DOS DIREITOS DE VIZINHANÇA - ART 1.277 A 1.313 - DA PROPRIEDADE - DO USO ANORMAL DA PROPRIEDADE - DAS ÁRVORES LIMÍTROFES - DA PASSAGEM FORÇADA - DA PASSAGEM DE CABOS E TUBULAÇÕES - DAS ÁGUAS - DOS LIMITES ENTRE PRÉDIOS E DO DIREITO DE TAPAGEM - DO DIREITO DE CONSTRUIR - DO DIREITO DAS COISAS - CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO - VARGAS DIGITADOR

VARGAS DIGITADOR

CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO

LIVRO III

DO DIREITO DAS COISAS

TITULO III

DA PROPRIEDADE

·       Vide Constituição Federal, arts 5º, XXII a XVI, e 68 das Disposições Transitórias.

CAPÍTULO V

DOS DIREITOS DE VIZINHANÇA

ART 1.277 A 1.313

·       O art. 18 do Decreto-lei n. 25 de 30 de novembro de 1937, trata da construção na vizinhança de coisa tombada.

Seção I

DO USO ANORMAL DA PROPRIEDADE

Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.

Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança.

·       Vide art. 95 do Código de Processo Civil.

·       Sobre abertura de poços e poluição de água, vide arts 96 a 99 do Código de Águas (Decreto n. 24.643, de 10-7-1934).

·       Sobre limitações em prédios de apartamentos, vide art 19 da Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964.

·       Vide art. 1º, § 1º, da Lei n. 4.771, de 15 de setembro de 1965 (Código Florestal), que considera uso nocivo da propriedade as ações e omissões contrárias às suas normas.

Art 1.278. O direito a que se refere o artigo antecedente não prevalece quando as interferências, forem justificadas por interesse público, caso em que, o proprietário ou o possuidor causador delas, pagará ao vizinho indenização cabal.

Art 1.279. Ainda que por decisão judicial devam ser toleradas as interferências, poderá o vizinho exigir a sua redução, ou eliminação, quando estas se tornarem possíveis.

Art 1.280. O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente.

·       Vide art 937 do Código Civil.

·       Vide arts 934 a 940 do Código de Processo Civil.

Art 1.281. O proprietário ou o possuidor de um prédio, em que alguém tenha direito de fazer obras, pode, no caso de dano iminente, exigir do autor delas as necessárias garantias contra o prejuízo eventual.

·       Vide arts. 1.311 e 1.313 do Código Civil.

·       Sobre pesquisa mineral, consultem-se os arts 14 a 35 do Código de Mineração (Decreto-Lei n. 227, de 28-2-1967).

·       Vide arts. 9º, IV, e 26 da Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991 (Lei de Locação de Imóveis).

Seção II

DAS ÁRVORES LIMÍTROFES

Art. 1.282. A árvore, cujo tronco estiver na linha divisória, presume-se pertencer em comum aos donos dos prédios confinantes.

·       Vide art. 1.327, do Código Civil.

Art. 1.283. As raízes e os ramos de árvore, que ultrapassarem a estrema do prédio, poderão ser cortados, até o plano vertical divisório, pelo proprietário do terreno invadido.

Art. 1.284. Os frutos caídos de árvore do terreno vizinho pertencem ao dono do sono onde caíram, se este for de propriedade particular.

Seção III

DA PASSAGEM FORÇADA

Art. 1.285. O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário.

·       Vide art. 1.388, II, do Código Civil.

§ 1º. Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar à passagem.

§ 2º. Se ocorrer alienação parcial do prédio, de modo que uma das partes perca o acesso à via pública, nascente ou porto, o proprietário da outra deve tolerar a passagem.

§ 3º. Aplica-se o disposto no parágrafo antecedente ainda quando, antes da alienação, existia passagem através de imóvel vizinho, não estando o proprietário deste constrangido, depois, a dar outra.

Seção IV

DA PASSAGEM DE CABOS E TUBULAÇÕES

·       A Lei n. 8.977, de 6 de janeiro de 1995, regulamentada pelo Decreto n. 2.206 de 14 de abril de 1997, dispõe sobre o serviço de TV a cabo.

