Direito Civil Comentado - Art. 574, 575, 576 - Da Locação das Coisas – VARGAS, Paulo S. R. Whatsapp 22988299130 - vargasdigitador.blogspot.com digitadorvargas@outlook.com

 

Direito Civil Comentado - Art. 574, 575, 576
- Da Locação das Coisas – VARGAS, Paulo S. R.
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Parte Especial - Livro I – Do Direito das Obrigações

Título VI – Das Várias Espécies de Contrato

Capítulo V - Da Locação de Coisas- (Art. 565 a 578)

 

Art. 574. Se, findo o prazo, o locatário continuar na posse da coisa alugada, sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação pelo mesmo aluguel, mas sem prazo determinado.

Conforme os saberes do relator no Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 574, p. 305-306 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado: Presume-se prorrogada a locação, por tempo indeterminado, ante a falta de declaração contrária do locador, dentro dos trinta dias imediatos ao término do prazo contratual, permanecendo o locatário de posse da coisa por mais de um mês, sem dita oposição do locador. Diante da relação jurídica de trato sucessivo, continuada a cada mês, uma atitude expressiva de oposição, obstáculo de continuidade contratual, por parte do locador, é pressuposto necessário a afastar a presunção de prorrogação. Dar-se-á, em princípio, pela notificação para a entrega do bem e ao denunciar o término, no exercício de direito material que o locador obtém, mediante o comunicado de conhecimento, a efetiva extinção da locação.

Mas é preciso seja o aviso premonitório, que guarda forma livre, expedido em tempo hábil no sentido de produzir os seus efeitos jurídicos a elidir a presunção. O posicionamento jurisprudencial é exato, a conferir eficácia no plano do direito material decorrente da vontade contida na notificação. O aviso basta em si mesmo; a sentença que vier declarar o direito de o locador reaver a coisa, apenas o pronuncia, pois, locação já não mais existe. Outro obstáculo de oposição, inequívoco a evidenciar não prorrogada a relação ex locato, é o manejo imediato da ação cabível para o locador reaver a coisa (cf. RT, 530/288: “a propositura da ação de despejo por término do prazo contratual é a mais expressiva oposição do locador à prorrogação tácita da locação...”).

Insta observar que o Código Civil não situa a prorrogação presumida no tempo. A presunção exige prova manifesta do desinteresse do locador, admitindo a manutenção continuativa da locação por permanecer o locatário na posse do bem. Entretanto, há de observar quando se tornará ilesa a locação por falta de oposição do autor, como afirma a norma. Lembrem-se as locações residenciais, onde findo o prazo estipulado, a presunção ocorre, “se o locatário permanecer por mais de trinta dias, sem oposição do locador” (Art. 56, parágrafo único, Lei n. 8.245/91). O decurso de tempo certo faz presumir ipso legis a prorrogação da locação. Tal ocorrerá, sem dúvida alguma, na locação que aqui se trata, embora o dispositivo em comento omita o prazo. A inserção do lapso temporal é recomendável, para aclarar a norma.

Saliente-se, porém, uma vez prorrogada a locação por tempo indeterminado, permanecendo as condições antes pactuadas, esta vencerá mês a mês, cabendo, a qualquer tempo, a notificação, para cessar a indeterminação temporal e, de consequência, romper a locação ampliada. Cumpre assinalar, nesse aspecto, não cogitar a norma codificada prazo para a desocupação do bem objeto da locação posta sob tempo indeterminado. Ao afastar a concordância na manutenção, a parte locadora há de conceder, logicamente, prazo de aviso prévio, mediando o período entre a denúncia e a efetiva restituição da coisa. O § 2º do Art. 46 da Lei n. 8.245/ 91, com propriedade, refere à concessão do prazo de trinta dias, o que se compatibiliza com o sistema. No mesmo sentido, tratou o Art. 1.209 do CC de 1916, sem mais correspondente. De qualquer sorte, apesar da antedita disposição análoga, é indispensável menção ao prazo, contado da notificação, para a locação de coisa regida pelo novo Código. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 574, p. 305-306 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 18/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Na distinção de Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 574, p. 612: O vertente dispositivo prossegue a leitura do artigo precedente. Caso o contrato alcance o seu termo e o locador não se manifeste acerca da devolução do bem, haverá uma presunção de prorrogação da locação, mas doravante sem prazo.

Na prática, o artigo inviabiliza a parte final da norma pregressa. Com efeito, o locador está dispensado de interpelar o locatário para a restituição do bem nos contratos com termo, mas se não agir será penalizado pela manutenção da locação, agora sem novo prazo. Em síntese, a interpelação acaba se tornando um ônus para o locador, sob pena de suportar um prejuízo para si: submeter-se à prorrogação indefinida do contrato.

Em verdade, o legislador enunciou uma espécie de aplicação da teoria da supressio, pois a omissão do locador por um prazo razoável gera no locatário a legítima expectativa de confiança na manutenção da locação, impedindo que tardiamente possa aquele reaver a coisa para si. Melhor seria se o legislador tivesse adotado regra semelhante à da Lei do Inquilinato (art. 46, § Iº, da Lei n. 8.245/91) e fixasse em trinta dias o prazo de exercício de oposição por parte do locador, como condição de prorrogação contratual. (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 574, p. 612, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 18/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Concordemente Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 574: A permanência da coisa na posse do locatário, sem oposição do locador, firma presunção de que as partes anuíram com a prorrogação do contrato. Prorrogam-se todas as cláusulas que não forem incompatíveis com a continuidade do contrato. (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 574, acessado em 18/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 575.  Se, notificado o locatário, não restituir a coisa, pagará, enquanto a tiver em seu poder, o aluguel que o locador arbitrar, e responderá pelo dano que ela venha a sofrer, embora proveniente de caso fortuito.

Parágrafo único. Se o aluguel arbitrado for manifestamente excessivo, poderá o juiz reduzi-lo, mas tendo sempre em conta o seu caráter de penalidade.

Em face da sistemática introduzida pela lei inquilinária, reguladora da locação predial urbana, restou revogado o art. 1. 196 do Código Civil de 1916. Nesse sentido: REsp 20.900-SP: 17.068-5~: 16.982-SP, 13.781-SI’, 13.453-SP; entre outros: Assim sendo, a norma ali referida, segundo o Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 575, p. 306 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado: Ensejando ao locador arbitrar novo aluguel, não mais se compatibiliza com a sistemática legal daquelas locações. Contudo, trazendo o NCC idêntica norma, o arbitramento unilateral resulta cabível na espécie de locação regida por este, assumindo o aluguel no período da retenção ilícita, pela resistência do locatário ao recobramento da coisa, caráter de penalização, a par da verba indenizatória pelos danos que a coisa venha a sofrer, inclusive os sucedidos de caso fortuito.

Acresce considerar que o arbitramento não pode se ressentir de sua razoabilidade, sob pena de constituir enriquecimento sem causa do locador. O controle da moderação é cometido ao juiz, autorizado pelo parágrafo único do presente dispositivo, verificando este se a imposição se comporta em patamar justo e adequado às circunstâncias do caso. Impõe-se a redução do valor estipulado, quando, em contrário, importar excessiva onerosidade ao locatário renitente em devolver a coisa, sem perda, todavia, de o aluguel representar sanção pela infringência contratual. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 575, p. 306 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 18/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

No lecionar de Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 575, p. 612-613: Como sanção pelo inadimplemento da obrigação de restituir a coisa após a notificação, o locatário será atingido de duas maneiras preconizadas nesse dispositivo.

