ou seja, quando for necessário que o titular venha a meter trave no muro do prédio contíguo para poder construir em sua área com a devida segurança. Como menciona o dispositivo supra, “madeirando na parede divisória do prédio vizinho”, e também tomando todos os cuidados para não colocar em risco o prédio alheio, sob pena de ter que indenizá-lo em caso de ruína, independente de culpa. Caso a área seja espaçosa para construção, com distâncias razoáveis entre os prédios, não há necessidade de travejamento. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud  Direito.com acesso em 29.10.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Historicamente, esta regra não foi atingida por nenhuma modificação, seja da parte do Senado Federal, seja da parte da Câmara dos Deputados, no período final de tramitação do projeto. A redação atual é a mesma do projeto.

 Ricardo Fiuza, alongando-se em sua Doutrina, trata o artigo do travejamento, que é o direito de meter trave ou madeirame na parede comum. Se esse direito for negado, poderá ser exercido mediante ação própria. É idêntico ao art. 579 do Código Civil de 4916, devendo a ele ser dado o mesmo tratamento doutrinário. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 670, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 29/10/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Direito Civil Comentado - Art. 1.299, 1.300, 1.301 Do Direito de Construir – VARGAS, Paulo S. R.

 

Direito Civil Comentado - Art. 1.299, 1.300, 1.301

Do Direito de Construir – VARGAS, Paulo S. R. - Parte Especial –

 Livro III – Título III – Da Propriedade (Art. 1.299 e 1.313) Capítulo V – Dos Direitos de Vizinhança – Seção VII - Do Direito de Construir –

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Art. 1.299. O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos. 

Segundo parecer de Francisco Eduardo Loureiro, o artigo em exame corresponde ao art. 572 do Código Civil de 1916, sem qualquer alteração. Consagra o exercício de dois direitos inerentes ao domínio, quais sejam, os de o dono usar e fruir o imóvel de sua propriedade, dele extraindo seu proveito. O princípio, portanto, é o da liberdade de construir, subordinado, porém, a duas amplas exceções, previstas pelo legislador: a) às restrições previstas no próprio Código Civil, no presente capítulo das relações de vizinhança; b) à observância das normas e dos regulamentos administrativos, que impõem exigências técnicas, sanitárias e estéticas. Note-se que o Poder Público pode não somente fiscalizar e coibir construções que ofendam normas administrativas como também impor a edificação sobre imóvel subutilizado, como prevê o art. 5º do Estatuto da Cidade (Lei n. 10.257/2001).

As limitações administrativas, ao contrário das servidões administrativas e desapropriação, não geram para o proprietário direito à indenização. Na lição de Hely Lopes Meirelles, “limitação administrativa é toda imposição geral, gratuita, unilateral e de ordem pública, condicionadora do exercício de direitos ou de atividades particulares às exigências do bem-estar social” (Direito de construir, 4. ed. São Paulo, Revista dos Tribunais, 2004, p. 68). Podem ser editadas pela União, Estados e Municípios, nos limites de sua competência prevista na Constituição Federal. Podem ter natureza urbanística, ambiental, de segurança e de higiene, ou mesmo militar. Além das limitações explicitadas no CC 1.299, não resta dúvida de que as construções estão, como o exercício de qualquer dos outros poderes do proprietário, sujeitas às cláusulas gerais da função social e do abuso de direito, previstas, respectivamente, nos CC 1.228, § Iº, e 187 do Código Civil. Além disso, restrições convencionais mais gravosas do que as previstas no capítulo do direito de vizinhança e nas normas administrativas podem ser pactuadas entre as partes. São frequentes em loteamentos e condomínios edilícios, criando limitações quanto à destinação do lote, impossibilidade de reparcelamento, recuo da via pública ou dos prédios vizinhos, percentual máximo ou mínimo de ocupação, ou até mesmo características construtivas. Têm natureza de normas urbanísticas complementares e devem integrar o contrato para vincular os adquirentes com especial destaque, caso se trate de relação de consumo. No caso de revenda do lote ou unidade autônoma a terceiro adquirente de boa-fé, essas cláusulas restritivas convencionais devem ingressar no registro imobiliário, para irradiar efeitos erga omnes. Esse ingresso pode se dar tanto no registro da convenção de condomínio edilício quanto no registro do loteamento. Nesse último caso, é conveniente que se reproduzam as restrições nas matrículas de cada lote, facilitando sua ciência por parte de terceiros. Essas limitações, como normas urbanísticas suplementares, não são derrogadas por simples alvará ou autorização administrativa, uma vez que foram aceitas pela própria Administração Pública quando da aprovação do loteamento. Não sobrevivem, porém, a novas leis que, como restrições legais, “têm supremacia sobre as convencionais e as derrogam quando o interesse público exigir, alterando as condições originais do loteamento, quer para aumentar as limitações originárias, quer para liberalizar as construções e usos até então proibidos” (Meirelles, Hely Lopes. Direito de construir, 4. ed. São Paulo, Revista dos Tribunais, 2004, p. 116). Corolário das limitações, qualquer que seja sua origem, é prerrogativa dos vizinhos prejudicados embargarem a construção ou exigirem sua demolição se outra sanção não for cominada pelo legislador. Note-se que prevalecem as limitações administrativas ou convencionais, se forem mais gravosas do que as decorrentes do direito de vizinhança. Ao contrário, se forem mais liberais, pode o vizinho prejudicado invocar então as regras do direito de vizinhança para embargar ou demolir a construção ilícita. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.305-06. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 28/10/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