Art. 1.286. Mediante recebimento de indenização que atenda, também à desvalorização da área remanescente, o proprietário é obrigado a tolerar a passagem, através de seu imóvel, de cabos; tubulações e outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública, em proveito de proprietários vizinhos, quando de outro modo for impossível ou excessivamente onerosa.

Parágrafo único. O proprietário prejudicado pode exigir que a instalação seja feita de modo menos gravoso ao prédio onerado, bem como, depois, seja removida, à sua custa, para outro local do imóvel.

Art. 1.287. Se as instalações oferecerem grave rico, será facultado ao proprietário do prédio onerado exigir a realização de obras de segurança.

Seção V

DAS ÁGUAS

·       Vide art. 22, IV, da Constituição Federal.

·       Consulte-se: Decreto n. 24.643, de 10 de julho de 1934 (Código de Águas).

·       Código de Águas Minerais: Decreto-lei n. 7841, de 8 de agosto de 1945.

·       Sobre o crime de usurpação de água, vide art. 161, § 1º, I, do Código Penal.

·       O Decreto-lei n. 3.094, de 5 de março de 1941, dispõe sobre as fontes de águas minerais, termais e gasosas.

·       A Lei n. 9.605, de 12 de fevereiro de 1998, que dispõe sobre os crimes ambientais, trata, em seus arts. 29 a 69, sobre os crimes contra a fauna, a flora, a poluição e sobre outros crimes contra o meio ambiente.

Art. 1.288. O dono ou o possuidor do prédio inferior é obrigado a receber as águas que correm naturalmente do superior, não podendo realizar obras que embaracem o seu fluxo; porém a condição natural e anterior do prédio inferior não pode ser agravada por obras feitas pelo dono ou possuidor do prédio superior.

·       O proprietário edificará de maneira que o beiral de seu telhado não despeje sobre o prédio vizinho, deixando entre este e o beiral, quando outro modo não o possa evitar, um intervalo de 10 (dez) centímetros, quando menos, de modo que as águas se escoem (art. 105 do Código de Águas).

Art. 1.289. Quando as águas, artificialmente levadas ao prédio superior, ou aí colhidas, correrem dele para o inferior, poderá o dono deste, reclamar que se desviem, ou se lhe indenize o prejuízo que sofrer.

Parágrafo único. Da indenização será deduzido o valor do benefício obtido.

·       O art. 92 do Código de Águas dispõe: “Mediante indenização, os danos dos prédios inferiores, de acordo com as normas da servidão legal de escoamento, são obrigadas a receber as águas das nascentes artificiais.”

“Parágrafo único. Nessa indenização, porém, será considerado o valor de qualquer benefício que os mesmos prédios possam auferir de tais águas”.

Art. 1.290. O proprietário de nascente, ou do solo onde caem águas pluviais, satisfeitas as necessidades de seu consumo, não pode impedir, ou desviar o curso natural das águas remanescentes pelos prédios inferiores.

·       Semelhantemente, dispõe o Código de Águas, em seu art. 90: “O dono do prédio onde houver alguma nascente, satisfeitas as necessidade de seu consumo, não pode impedir o curso natural das águas, pelos prédios inferiores”.

·       O proprietário de uma nascente não pode desviar-lhe o curso, quando da mesma se abasteça uma população (art. 94 do Código de Águas).

·       O fluxo natural, para os prédios inferiores, de água pertencente ao dono do prédio superior, não constitui, por si só, servidão em favor deles (art. 70 do Código de Águas).

Art. 1.291. O possuidor do imóvel superior não poderá poluir as águas indispensáveis às primeiras necessidades da vida dos possuidores dos imóveis inferiores; as demais, que poluir, deverá recuperar, ressarcindo os danos que estes sofrerem, se não for possível a recuperação ou o desvio do curso artificial das águas.

Art. 1.292. O proprietário tem direito de construir barragens, açudes, ou outras obras, para represamento de água em seu prédio; se as águas represadas invadirem prédio alheio, será o seu proprietário indenizado pelo dano sofrido, deduzido o valor do benefício obtido.