Primeiramente, o locador arbitrará uma espécie de aluguel-pena, que se estenderá até a devolução do bem. Cuida-se de uma cláusula penal cuja finalidade é inibir a inexecução do dever de restituição pelo constrangimento financeiro e, ao mesmo tempo, ajustar um valor indenizatório independente da realidade dos danos que o locador tenha sofrido. Aliás, inexiste dispositivo semelhante a esse no que se refere a locação urbana (Lei n. 8.245/91).

Aqui houve uma inovação por parte do legislador, eis que o parágrafo único permite a redução judicial da cláusula penal pelo seu caráter manifestamente excessivo, tendo em vista a natureza e a finalidade do negócio jurídico. Mas, além de seguir a letra do art. 413, a norma acresce a necessidade de o magistrado observar a natureza de penalidade do aluguel. Vale dizer: aplicar a redução de valores descomunais, mas mantendo um acréscimo razoável sobre o valor normal de locação, sem retirar o caráter coercitivo do aluguel, sob pena de estimular a inadimplência do locatário no sentido de desconsiderar o dever de restituição.

A recusa à restituição da coisa, findo o prazo da interpelação, também implica agravamento dos riscos do locatário. Aqui não há novidade, pois, pelo fato de incorrer em mora, assumirá até mesmo a responsabilidade patrimonial pelos danos decorrentes do fortuito que acarretem a perda do bem. O art. 399 do Código Civil adverte que a única possibilidade de isenção cie riscos pelo locatário decorre da demonstração de que o evento extraordinário acarretaria a perda da coisa mesmo se restituída no prazo correto. (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 575, p. 612-613, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 18/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Segundo apreciação de Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 575: O locatário que, notificado não devolver o bem ao locador, sujeita-se a dois ônus: arcar com a responsabilidade pela perda ou deterioração por caso fortuito ou força maior, que ao primeiro se equipara para efeitos civis, e ao pagamento do aluguel que for arbitrado pelo locador. A liberdade do locador é ampla, mas o valor pode ser reduzido pelo juiz se o julgar excessivo. (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 575, acessado em 18/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 576. Se a coisa for alienada durante a locação, o adquirente não ficará obrigado a respeitar o contrato, se nele não for consignada a cláusula da sua vigência no caso de alienação, e não constar de registro.

 

§ 1º O registro a que se refere este artigo será o de Títulos e Documentos do domicílio do locador, quando a coisa for móvel e será o Registro de Imóveis da respectiva circunscrição, quando imóvel.

 

§ 2º Em se tratando de imóvel, e ainda no caso em que o locador não esteja obrigado a respeitar o contrato, não poderá ele despedir o locatário, senão observado o prazo de noventa dias após a notificação.

 

O conhecimento que se adquire por meio do estudo e leitura do Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 576, p. 306-307 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado:

 

O proprietário apesar de não ter a posse direta, não perde a disponibilidade dominial da coisa locada, podendo aliená-la, no curso do contrato, conforme o seu interesse. Entretanto, para que a locação não prossiga até o seu término, a ela não se rendendo o terceiro adquirente, forçoso é a falta de cláusula de vigência no caso de alienação ou, em sua presença, não esteja o contrato registrado. O registro, no cartório competente (conforme a natureza da coisa, móvel ou imóvel), obriga o adquirente a respeitar o contrato de prazo determinado. Não havendo a cláusula vigorativa de permanência ou em se achando o contrato por prazo indeterminado, situa o § 2º do artigo em comento, a respeito da alienação de coisa imóvel, casos em que o adquirente obriga-Se à notificação de retomada, concedido o prazo legal de trinta dias a contar do aviso.

 

Outro silêncio da lei aqui se faz detectado. Mais uma vez, o Código não aborda situações típicas da relação locacional, merecedoras de fomento ou proteção legal, como é o caso do direito de preferência do locatário - aquisição do bem, embora trate do direito de retenção de benfeitorias (Art. 518), quando a ele o CC de 1916 não se refere. A Lei n. 8.245 no seu Art. 27 dispõe assim: “No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento o locatário terá preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. Logo adiante, estabelece a caducidade de tal direito, se não manifestada pelo locatário, de modo incontroverso, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias. Diante disso, é ponderável pensar que a preferência se opera, como direito do locatário inerente à natureza da relação locacional, no mesmo feitio do Art. 515, e somente quando não a exercida, estará o locador permitido à alienação livre. Dúvida não resta da necessária ciência das condições do negócio ao locatário como dever do locador para aquele preferir o bem em igualdade de condições com terceiros. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 576, p. 306-307 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 18/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Na douta apreciação de Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 576, p. 613-614: Temos aqui uma das mais tradicionais maneiras de distinguir os direitos obrigacionais dos direitos reais. Aqueles se caracterizam pela relatividade, produzindo efeitos entre as partes, não sendo extensíveis os deveres especiais a terceiros estranhos à relação jurídica. Já os direitos reais são absolutos no sentido da oponibilidade erga omnes dos deveres de abstenção perante toda a coletividade.

 

Portanto, no contrato de locação - como em qualquer relação obrigacional -, a venda do bem móvel ou imóvel propicia ao novo proprietário o imediato acesso à posse do bem, já que a transferência da titularidade é acompanhada da ampla possibilidade de exploração econômica da coisa. Daí que o novo proprietário exercitará a denúncia vazia contra aquele com quem não contratou locação.

 

Todavia, se o locatário cuidou de ajustar cláusula de vigência do contrato para o caso de alienação do bem, sendo essa registrada no Cartório de Títulos e Documentos (bem móvel) ou no RGI (bem imóvel), o contrato de locação adquire eficácia real perante eventuais adquirentes, submetendo-se estes ao aguardo do término do prazo estipulado para o negócio jurídico. Não se cuida de uma conversão em direito real, apenas do acréscimo a um direito obrigacional de oponibilidade coletiva em razão da publicidade do registro e inserção de cláusula contratual.

 

Mesmo que o locatário não tenha se acautelado com o registro da cláusula de vigência - submetendo-se ao direito potestativo de resilição por parte do novo proprietário -, cuidando-se de bens imóveis, impõe-se a notificação daquele com a concessão do prazo de noventa dias para a desocupação.

 

Assim, o brocardo “venda rompe a locação” tem a sua eficácia condicionada ao exercício da interpelação pelo novo proprietário, sob pena de prosseguimento da relação locatícia. O Código Civil não trata da matéria, mas é imperativo que o locatário não fique eternamente à mercê do exercício da denúncia pelo novo proprietário.