Na colaboração do DireitoNet, relativo ao Direito de Vizinhança, águas e beirais, estabelece o art. 1.300 do Código Civil que "o proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje águas, diretamente, sobre o prédio vizinho", portanto, as águas pluviais devem ser despejadas no solo do proprietário e não no do vizinho, já que este só está obrigado a receber as águas que naturalmente correm para seu prédio. (Explanação em relação ao Direito de Construir – do direito de vizinhança - águas e beirais extraído do site DireitoNet.com.br, postado em 25 de out de 2008, atualizado até a 17.11.2017 acessado em 28.10.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Na fala dos autores Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, o direito de construir do proprietário, em seu terreno, deve respeitar, como cediço, o direito dos vizinhos trazidos por regulamentos administrativos. Efetivamente, há uma ampla prerrogativa do titular do bem em levantar construções em suas divisas, mas se sujeita às limitações eventualmente impostas pelas posturas municipais e por demais normas que lhe obriguem a garantir a segurança e tranquilidade dos confinantes. Alvará municipal de construção concedido sem atendimento a regulamento administrativo que determina área considerada como de preservação permanente poderá ser revogado ou até anulado, e não chega a geral direito adquirido em favor do titular (RT 659/171). (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud  Direito.com acesso em 28.10.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Art. 1.300. O proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje águas, diretamente, sobre o prédio vizinho.

Como defende Francisco Eduardo Loureiro, o artigo em exame aperfeiçoa a regra detalhada que continha o art. 575 do Código Civil de 1916, que restringia o lançamento de águas a beirais de telhados e impunha uma distância mínima de 10 centímetros da linha divisória. Revogado se encontra, também, o art. 105 do Código de Águas (Decreto n. 24.643/34), que aludia à distância de 18 centímetros entre o beiral e a linha divisória. Mais sábia é a redação atual, que evitou casuísmos e impediu, em sentido amplo, o lançamento direto de águas sobre o imóvel vizinho, de qualquer modo: por goteiras, filetes ou correntes. Abrange a regra não somente beirais, como também calhas ou qualquer outra técnica construtiva de escoamento de águas pluviais. Eliminou-se a referência à distância de 10 centímetros, bastando, agora, a observância das posturas administrativas e a finalidade da norma, que é o prejuízo ao imóvel vizinho. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.308. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 28/10/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