Art. 1.293. É permitido a quem quer que seja, mediante prévia indenização aos proprietários prejudicados, construir canais, através de prédios alheios, para receber as águas a que tenha direito, indispensáveis às primeiras necessidade de vida, e, desde que não cause prejuízo considerável à agricultura e à indústria, bem como para o escoamento de águas supérfluas ou acumuladas, ou a drenagem de terrenos.

§ 1º. Ao proprietário prejudicado, em tal caso, também assiste direito a ressarcimento pelos danos que de futuro lhe advenham da infiltração ou irrupção das águas, bem como da deterioração das obras destinadas a canalizá-las.

·       Importantes disposições foram introduzidas pelos arts. 117 a 138 do Código de Águas, acerca da servidão legal de aqueduto.

§ 2º. O proprietário prejudicado poderá exigir que seja subterrânea a canalização que atravessa áreas edificadas, pátios, hortas, jardins ou quintais.

§ 3º. O aqueduto será construído de maneira que cause o menor prejuízo aos proprietários dos imóveis vizinhos, e a expensas do seu dono, a quem incumbem também as despesas de conservação.

Art. 1.294. Aplica-se ao direito de aqueduto o disposto nos arts. 1.286 e 1.287.

Art. 1.295. O aqueduto não impedirá que os proprietários cerquem os imóveis e construam sobre ele, sem prejuízo para a sua segurança e conservação; os proprietários dos imóveis poderão usar das águas do aqueduto para as primeiras necessidades da vida.

Art. 1.296. Havendo o aqueduto águas supérfluas, outros poderão canalizá-las, para os fins previstos no art. 1.293, mediante pagamento de indenização aos proprietários prejudicados e ao dono do aqueduto, de importância equivalente às despesas que então seriam necessárias para a condução das águas até o pondo de derivação.

Parágrafo único. Têm preferência os proprietários dos imóveis atravessados pelo aqueduto.

Seção VI

DOS LIMITES ENTRE PRÉDIOS E DO DIREITO DE TAPAGEM

Art. 1.297. O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante, a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados, e a renovar marcos, destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente, entre os interessados, as respectivas despesas.

·       Vide arts 946 e ss, do Código de Processo Civil.

·       Vide art. 167, I, n. 23, da Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos).

§ 1º. Os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisórios, tais como sebes vivas, cercas de arame ou de madeira, valas ou banquetas, presumem-se, até prova em contrário, pertencer a ambos os proprietários confiantes, sendo estes obrigados, de conformidade com os costumes da localidade, a concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua construção e conservação.

·       Vide arts. 1.328 e 1.330 do Código Civil.

§ 2º. As sebes vivas, as árvores, ou plantas quaisquer, que servem de marco divisório, só podem ser cortadas, ou arrancadas, de comum acordo entre proprietários.

§ 3º. A construção de tapumes especiais para impedir a passagem de animais de pequeno porte, ou para outro fim, pode ser exigida de quem provocou a necessidade deles, pelo proprietário, que não está obrigado a concorrer para as despesas.

Art. 1.298. Sendo confusos, os limites, em falta de outro meio, se determinarão de conformidade com a posse justa; e, não se achando ela provada, o terreno contestado se dividirá por partes iguais entre os prédios, ou, não sendo possível a divisão cômoda, se adjudicará a um deles, mediante indenização ao outro.

Seção VII    

DO DIREITO DE CONSTRUIR

·       Estatuto da Cidade: vide Lei n. 10.257, de 10 de julho de 2001.

Art. 1.299. O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos.

·       A Lei n. 7.565, de 19 de dezembro de 1986, Código Brasileiro de Aeronáutica, dispõe sobre a zona de proteção de aeródromos.

·        Vide Súmula 142 do TFR.

Art. 1.300. O proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje águas, diretamente, sobre o prédio vizinho.

·       Vide art. 105 do Código de Águas.

Art. 1.301. É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda a menos de metro e meio do terreno vizinho.

·       A nunciação de obra nova, ação não apenas conferida ao proprietário, mas também ao possuidor, vem regulada nos arts. 934 e ss do Código de Processo Civil.

·       Vide Súmulas 120 e 414 do STF.

§ 1º. As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de setenta e cinco centímetros.