Por último, não obstante o silêncio do Código, o locatário deverá ser convocado para exercitar o direito de preferência para a aquisição do imóvel locado em condições de igualdade com a proposta do terceiro. Não se trata de aplicar analogicamente o art. 27 da Lei n. 8.245/91 - pois aqui não se adota a norma especial -, mas de resguardar o exato cumprimento do negócio jurídico de locação sem que tal medida acarrete prejuízos ao locador, já que receberá do locatário idêntico valor que auferiria do terceiro. (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 576, p. 613-614, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 18/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Conforme o registro de Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 576: O contrato de locação, ordinariamente, somente vincula as partes contratantes e, por isso, aquele que adquire a coisa por ato inter vivos não está obrigado a respeitar o contrato, podendo requerer a posse da coisa imediatamente. Se isso ocorre, o locador fica obrigado a indenizar ao locatário os prejuízos sofridos uma vez que se obrigou por prazo certo, que não terá sido atingido por ato de sua responsabilidade.

A lei prevê, no entanto, a possibilidade de se dar eficácia ao contrato contra terceiros mediante o registro do contrato no registro de títulos e documentos de domicílio do locador, se se tratar de bem móvel, ou no registro de imóveis respectivo, no caso de bem imóvel.

O dispositivo prevê, ainda, em consonância com a legislação especial, que o locatário somente possa ser despejado 90 dias após ser notificado pelo adquirente, no caso de bem imóvel. (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 576, acessado em 18/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Direito Civil Comentado - Art. 571, 572, 573 - Da Locação das Coisas – VARGAS, Paulo S. R. Whatsapp 22988299130 - vargasdigitador.blogspot.com digitadorvargas@outlook.com

 

Direito Civil Comentado - Art. 571, 572, 573
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Parte Especial - Livro I – Do Direito das Obrigações

Título VI – Das Várias Espécies de Contrato

Capítulo V - Da Locação de Coisas- (Art. 565 a 578)

 

Art. 571. Havendo prazo estipulado à duração do contrato, antes do vencimento o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário perdas e danos resultantes, nem o locatário devolvê-la ao locador, senão pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato.

 

Parágrafo único. O locatário gozará do direito de retenção, enquanto não for ressarcido.

Tradicionalmente, a finalidade buscada e efetivamente alcançada foi a de adequar o texto do projeto à Lei do Inquilinato que lhe foi posterior e contém fórmula mais justa. A emenda compatibilizou o dispositivo codificado com o art. 4º da Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/91), sancionada posteriormente à elaboração do projeto, tendo sido fruto de sugestão do Prof. Miguel Reate. Tem razão o Relator no Senado quando afirma que “a nova fórmula, mais justa, exige, no caso de devolução antecipada do imóvel, o pagamento proporcional da multa prevista no contrato, e não o excessivo rigor de pagamento do aluguel pelo tempo que faltar, do contrato desfeito, como no regime anterior”. Corresponde ao art. 1.193, parágrafo único, do CC de 1916, com a modificação referida.

Nas palavras do relator, Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 571, p. 303-304 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado: O permissivo da rescisão antecipada do contrato pelo locador sujeita-o a ressarcir o locatário das perdas e danos resultantes do rompimento prematuro da avença locatícia. O preceito indenizatório indica a necessidade de, em regra, o locador observar o prazo contratual, em garantia da estabilidade negocial, reparando, doutro modo, o locatário, caso interesse volitivo superveniente o delibere em reaver a coisa prematuramente.

De seu turno, o locatário, para devolver a coisa tocada, obriga-se ao pagamento de multa, de valor variável, cuja proporcionalidade resulta de uma equação diferencial que contemple o cumprimento incompleto da obrigação à vista do tempo residual ou faltante ao vencimento do prazo ajustado. Ou seja, a mutabilidade da cláusula penal, com a variação do valor da cominação, observa, com efeito, uma redução proporcional da pena estipulada, tendo em conta o período das obrigações satisfeitas.

O locatário não se obriga à devolução prematura da coisa locada, senão quando ressarcido das perdas e danos providos da quebra do contrato. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 571, p. 303-304 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 17/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Em defesa do legislador Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 571, p. 610: Aqui o legislador permite a resilição unilateral do contrato (art. 473 do CC) - tanto pelo locador como pelo locatário - que será exercitada mediante a denúncia notificada à outra parte. Note-se que o direito potestativo será exercitado mesmo na vigência de contrato com termo. Porém será o denunciante sancionado com a imposição de perdas e danos decorrentes da antecipação do prazo originário da relação jurídica.

 

Certamente, as partes determinam a cláusula penal compensatória, prefixando as perdas e danos para o caso de eventual exercício do direito extintivo de resilição. Dispensa-se a prova do dano, pois ele será o valor formalizado pelos contratantes.

 

Todavia, o art. 413 do Código Civil atende à diretriz da concretude e dispõe que a penalidade será reduzida equitativamente (não mais “proporcionalmente”) pelo magistrado se a obrigação principal tiver sido cumprida parcialmente. Vale dizer que, se a denúncia unilateral for praticada em data mais próxima ao termo contratual, o juiz observará as condições econômicas das partes e as peculiaridades do contrato para encontrar um valor adequado para a multa compensatória. Exemplificando: na locação de um bem móvel por vinte meses, a resilição concretizada no segundo mês será apurada de forma diversa daquela ocorrida apenas no décimo quinto mês. Aqui o prejuízo do locador será menor, pois praticamente alcançou a vantagem econômica do contrato, sendo reduzido o prejuízo diante da denúncia produzida pelo locatário. Todo esse raciocínio é válido para a resilição unilateral por parte do locador.

 

Lembre-se de que nas locações de imóveis urbanos é vedada ao locador a possibilidade de reaver o imóvel antes do prazo convencionado pelas partes ou pela lei - trinta meses-, pois o direito à resilição unilateral é exclusivo do locatário (art. 4º da Lei n. 8.245/91). Note-se que a vedação só se aplica à lei especial locatícia e não ao Código Civil por uma singela razão: o Código Civil é a lei dos iguais e a Lei do Inquilinato é o estatuto dos desiguais, pois pretende conceder maior tutela ao vulnerável, que, em nossa ordem econômica, é aquele que procura pela residência urbana diante da carência de meios de obtenção da “casa própria”, sem se omitir do direito fundamental social à moradia (art. 6º da CF).

Por fim, o parágrafo único concerne à faculdade do locatário de exercitar o direito de retenção sobre a coisa enquanto não for indenizado. Vale dizer: o locatário poderá manter o bem consigo - mesmo se o locador quiser exercitar o direito potestativo extintivo - como garantia de indenização pelos prejuízos resultantes da prematura extinção do contrato. O não exercício do direito de retenção e a imediata devolução da coisa não impedem que o locatário ajuíze a ação de cobrança pelos aludidos prejuízos. (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 571, p. 610, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 17/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Peremptoriamente afirma, discordando, Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 571 Há incongruência entre a velocidade do argumento e as pesquisas ou opiniões das pessoas importantes: Não há prazo máximo para a locação, diz. Na locação por prazo determinado nenhuma das partes pode desvincular-se antes do prazo, sob pena de multa proporcional.

 

A relação do dispositivo é ambígua e levou parte da doutrina a ver nela uma autorização às partes para a rescisão antecipada do contrato. Nesse sentido: Clóvis Bevilaqua, Costa Loures, Sylvio Capanema de Souza (este, embora veja nesta faculdade violação da boa-fé objetiva).