Historicamente, a norma em tela foi alvo de alteração pela Câmara dos Deputados, no período inicial de tramitação do projeto. Assim dispunha o artigo: “O proprietário edificará de maneira que o beiral de seu telhado não despeje sobre o prédio vizinho, deixando entre este e o beiral, quando por outro modo o não possa evitar, um intervalo de dez centímetros, pelo menos. A redação do texto original do projeto era defeituosa, como deixou claro o relatório Ernani Satyro, porque só se referia às águas pluviais lançadas pelo telhado, quando por muitos outros modos um prédio pode lançar águas de qualquer origem, e não somente pluviais e só pelo telhado, sobre o confinante. Além disso, não era conveniente que a lei civil fixasse a distância entre o beiral e o prédio vizinho, pois isso era matéria de regulamentação municipal. Pondere-se ainda que a técnica moderna de construções retém as águas de muitas maneiras, independentemente da distância entre os prédios. A proibição de despejar águas sobre o prédio vizinho não se restringe ao beiral do prédio, nem é essencial que se determine um intervalo de dez centímetros entre o prédio contíguo e o beiral. Melhor é que uma norma genérica discipline a matéria, sem excepcionar um caso.

Conforme a Doutrina de Ricardo Fiuza, este artigo inovou, apenas, ao excluir a distância mínima entre vizinhos, tornando, assim, mais rigoroso o comando contido na norma. No mais é repetição, com aprimoramento da redação e da redação legislativa, do art. 575 do Código Civil de 1916 e do art. 575 do Código de Águas (Dec. n. 24.643, de 10-7-1934), devendo a ele ser dado o mesmo tratamento doutrinário. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 668, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 28/10/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Em seu artigo publicado em direito.com, Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, não deve ser confundido o despejo de águas com o seu fluxo normal. De qualquer forma, o disposto no artigo em comento diz respeito ao estilicídio, ou seja, é o ato de escoamento das águas das chuvas diretamente para o prédio vizinho, vedada pelo legislador.

Assim era previsto no Código de Águas (Decreto n. 24.643/34): Art. 105. O proprietário edificará de maneira que o beiral de seu telhado não despeje sobre o prédio vizinho, deixando entre este e o beiral, quando por outro modo não o possa evitar, um intervalo de 10 centímetros, quando menos, de modo que as águas se escoem. De qualquer maneira, não sendo levada a cabo tal providência, com a ocorrência de danos por conta disso no prédio vizinho, o titular haverá de responder pelas consequências cíveis pertinentes. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud  Direito.com acesso em 28.10.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 1.301. É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho.

§ 1º. As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de setenta cinco centímetros.

§ 2º. As disposições deste artigo não abrangem as aberturas para luz ou ventilação, não maiores de dez centímetros de largura sobre vinde de comprimento e construídas a mais de dois metros de altura de cada piso.

Segundo o histórico, o dispositivo foi alvo de alteração, por parte da Câmara dos Deputados. através de emenda do Deputado Antônio Morimoto, ainda no período inicial de tramitação do projeto. A redação original era a seguinte: “É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho. § 1º As janelas perpendiculares, e as cuja visão não incida sobre a linha divisória, não podem ser abertas a menos de setenta e cinco centímetros desta, medidos a partir do lado dela mais próximo. § 2º As disposições deste artigo não abrangem as frestas. seteiras, ou óculos para luz, não maiores de dez centímetros de largura sobre vinte de comprimento e construídas pelo menos a dois metros de altura, contados do chão, em ambos os lados da parede”. A emenda procurou adequar o dispositivo às modernas técnicas da construção civil.

Em sua Doutrina Ricardo Fiuza aponta a Inovação  do artigo ao prever, no § 1º , a distância mínima de setenta e cinco centímetros para a abertura de janelas -que dão vista à linha divisória. Caracteriza abuso do direito de propriedade o não-atendimento das restrições contidas nesse artigo, mesmo que o órgão regulador próprio autorize (RT, 724/352). De resto, o dispositivo repete com melhor redação e técnica legislativa , o art. 573 e seus parágrafos do Código Civil de 1916, devendo a ele ser dado o mesmo tratamento doutrinário. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – p. 669, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 28/10/2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Sob a ótica de Francisco Eduardo Loureiro, o artigo em exame corresponde ao art. 573 do Código Civil de 1916, mas sofreu alterações significativas. O caput teve a redação aperfeiçoada, eliminando a menção a goteiras, matéria estranha à abertura de janelas e terraços, aqui disciplinada. A principal mudança, porém, se encontra no § Iº, que tornou sem efeito antiga súmula do STF, adiante examinada. Visa o preceito a preservar o direito à privacidade, hoje garantido no capítulo dos direitos da personalidade e no art. 5º da Constituição Federal. Para tanto, proíbe a abertura de janelas, eirado, terraço ou varanda a menos de 1,5 metro do terreno vizinho. Conta-se a medida tomando como início a janela, ou o gradil do terraço ou eirado, ainda que estes se encontrem recuados ou embutidos em uma parede. A medida final é a linha divisória entre os imóveis e não a janela do vizinho. Caso haja tapume ou muro sobre a linha divisória, até a sua metade.