§ 2º. As disposições deste artigo não abrangem as aberturas para luz ou ventilação, não maiores de dez centímetros de largura sobre vinte de comprimento e construídas a mais de dois metros de altura de cada piso.

Art. 1.302. O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio; escoado o prazo, não poderá, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho.

Parágrafo único. Em se tratando de vãos, ou aberturas para luz, seja qual for a quantidade, altura e disposição, o vizinho poderá, a todo tempo, levantar a sua edificação, ou contramuro, ainda que lhes vede a claridade.

Art. 1.303. Na zona rural, não será permitido levantar edificações a menos de três metros do terreno vizinho.

Art. 1.304. Nas cidades, vilas e povoados cuja edificação estiver adstrita a alinhamento, o dono de um terreno pode nele edificar, madeirando na parede divisória do prédio contíguo, se ela suportar a nova construção, mas terá de embolsar ao vizinho, metade do valor da parede e do chão correspondentes.

Art. 1.305. O confinante, que primeiro construir, pode assentar a parede divisória até meia espessura no terreno contíguo, sem perder por isso o direito a haver meio valor dela se o vizinho a travejar, caso em que o primeiro fixará a largura e a profundidade do alicerce.

·       Vide art. 1.312 do Código Civil.

Parágrafo único. Se a parede divisória pertencer a um dos vizinhos, e não tiver capacidade para ser travejada pelo outro, não poderá este fazer-lhe alicerce ao pé sem prestar caução àquele, pelo risco a que expõe a construção anterior.

Art. 1.306. O condômino da parede-meia pode utilizá-la até ao meio da espessura, não pondo em risco a segurança ou a separação dos sois prédios, e avisando previamente o outro condômino das obras que ali tenciona fazer; não pode sem consentimento do outro, fazer na parede-meia, armários, ou obras semelhantes, correspondendo a outras, da mesma natureza, já feitas do lado oposto.

Art. 1.307. Qualquer dos confinantes pode altear a parede divisória, se necessário reconstruindo-a, para suportar o alteamento, arcará com todas as despesas, inclusive de conservação, ou com metade, se o vizinho adquirir meação também na parte aumentada.

Art. 1.308. Não é lícito encostar à parede divisória chaminés, fogões, fornos ou quaisquer aparelhos ou depósitos suscetíveis de produzir infiltrações ou interferências prejudiciais ao vizinho.

Parágrafo único. A disposição anterior não abrange as chaminés, ordinárias e os fogões de cozinha.

Art. 1.309. São proibidas construções capazes de poluir, ou inutilizar, para uso ordinário, a água do poço, ou nascente alheia, a elas preexistentes.

Art. 1.310. Não é permitido fazer escavações ou quaisquer obras que tirem ao poço ou à nascente de outrem a água indispensável às suas necessidades normais.

·       Vide arts. 96 a 98 do Código de Águas.

Art. 1.311. Não é permitida a execução de qualquer obra ou serviço suscetível de provocar desmoronamento ou deslocação de terra, ou que comprometa a segurança do prédio vizinho, senão após haverem sido feitas as obras acautelatórias.

Parágrafo único. O proprietário do prédio vizinho tem direito a ressarcimento pelos prejuízos que sofrer, não obstante haverem sido realizadas as obras acautelatórias.

Art 1.312. Todo aquele que violar as proibições estabelecidas nesta Seção é obrigado a demolir as construções feitas, respondendo por perdas e danos.

Art 1.313. O proprietário ou ocupante do imóvel é obrigado a tolerar que o vizinho entre no prédio, mediante prévio aviso, para:

I – dele temporariamente usar, quando indispensável à reparação, construção, reconstrução ou limpeza de sua casa ou do muro divisório;

II – apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que aí se encontrem casualmente.

§ 1º. O disposto neste artigo aplica-se aos casos de limpeza ou reparação de esgotos, goteiras, aparelhos higiênicos, poços e nascentes e ao aparo de cerca viva.

§ 2º. Na hipótese do inciso II, uma vez entregues as coisas buscadas pelo vizinho, poderá ser impedida a sua entrada no imóvel.

§ 3º. Se do exercício do direito assegurado neste artigo provier dano, terá o prejudicado direito a ressarcimento.