 

De outro lado, entendem que o art. 571 somente fixa sanção para o descumprimento do dever estabelecido no art. 566, II, do Código Civil: J.M. Carvalho Santos; Caio Mário e Orlando Gomes.

Razão assiste aos que entendem que o art. 571 não autoriza a rescisão antecipada. O princípio da obrigatoriedade dos contratos estabelece que os pactos devem ser obedecidos. O credor tem a faculdade de exigir que o devedor cumpra o avençado e, diante de resistência, pode força-lo a tanto, se a natureza da obrigação o permitir. Em regra, o direito à indenização, é alternativa ao contratante lesado pela violação cometida pela contraparte. (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 571, acessado em 17/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 572. Se a obrigação de pagar o aluguel pelo tempo que faltar constituir indenização excessiva, será facultado ao juiz fixá-la em bases razoáveis.

 

Segundo argumentação de Ricardo Fiuza em Direito Civil - doutrina, – comentários ao art. 572, p. 304 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado: O dispositivo resultou mantido, não obstante a alteração feita ao artigo anterior, por emenda que ofereceu fórmula mais justa, afastando o desmedido rigor do pagamento do aluguel pelo tempo restante do contrato dissipado. O referido art. 571 teve a sua redação final em harmonia com o art. 42 da Lei n. 8.245, de 18-10-1991, onde a consequência da devolução prévia do bem locado impõe apenas ao locatário o dever de pagar a multa pactuada, de forma proporcional. Logo, não há mais cogitar de pagamento do aluguel pelo tempo que faltar, devendo a norma ater-se unicamente ao problema do valor da cominação imposta, tendo em conta a mens legistoris, o que, em verdade, repete a inteligência do Art. 413. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 572, p. 304 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 17/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Na visão de Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 572, p. 611: Aplaude-se o legislador pela inovação, uma expressa previsão dos princípios da função social do contrato (art. 421 do CC), do abuso do direito (art. 187 do CC) e da vedação ao enriquecimento injustificado (art. 884 do CC).

 

Em princípio, não há ilegalidade no fato de as partes ajustarem que a obrigação de pagar o aluguel alcançará o período restante do contrato desfeito. De fato, o art. 412 adverte que a cláusula penal compensatória não excederá o valor da obrigação principal. Portanto, o locatário não pagará um centavo a mais do que arcaria, caso a locação prosseguisse.

 

Nada obstante, cláusulas de tal teor praticamente inviabilizam a autonomia privada e, por via oblíqua, esvaziam o próprio exercício do direito potestativo à resilição. Afinal, quem desejará se subtrair a um negócio jurídico sabendo que terá de arcar com as prestações sucessivas, mesmo sem a fruição do bem? 

Ora, cláusulas de tal jaez representam violações ao espírito do direito, pois ultrapassam os limites éticos do ordenamento. O sistema jurídico, em boa hora, intervém nos referidos contratos para aplicar o princípio constitucional da proporcionalidade e reduzir a cláusula penal para valores que efetivamente representem a realidade do negócio jurídico e preservem sua função social, impedindo que a liberdade de uma das partes seja sacrificada pela opressão do outro contratante. A expressão “bases razoáveis” é um conceito jurídico indeterminado, que será preenchido em vistas à ética da situação, às evidências reais da natureza do contrato e à consecução de seus objetivos. (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 572, p. 611, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 17/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Em harmonia com o legislador Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 572: Ao contratar por prazo determinado, o locatário obriga-se ao pagamento ao locador de alugueres por todo o prazo contratado. Cuida-se de obrigação líquida e certa, passível de execução, se o contrato contiver os demais requisitos de um título executivo extrajudicial. O dispositivo atribuiu ao juiz a faculdade de mitigar o rigor da regra, se a indenização for julgada excessiva. (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 572, acessado em 17/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 573. A locação por tempo determinado cessa de pleno direito findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Em plena concordância com o dispositivo, Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 573, p. 304-305 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado: A extinção da locação pelo seu termo final é fenômeno do tempo do contrato. Ele surgiu por vontade das partes e o decurso do prazo nele demarcado põe fim à relação jurídico-contratual. Encerrado o prazo, está finda a locação, obrigando-se o locatário a restituir a coisa (Art. 569, IV), e a razão pela qual cessa a avença locatícia, de pleno direito, toma prescindível notificação ou aviso. A devolução não se resume, porém, a uma obrigação do locatário, certo que ilícito retê-la, salvo sob os reclamos de benfeitorias (Art. 578) ou do ressarcimento (parágrafo único do Art. 571). O locatário tem, por igual, direito a devolver o bem locado, ao término do prazo, não prevalecendo exigência do locador em recebê-lo somente após a realização de qualquer reparo, o que caracterizaria condição potestativa. Eventual prejuízo deverá ser discutido em ação própria. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 573, p. 304-305 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 17/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Conforme análise e opinião Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 573, p. 611: O artigo alude à cessação de pleno direito dos efeitos do contrato de locação com prazo. Alcançado o termo contratual, dispensa-se interpelação do locatário, pois haverá uma espécie de cláusula resolutiva expressa (art. 474 do CC), que impõe ao locatário a obrigação imediata de restituir a coisa, sob pena de sofrer ação de reintegração de posse, pelo fato de a posse se tornar injusta pelo vício da precariedade (art. 1.200 do CC).

Contudo, tratando-se de contrato sem prazo, deverá o locador interpelar o locatário, a fim de constituí-lo cm mora ex persona (art. 397, parágrafo único, do CC), assinalando um tempo razoável para a devolução da coisa. Naturalmente, parece-nos que o poder do locador de submeter o locatário a um prazo de restituição da coisa é sujeito ao transcurso de um período razoável para que o locatário tenha obtido considerável retorno da finalidade almejada com o contrato de locação. A título ilustrativo, a locação de uma vaga de garagem sem prazo não poderá ser desconstituída no mês seguinte à contratação, caso em que se instalaria o abuso do direito à interpelação. Aplica-se aqui o disposto no parágrafo único do art. 473 do Código Civil.

Lembre-se de que, na locação de imóveis urbanos, a legislação especial enfatiza que a extinção do contrato se sujeita ao ajuste por escrito de um prazo não inferior a trinta meses de locação (art. 46 da Lei n. 8.245/91), caso em que a resistência à devolução permitirá que a pretensão restituitória seja resguardada pela denúncia vazia. (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 573, p. 611, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 17/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Conforme apreciação de Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 573: Nos contratos por prazo determinado o término do prazo extingue a locação, de pleno direito, independentemente de notificação, salvo se houver prorrogação tácita (art. 574 do Código Civil).

Parte da doutrina entende que a notificação é necessária para que o silêncio não seja interpretado como prorrogação tácita, por prazo indeterminado (por todos: Silvio Rodrigues. Direito Civil, v. 3, p. 234). (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 573, acessado em 17/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Direito Civil Comentado - Art. 568, 569, 570 - Da Locação das Coisas – VARGAS, Paulo S. R. Whatsapp 22988299130 - vargasdigitador.blogspot.com digitadorvargas@outlook.com

 

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Parte Especial - Livro I – Do Direito das Obrigações

Título VI – Das Várias Espécies de Contrato

Capítulo V - Da Locação de Coisas- (Art. 565 a 578)

 

Art. 568. O locador resguardará o locatário dos embaraços e turbações de terceiros, que tenham ou pretendam ter direitos sobre a coisa alugada, e responderá pelos seus vícios, ou defeitos, anteriores à locação.