O § 1º consagra relevante novidade, qual seja, a de que a janela perpendicular ou oblíqua, desde que a visão não incida sobre a linha divisória, pode ser aberta a não menos do que 75 centímetros da linha divisória. Embora não diga a lei de modo expresso, a mesma regra vale para terraços, eirados e varandas, desde que o bem que se visa tutelar - a privacidade - não seja vulnerado por tais obras. Não mais persiste, portanto, a Súmula n. 414 do STF, do seguinte teor: “Não se distingue a visão direta da oblíqua, na proibição de abrir janela, ou fazer terraço, eirado, ou varanda, a menos de metro e meio do prédio de outrem”. A regra, agora, pode ser enunciada de modo diverso: sempre que a visão não incida sobre a linha divisória, a restrição cai para 75 centímetros. De outro lado, afinada com o Código Civil de 2002 está a Súmula n. 120 do STF: “ Parede de tijolos de vidro translúcido pode ser levantada a menos de metro e meio do prédio vizinho, não importando servidão sobre ele”. Apenas se ressalva que os tijolos translúcidos devem preservar a finalidade explicitada pelo legislador, qual seja, impedir a visão direta e a invasão da privacidade alheia.

Finalmente, o § 2º do artigo em exame esclarece, com mais precisão do que o fazia o § 1º do art. 573 do Código Civil de 1916, que a restrição não alcança simples aberturas para luz e ventilação. Impôs requisitos objetivos para tais aberturas, que não podem exceder 10 centímetros de largura sobre 20 de comprimento e devem ser construídas a mais de 2 metros de altura de cada piso. Parece claro, embora não o diga o legislador, como deveria, que se a abertura for em altura tal que resguarde a privacidade do vizinho não há óbice a sua construção, porque estará preservado o valor eleito pela lei. Claro que havendo concordância do vizinho prejudicado, podem janelas ou terraços ser abertos junto à linha divisória. Por outro lado, se restrições administrativas impuserem recuo superior ao previsto no Código Civil, prevalecem sobre o interesse privado e devem ser observadas pelos proprietários. A sanção ao comportamento proibido pelo legislador abre ao vizinho ofendido a possibilidade de ajuizar execução de obrigação de fazer, mediante desfazimento da obra ou pedido cominatório, ou, ainda, de erguer contramuro para evitar o devassamento, nos prazos e hipóteses previstos no artigo seguinte. (Francisco Eduardo Loureiro, apud Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual., p. 1.308-09. Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado 28/10/2020. Revista e atualizada nesta data por VD).

Em Direito.com, Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira, acusam que o legislador sacramenta a proibição de abertura de janelas ou a construção de terraços (eirados) e varandas a menos de metro e meio do terreno vizinho, fazendo valer o direito constitucional à privacidade e intimidade. Por meio de ação de nunciação de obra nova, o proprietário do prédio vizinho poderá obstar a continuidade da obra iniciada, paralisando-a em seu estado, desde que exponha indevidamente seu imóvel, assim como poderá coagir aquele a demoli-la, se terminada, pela mesma razão, mediante competente ação demolitória.

 

Para a viabilidade da ação de nunciação de obra nova exige-se a comprovação da atitude de gravidade do titular da obra em andamento, que viola a legislação específica e causa prejuízo iminente ao vizinho (RT 778/321).

 

Súmula 120 do STF: “Parede de tijolos de vidro translúcido pode ser levantada a menos de metro e meio do prédio vizinho, não importando servidão sobre ele”. (Luís Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira apud  Direito.com acesso em 28.10.2020, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).