O dispositivo apresentado, segundo Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 568, p. 302 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado, fala da posse direta do locatário sobre o bem locado não poder ser molestada, inclusive pelo locador, cumprindo este resguardá-la, notadamente de terceiros que tenham, aleguem dispor ou pretendam haver direitos sobre o objeto da locação. A coisa alugada haverá de permanecer incólume e desembaraçada, durante o tempo do contrato, como deflui da obrigação cometida ao locador pelo inciso II do art. 566 e por tal comando submete-se ele ao dever de proteger a coisa contra terceiros que pratiquem atos de embaraços ou turbativos de direito. O locador sujeita-se, ainda, a responder pelos vícios redibitórios ou pela evicção da coisa locada.

Na qualidade de possuidor direto, o locatário poderá manejar as ações possessórias para resguardar o estado de fato e o seu direito de uso contra turbações de fato, isto é, aquelas praticadas por terceiro sem qualquer pretensão de direito e sobre as quais o locador não se obriga pôr a salvo. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 568, p. 302 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 15/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD). 

Na lição de Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 568, p. 607: O dispositivo em relato é partido cm três enfoques acautelatórios do locatário: quanto à evicção, tutela possessória e vícios redibitórios.

Sendo a evicção a perda de um bem em virtude de uma decisão que conceda o direito sobre ele a um terceiro, poderá ela se traduzir não apenas na perda da propriedade, mas na posse do bem locado. Nesse caso, será o locatário ressarcido dos prejuízos decorrentes pelo locador, caso desconhecesse o fato de a posse da coisa ser alheia ou litigiosa (art. 457 do CC).

O locatário é o possuidor direto do bem em virtude de relação obrigacional em que o locador mantém a posse indireta. Destarte, ele é legitimado ao ajuizamento de ação possessória autônoma perante qualquer um que pratique ameaça, turbação ou esbulho à posse (art. 1.210 do CC), sem se olvidar do exercício da autodefesa, pelos meios necessários c proporcionais à agressão. Vale dizer: tratando-se de posses paralelas, qualquer dos possuidores poderá defender o poder fático sobre a coisa, sem a necessidade de concurso processual com o outro possuidor.

Por fim, faz-se menção aos vícios redibitórios, como aqueles ocultos e anteriores à tradição, que tornem a coisa imprópria ao uso a que é destinada. Exemplificando: uma pessoa loca uma vaga de garagem autônoma cm julho e, no período de chuvas de dezembro, descobre uma grave infiltração que lhe acarreta dificuldades na utilização do próprio espaço.

Além das medidas peculiares de acautelamento da posse, é facultado ao locatário pleitear a própria resolução do negócio jurídico quando o vício redibitório for extenso ou a agressão à posse importar em esbulho. (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 568, p. 607, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 15/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

No esclarecimento de Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 568: Se terceiro alegar ser detentor de qualquer direito que venha a prejudicar a plena fruição da coisa pelo locatário tem o locador o dever de defender este. Desse dever deriva a responsabilidade do locador pela reparação dos danos que vier a sofrer o locatário por tais atos de terceiros. (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 568, acessado em 15/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 569. O locatário é obrigado:

I — a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fosse;

II— a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o costume do lugar;

III— a levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, que se pretendam fundadas em direito;

IV — a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular.

Segundo esclarecimento do Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 569, p. 303 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado: As obrigações estatuídas por lei ao locatário impõem: a) a fiel observância ao uso convencionado ou presumido da coisa locada, restrito aos fins colimados no contrato; b) a guarda da coisa com responsabilidade e diligência idênticas às que teria o seu proprietário, ou seja, como se lhe pertencesse; c) o dever de pontualidade, no implemento da obrigação em prazo acordado ou, este não ajustado, conforme o costume local; d) o dever de fazer ciente o locador sobre as turbações de direito por pretensão de terceiros, perante as quais obriga-se aquele resguardar o locatário; e) a restituição da posse da coisa ao locador por término da locação, apresentado o bem as suas condições, eximindo-se, porém , o locatário, das deteriorações decorrentes de sua utilização normal. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 569, p. 303 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 15/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

No lecionar de Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 569, p. 608-609: O inciso I guarda simetria com o disposto no art. 566, I. Sendo o locador obrigado a entregar ao locatário a coisa em estado de servir ao uso a que se destina, naturalmente incumbirá ao locatário usar e fruir do bem em atenção ao uso convencionado pelas partes ou, na falta de disposição expressa, presumido pela natureza do imóvel e atividade a ser exercitada pelo locatário. Destarte, ele atuará como bonus pater familiae, conservando a coisa como se fosse sua, a fim de que possa cumprir a derradeira obrigação de restituir a coisa no estado em que a recebeu (inciso IV).

Prosseguindo, o inciso II remete à obrigação que caracteriza o próprio modelo da locação: o pagamento do preço. O aluguel se traduz em uma obrigação de dar quantia certa, em prestações sucessivas, na época convencionada no contrato. Todavia, no silêncio da convenção, o legislador remete ao costume do lugar do pagamento. Mais ponderada, nesse sentido, parece-nos a Lei do Inquilinato (art. 23 da Lei n. 8.245/91), que estabelece o prazo legal supletivo do sexto dia útil do mês seguinte ao aluguel vencido. Mas, nas locações regidas pelo Código Civil, será necessário buscar os usos e práticas do local do pagamento, que será o do local do imóvel (art. 328 do CC) ou, tratando-se de bem móvel, o domicílio do inquilino, salvo se as partes convencionarem o contrário - dívida portável (art. 327 do CC).

O inadimplemento conduz à ação de despejo na Lei n. 8.245/91. No Código Civil, a inexecução do pagamento de prestações relativas a bens móveis gera a pretensão à resolução contratual cumulada com pedido sucessivo de reintegração de posse. A pretensão de cobrança é sujeita a três prazos: a) três anos - prédios urbanos e rurais (Lei n. 8.245/91 e art. 206, § 3º, I, do CC); b) cinco anos - dívidas líquidas, constantes de instrumento público ou particular (art. 206, § 5º, I, do CC); e c) dez anos - dívidas ilíquidas ou não tituladas, conforme o prazo geral do caput do art. 205 do Código Civil.

O inciso III traz nova hipótese de aplicação de regra de simetria. De acordo com o art. 566, II, incumbe ao locador garantir ao locatário o uso pacífico da coisa. Ora, essa tutela só será plenamente satisfeita se o locatário levar ao conhecimento do locador as agressões pra ticadas por terceiros contra a posse, sejam elas de direito, sejam fáticas (apesar de o dispositivo só se referir àquelas). Caso o locatário se olvide de atender à referida obrigação e houver prejuízo decorrente da agressão possessória, será lícito ao locador o pleito de desconstituição da relação jurídica, acompanhado de indenização. Em suma, não obstante possa o possuidor de direito manejar de forma autônoma os interditos possessórios, isso não exclui o dever de informação - aqui não apenas ligado ao princípio da boa-fé, mas inserido como obrigação acessória.

Por fim, o inciso IV caracteriza a obrigação última do locatário: restituir a coisa locada no estado em que a recebeu. Caso não se devolva a coisa, a posse se converte de justa a injusta pelo vício da precariedade (art. 1.200 do CC), legitimando o ajuizamento de ação de reintegração cie posse. Outrossim, não basta a restituição em si, mas que a coisa mantenha dentro do possível as suas características, caso contrário o locatário será indenizado pelos prejuízos decorrentes da conduta negligente ou dolosa do locatário, excetuando-se os prejuízos provenientes do próprio desgaste normal da coisa. Em vez de perquirir perdas e danos, podem as partes ajustá-los previamente por cláusula penal (art. 411 do CC), dispensando a quantificação dos prejuízos. (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 569, p. 608-609, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 15/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Grosso modo, como leciona (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 569: A prestação assumida pelo locatário no contrato é a de pagar o aluguel. Além deste dever, a lei o obriga a empregar a coisa conforme o uso ajustado, a conservá-la, a reparar os danos anormais que causar a ela, a dar conhecimento ao locador das turbações e a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvo deterioração advinda do uso normal, sob pena de sofrer ação possessória.

Se a turbação da posse por terceiros materializar-se por meio de ação judicial, é obrigado o locatário denunciar a lide ao locador, sob pena de responder por eventuais danos que este vier a sofrer em virtude da ação. (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 569, acessado em 15/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 570. Se o locatário empregar a coisa em uso diverso do ajustado, ou do a que se destina, ou se ela se danificar por abuso do locatário, poderá o locador, além de rescindir o contrato, exigir perdas e danos.

Por via de regra, como apontado no Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 570, p. 303 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado: O desvio de uso da coisa locada implica modificar a destinação compatível que lhe seria dada em razão da avença e configura infração legal e contratual a permitir a rescisão do contanto, autorizando, ainda, indenização por perdas e danos. O mesmo ocorrerá por abuso de gozo do locatário que provoque danos à coisa, e que se obriga restituir no estado em que foi recebida. Trata-se de deterioração culposa, respondendo o locatário por infringência ao disposto no inciso IV do art. 569. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 570, p. 303 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 15/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

No entendimento de Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 569, p. 609: A norma é desnecessária, haja vista que apenas reitera a obrigação do locatário já assinalada no art. 569, I, do Código Civil. Se ele não conceder ao bem a destinação que lhe é inerente em razão do ajuste contratual ou da própria finalidade para a qual foi concebido, permitir-se-á o exercício da ação de resolução contratual pelo locador. A norma equivocadamente utiliza o termo “rescisão”, apenas cabível aos casos em que o contrato é desfeito por um vício no objeto, já existente na origem do negócio jurídico (v. g., vício redibitório ou evicção).

De qualquer modo, a norma é uma boa amostragem da teoria do abuso do direito, na medida em que a ilicitude da conduta do locatário não deriva do exercício de uma atividade ilegal, mas da desconformidade do exercício de seu direito subjetivo com a finalidade (resultado) para a qual ele deveria ser orientado. A ilegitimidade da destinação econômica do bem revela o abuso do direito a teor do art. 187 do Código Civil. (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 570, p. 609, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 15/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

No mesmo sentido Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 570: Utilizar a coisa de modo diverso daquele que consta no ajuste configura descumprimento contratual. Todo e qualquer descumprimento grave dá à parte prejudicada o direito de rescindir o contrato. Mesmo que não seja grave, o descumprimento dá ao prejudicado o direito de cobrar indenização ao infrator. (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 570, acessado em 15/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Direito Civil Comentado - Art. 565, 566, 567 - Da Locação das Coisas – VARGAS, Paulo S. R. Whatsapp 22988299130 - vargasdigitador.blogspot.com digitadorvargas@outlook.com

 

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Parte Especial - Livro I – Do Direito das Obrigações

Título VI – Das Várias Espécies de Contrato

Capítulo V - Da Locação de Coisas- (Art. 565 a 578)

 

Art. 565. Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.

Seguindo as novidades no Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 565, p. 300-301 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado: O contrato de locação no CC-02, em suas modalidades básicas, é agora tratado, na espécie, em capítulos próprios. Versa o presente sobre o da locação de coisas — locatio rerum — (arts. 565 a 578). No tocante ao de serviços — locotio operarwn — (arts. 1.216 a 1.235 do CC de 1916), passou este constituir novo contrato nominado, o de prestação de serviços (arts. 593 a 609), e o de execução de trabalho determinado, locação de obra ou empreitada, tem sua disciplina nos arts. 610 a 626.

A locação predial urbana é regida pela Lei n. 8.245/91 (Lei do Inquilinato). A de prédios rústicos é regulada pelo Estatuto da Terra (Lei n. 4.504/64, arts. 92 e s.). O Decreto-Lei n. 9.760/46, disciplina a locação dos próprios nacionais.

Pelo contrato de locação de coisas, uma parte transfere a posse do bem à outra, por prazo certo ou indeterminado, mediante retribuição ajustada. Trata-se de contrato oneroso, de relação continuativa, não exigindo forma solene.

Coisa não fungível ou infungível é aquela que não pode ser substituída por outra, ainda que da mesma espécie, qualidade e quantidade, a exemplo de uma obra artística. A retribuição ou remuneração, certa e determinada, pelo uso e gozo da coisa cedida é chamada de aluguel ou aluguer.  As partes que integram o contrato são denominadas locador ou locutor (o que cede a coisa) e locatário ou conductor (o que a usa e usufrui). (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 565, p. 300-301 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 14/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Estendendo-se pelos saberes de Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 565, p. 603-605: No Direito romano eram conhecidas três formas de locação: locatio conductio rei (locação de coisa); locatio conductio operarutwn (locação do trabalho humano); e locatio conductio operis (locação de obra).

 

Nesse sentido, o Código Civil de 1916, sob a rubrica “ Da locação”, cuidava das três modalidades milenares de locação. Mas, com terminologia própria e adequada, o Código Civil de 2002 afasta as duas primeiras espécies de locação, convertendo-as aos contratos de prestação de serviço e empreitada.

 

Ademais, houve a unificação das locações civil e mercantil - esta anteriormente situada no Código Comercial de 1850 -, pois toda a matéria é agora versada no Capítulo V, do Título VI, do Livro “ Do Direito das Obrigações”, relativo às várias espécies contratuais.

 

Significativa é a advertência do art. 2.036 do Código Civil: “A locação de prédio urbano, que esteja sujeita à lei especial, por esta continua a ser regida”. Nesse ponto, há uma curiosidade. A norma geral remete à lei especial e essa, novamente, conduz ao Código Civil. Basta perceber que a locação de imóveis urbanos é tratada na Lei n. 8.245/91, sendo que logo em seu art. Iº, parágrafo único, adverte acerca das modalidades de locação que serão regidas pelo Código Civil e leis especiais (norma de reenvio).

 

Destarte, o Código Civil regula a locação de vagas autônomas de garagem; espaços destinados à publicidade; locação de apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados (além da aplicação de normas do CDC); e formas de locação que não tenham sido objeto de regulamentação por legislação própria.

 

Além de estabelecer normas genéricas para o tratamento de espaços legislativos olvidados por microssistemas - sobretudo quanto à locação de bens móveis em que não exista relação de consumo -, não se olvide de que subsidiariamente a lei civil também será aplicada àqueles casos de omissão na norma de regência específica.

 

Outrossim, excluem-se do Código Civil as locações de imóveis rurais (arrendamento rural, Lei n. 4.504/64 - Estatuto da Terra); locação de bens públicos (Decreto-lei n. 9.760/46); e o arrendamento mercantil (leasing), posto que é submetido à Lei n. 6.099/74 e resoluções do Banco Central.

 

Contudo, o Código Civil cuidou de delimitar o prazo prescricional trienal para o exercício da pretensão relativa ao pagamento de aluguéis de prédios rústicos ou urbanos (art. 206, § 3º, I).

 

Afastando-se da acepção ampla de locação tanto a prestação de serviço como a empreitada, restou conceituada no presente dispositivo a locação como o contrato pelo qual uma das partes, mediante contraprestação, concede à outra em caráter temporário o uso e gozo de coisa infungível.

 

Trata-se de contrato bilateral gerando obrigações para ambas as partes (uso e gozo do bem em troca de retribuição pecuniária); oneroso, eis que os sacrifícios e vantagens são recíprocos; comutativo, sendo as prestações conhecidas e pré-estimadas pelas partes; e consensual, aperfeiçoando-se com o acordo de vontades, na medida em que a entrega da coisa não é pressuposto de existência, e sim fase de execução. Por fim, é contrato de duração, com execução sucessiva e renovada de prestações de dar quantia certa a cada período.

 

Como pressupostos de existência da locação temos: consenso dos sujeitos, coisa, temporariedade, remuneração, consensum, res, tempum, pretium.

 

Os sujeitos do contrato são o locador (senhorio) e o locatário (inquilino). Em regra, o proprietário transmite a posse direta do bem ao locatário, reservando-se a posse indireta em razão da relação de direito obrigacional. Necessariamente não há coincidência entre a posição de locador e a de proprietário, pois mesmo um não proprietário poderá ceder o uso e gozo da coisa em locação (sublocação) se não houver proibição contratual. Nesse caso, a posse será tripartida, cabendo a posse direta ao sublocatário e a posse indireta ao proprietário e àquele que cedeu a posse (v. g., usufrutuário que cede o exercício do usufruto a um terceiro - art. 1.393 do CC).

 

No condomínio, nenhum dos condôminos isoladamente poderá locar a coisa comum para terceiros sem o consenso dos outros (art. 1.314, parágrafo único, do CC). A restrição é coerente com a natureza do modelo jurídico: cada comproprietário detém uma fração ideal da coisa, que permite a sua disposição com exclusividade, mas a posse comum é de fruição de todos os condôminos, daí a necessidade do consentimento geral.

 

Cuidando-se de contrato consensual, é suficiente o acordo de vontades no tradicional esquema proposta/aceitação, sendo a tradição da coisa uma obrigação de dar coisa certa que recai sobre a pessoa do locador. Já no comodato, mútuo e depósito, a entrega da coisa é elemento de formação do negócio jurídico, tratando-se de contratos reais.

O objeto do contrato de locação será um bem móvel ou imóvel, consistente em coisa infungível e inconsumível, tendo em vista a necessidade de sua restituição ao locador, ao término do contrato, com a manutenção de sua substância, preservando-se a essência. Ora, sendo os bens fungíveis e consumíveis passíveis de exaurimento, a sua cessão descaracterizaria a locação, conforme a acepção a eles conferida pelos arts. 85 e 86 do Código Civil.

 

A locação será contratada por prazo ou sem prazo. Em qualquer dos casos, a temporariedade é fundamental, pois a perpetuidade conduziria a uma espécie de enfiteuse, que não pode mais ser constituída a partir de 11 de janeiro de 2003 (art. 2.038 do CC).

O preço é um dos elementos essenciais da locação. Ao contrário da compra e venda, a vontade das partes quanto ao preço não importa em transmissão da propriedade, mas em cessão de posse. O aluguel é a contraprestação fundamental do locatário, a mais importante de suas obrigações. Se não houvesse a onerosidade, instalar-se-ia o comodato. A retribuição é explicada como compensação pecuniária ao proprietário que é privado da posse imediata da coisa e da percepção de seus frutos naturais e industriais. Daí servirem os pagamentos em dinheiro ou bem de outra espécie - como frutos civis, pouco importando se o locatário utiliza a coisa efetivamente ou não. (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 565, p. 603-605, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 14/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Da parte de Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 565: se nos oferece, segundo Orlando Gomes “Locação é o contrato pelo qual uma das partes se obriga, mediante contraprestação em dinheiro, a conceder à outra, temporariamente, o uso e gozo de coisa não fungível” (Contratos, n. 210, p. 305).

A locação do direito romano, deu origem aos seguintes contratos típicos, além da locação de coisas: a) prestação de serviços (art. 593 a 609 do Código Civil); b) empreitada (arts, 610 a 626 do Código Civil); c) contrato de trabalho (consolidação das Leis trabalhistas – CLT); d) transporte (arts. 730 a 756 do Código Civil).

Atualmente, o termo é utilizado para designar, exclusivamente, a locação de coisas: a) móveis (arts. 565 a 578 do CC); b) imóveis urbanos (Lei n. 8.245/91); c) Imóveis rústicos ou rurais (Lei n. 4.504/64 – Estatuto da Terra, art. 95).

Locação é contrato bilateral, oneroso, consensual, impessoal, de duração.

As regras sobre o contrato de locação, estabelecidas no Código Civil, valem, na íntegra, para a locação de bens móveis. Com relação aos bens imóveis, as referidas regras valem em caráter supletivo, i.é, vigoram na ausência de disciplina diversa na legislação especial.

Partes na locação são locador e locatário (nas locações de imóveis urbanos empregam-se, igualmente, senhorio e inquilino). O locador não precisa ser proprietário da coisa, basta que seja possuidor, com direitos de uso e gozo.

O adquirente da coisa, por ato inter vivos só é obrigado a respeitar a locação se houver previsão contratual e se o contrato tiver sido levado a registro (art. 576, § 1º, Código Civil).

A locação por prazo determinado transmite-se aos herdeiros das partes (art. 577 do Código Civil). (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 565, acessado em 14/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 566. O locador é obrigado:

I — a entregar ao locatário a coisa alugada, com suas pertenças, em estado de servir ao uso a que se destina, e a mantê-la nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo cláusula expressa em contrário;

II — a garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso pacifico da coisa.

Por via de regra, diante da bilateralidade contratual, confrontando-se com o Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 566, p. 301 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado: impondo deveres jurídicos recíprocos às partes da relação jurídica (composto contratante), a norma institui e especifica os deveres de prestação do locador, i.é, aqueles básicos defrontados com a coisa locada e os inerentes do vínculo locatício diante do locatário. Em relação ao bem objeto da locação, obriga-se o locador a entregá-lo hábil a servir à utilidade designada (RT, 771/331) e a conservá-lo estável nesse fim, enquanto o contrato vigorar. Perante o locatário, assume a garantia de prover e tornar efetivo o uso tranquilo da coisa tocada (posse mansa e pacífica), privando-se de qualquer conduta que venha arriscar o uso assegurado do bem alugado, respondendo, inclusive, pelos vícios ou defeitos do objeto, preexistentes à locação (art. 568. Iª parte).

A segurança do uso pacífico da coisa envolve cinco categorias, segundo J. M. de Carvalho Santos, arrimado em Manzini e conforme registro feito por Villaça Azevedo e Laura Tucci (Rogério Laura Tucci e Álvaro Villaça Azevedo. Tratado da locação predial urbana, São Paulo, Saraiva, 1980, v. 1 (p. 196-7), clássica obra jurídica sobre o tema: “a) abstenção de todo fato que possa privar o locatário da totalidade ou de uma pane mais ou menos considerável do gozo da coisa locada; b) não mudar a forma da coisa locada; c) garantir o locatário por todos os defeitos e vício da coisa locada que impeçam o seu uso; d) responder pelos impedimentos advindos ao uso e gozo por ato da administração, ou por ato de terceiro; e) defender o locatário das turbações causadas por terceiro à coisa locada”.

Cláusula contratual pode afastar a incidência da obrigação versada no primeiro inciso, enquanto o segundo inciso aponta obrigação legal não suscetível de ser excepcionada, isto porque pertinente à segurança da efetividade do próprio contrato. (Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 566, p. 301 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acesso em 14/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

No seguimento Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 566, p. 605-606: Tratando-se a locação de contrato consensual, a entrega da coisa consiste em obrigação de dar coisa certa a cargo do locador. Descumprindo-se a referida obrigação, abrem-se duas opções ao locatário. Poderá pleitear a resolução do contrato por inadimplemento, ou insistir na tutela específica da obrigação de dar (art. 498 do CPC). A inexecução do contrato também será viabilizada quando a entrega da coisa for desacompanhada das pertenças, que lhe concedem utilidade e serviço (art. 93 do CC). Se as partes não convencionarem em sentido diverso, haverá uma exceção à regra do art. 94 do Código Civil, ao preceituar que os negócios jurídicos sobre o bem principal não alcançam as pertenças.

O princípio da boa-fé objetiva indica que não é suficiente a entrega da coisa, mas sim o dever instrumental de cooperação com o locatário, aqui traduzido na necessidade de entregar a coisa em condições de cumprir perfeitamente a sua destinação, resguardando-se as legítimas expectativas do possuidor direto.

Se, em princípio, as despesas de conservação da coisa incumbem ao locador, tal obrigação poderá ser transferida ao locatário, em razão de cláusula expressa em contrário.

Ademais, o locador garantirá ao locatário o uso pacífico da coisa. Isso importa em afirmar que, durante a locação - antes do advento de seu termo ou, não havendo termo, antes do prazo da interpelação - qualquer tentativa de retomada da coisa será infrutífera, sendo certo que o locatário ajuíze ação possessória para a tutela de sua posse direta, perante o proprietário que desrespeitar a temporariedade da relação obrigacional (art. 1.197 do CC). (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 566, p. 605-606, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 14/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Desfrutando do conhecimento de Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 566: a entrega da coisa ao locatário em estado de servir ao uso a que ela se destina é cumprimento da obrigação contratual a cargo do locador. Além disso, é dever do locador mantê-la nesse estado e reparar os danos normais.

O locador não deve garantir o uso pacífico da coisa contra atos próprios e de terceiros (art. 568 deste Códex). Obriga-se, ainda, o locador, a indenizar ao locatário as benfeitorias necessárias, as uteis que tiverem sido feitas com seu consentimento e as voluptuárias a que se houver obrigado (art. 568 do Código Civil). (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 566, acessado em 14/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 567. Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava.

Via de regra, seguindo orientação do Direito Civil - doutrina, Ricardo Fiuza – comentários ao art. 567, p. 301-302 apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado: A redução proporcional do aluguel é assegurada por lei se a coisa locada sofrer deterioração, sem culpa do locatário, cabendo-lhe, por este modo, o direito de minimizar o preço da locação como forma compensatória das restrições do uso, ou, alternativamente, rescindir o contrato pelo desproveito absoluto à finalidade daquele uso. Essa opção do locador é permissivo legal, não podendo o locador objetar tal direito.

Jurisprudência: “Não tem incidência a norma prevista no art. 1.190 do Código Civil, que autoriza ao locatário requerer a redução proporcional do aluguel ou a rescisão do contrato, na hipótese em que a reparação do imóvel deteriorado, objeto da locação, baseou-se em responsabilidade contratual. — Não agride o art. 1.206 do Código Civil a previsão contratual que impõe ao inquilino a conservação do prédio locado, porquanto as obras a que aludem referida cláusula referem-se à deterioração natural do imóvel, não sendo decorrentes de fato alheio a sua conduta, como no caso do incêndio ocorrido no prédio. — Recurso especial não conhecido” (STJ, 6ª T., REsp 85.929-SP, rel. Min. Vicente Leal, DJ de 20-8-2001).

Ressalva Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 567, p. 606-607: O artigo não cuida de vícios redibitórios do bem locado (art. 441 do CC), pois faz alusão à deterioração da coisa em momento posterior à contratação, gerando a perda do sinalagma funcional do contrato que nasceu equilibrado cm suas prestações.

Outrossim, a deterioração sofrida pelo bem locado decorre do fortuito, pois, em havendo culpa do locador pelo evento, ao locatário será lícita a cumulação de qualquer das alternativas assinaladas no dispositivo com uma pretensão indenizatória pelos danos causados.

Em princípio, a leitura do artigo sugere que diante da depreciação da coisa seja outorgado ao locatário o direito potestativo de reduzir proporcionalmente o valor locatício, ou resolver o contrato, extinguindo a relação contratual. Mas isso poderia implicar o abuso do exercício desse poder, quando a resolução fosse exigida diante de uma insignificante avaria no bem, causada pelo decurso do tempo. Preservando o princípio da proporcionalidade, a parte final do artigo condiciona o direito potestativo extintivo à deterioração que retire da coisa “o fim a que se destinava”. Assim, somente uma significativa depreciação material da coisa ameaça a aplicação do princípio da conservação do negócio jurídico.

Não obstante o silêncio do Código Civil, aplicando-se o princípio da simetria, o locador também poderá obter a revisão judicial do preço a fim de resgatar o sinalagma funcional, demonstrando que o decurso do tempo gerou desproporção manifesta entre prestação e contraprestação (art. 317 do CC), do mesmo modo que se facultou na Lei n. 8.245/91, que cuida da locação de imóveis urbanos (art. 19). (Nelson Rosenvald, apud Código Civil Comentado, comentários ao art. 567, p. 606-607, Doutrina e Jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.02.2002. Coord. Cezar Peluso – Vários autores. 4ª ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2010. Acessado em 14/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Se o locador, completa Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 567, violar o dever de realizar os reparos relacionados à deterioração normal da coisa, pode o locatário resolver o contrato, desde que a deterioração torne inservível ao uso a que se destina, ou pedir redução proporcional do aluguel. (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 567, acessado em 14/08/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).