Código Civil Comentado – Art. 481, 482, 483 Das Várias Espécies de contrato – Da Compra e Da Venda – Disposições Gerais VARGAS, Paulo S. digitadorvargas@outlook.com – paulonattvargas@gmail.com Whatsapp: +55 22 98829-9130 –

 

Código Civil Comentado – Art. 481, 482, 483 
Das Várias Espécies de contrato –  

Da Compra e Da Venda – Disposições Gerais 

VARGAS, Paulo S. 
digitadorvargas@outlook.com – 
paulonattvargas@gmail.com 
Whatsapp: +55 22 98829-9130 – 

Parte Especial Livro I Do Direito Das Obrigações – 

Título VI – Das Várias Espécies de Contrato 
Capítulo I - Da Compra e Venda 
Seção I – Disposições Gerais 

(Arts. 481 a 504) 

  

Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro. 

No entendimento de Nelson Rosenvald, comentários ao CC art. 481, p. 541-542, Código Civil Comentado: “Com a edição do Código Civil de 2002 não houve alteração na sistemática do contrato de compra e venda. Reiterando o art. 1.122 do CC/1916 mantemo-nos filiados à concepção obrigacional da compra e venda, pela qual o acordo de vontades entre os contraentes não é suficiente para transmitir a propriedade, sendo necessária a tradição para a constituição de direitos reais sobre bens móveis (art. 1.267 do CC) e o registro para o aperfeiçoamento de direitos reais imobiliários (art. 1.245 do CC)”.

Nosso sistema seria uma espécie intermediária entre o sistema franco-italiano e o alemão. Aquele concebe a compra e venda como acordo translativo de propriedade, sendo suficiente o consenso. A fórmula germânica requer dois contratos autônomos e sucessivos: o primeiro estabelecendo obrigações intersubjetivas; o segundo, um negócio abstrato, dotado de eficácia real, aperfeiçoado perante o registro com a finalidade de expurgar os vícios do contrato originário, além de gerar propriedade. No Brasil, de forma eclética, o contrato consubstancia o consenso, porém será integrado pela tradição ou registro.

Certamente, mantém-se acesa grande polêmica instaurada pelo genial Darcy Bessone ao discordar da compra e venda como mera obrigação de dar. Para o insigne doutrinador, o registro apenas conclui o ato complexo de formação progressiva pela qual toda manifestação de transmissão do direito real já se exauriu no negócio jurídico. Vale dizer que o registro apenas concederia eficácia real à compra e venda, pois é desnecessária uma segunda manifestação de vontade do alienante, ao contrário do que se sucede no direito alemão. Com efeito a obrigação demanda uma futura atuação do devedor, todavia, com a emissão da escritura de compra e venda, o alienante não precisará praticar uma nova conduta, eis que toda a carga recairá sobre o adquirente, no sentido de promover unilateralmente o registro do título, concluindo o ato complexo com a chancela estatal.

Nada obstante, a doutrina pátria mantém a tese obrigacional da compra e venda como negócio jurídico bilateral, no qual a obrigação do alienante consiste na entrega da coisa, enquanto a prestação do adquirente se traduz no pagamento de um preço. Assim como a troca e a doação, trata-se de contrato translativo, funcionando como título ou causa, enquanto a tradição e o registro são os modos de transmissão da propriedade. Portanto, se o alienante promover sucessivas vendas e o primeiro comprador não cuidar de promover o registro, aquele que levar o título ao cartório do registro imobiliário será o proprietário, cabendo ao comprador primitivo o mero ajuizamento de ação indenizatória perante o alienante.

A coisa, o preço e o consenso são pressupostos de existência do negócio, sem os quais não haverá a hipótese de incidência para que a compra e venda penetre no mundo jurídico. Há uma troca de bens por dinheiro - aliás, o que distingue a venda da permuta -, que em regra dispensa solenidades, excepcionando-se a imposição de forma pública para alienação de imóveis de valor superior a trinta salários-mínimos (art. 108 do CC).

Além da bilateralidade, a compra e venda é caracterizada como contrato oneroso, sendo de sua natureza a configuração de vantagens e sacrifícios recíprocos. Da onerosidade não decorre necessariamente a sua comutatividade, pois eventualmente se perfaz como contrato aleatório, em que ao menos uma das prestações é incerta ao tempo da contratação (art. 458 do CC). Mesmo nas relações civis, admite-se a forma da contratação pela adesão (art. 423 do CC), sendo passível de elaboração como contrato instantâneo - pagamento imediato (v. g„ aquisição de chocolate em padaria) - ou como contrato de duração, com pactuação de pagamento diferido ou mediante execução sucessiva de diversas prestações periódicas. (Nelson Rosenvald, comentários ao CC art. 481, p. 541-542, Código Civil Comentado, Doutrina e Jurisprudência, Lei n. 10.406 de 10.01.2002, Coord. Ministro Cezar Peluzo Código Civil Comentado Cópia pdf, vários Autores: contém o Código Civil de 1916 - 4ª ed. Verificada e atual. - Barueri, SP, ed. Manole, 2010. Acessado em 25/07/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações. Nota VD).

No conceito dos autores Sebastião de Assis Neto et al, Contratos em Espécie. Compra e Venda. Disposições Gerais. 1. Conceito, p. 1.064. Comentários ao CC. 481:

A compra e venda é o contrato no qual um dos contratantes (alienante) se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro (adquirente), a pagar-lhe certo preço em dinheiro.

Observa-se, portanto, que o contrato de compra e venda, no sistema brasileiro, destina-se a criar a obrigação de transferir o domínio, mas não transfere, por si só, a propriedade. A transformação da propriedade, portanto, depende da tradição; ou transcrição, conforme os arts. 1.267 e 1.268 do Código Civil, verbis: “Art. 1.267. a propriedade das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos antes da tradição. [...] Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no registro de Imóveis”.

Da natureza jurídica – A compra e venda é contrato: a) bilateral: decorre da confluência da vontade das duas partes contratantes e estabelece prestações recíprocas de ambas. A respeito, dispõe o art. 491 do Código civil que, não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço.

Aqui se observa o exemplo de norma que se coaduna com a melhor interpretação a ser dada à possibilidade de exceção de contrato não cumprido (Parte IV. Capítulo VI, item 3.1.2). Ali foi feita referência ao fato de que só se admite a exceptio non adimpleti contractus, de forma indiscriminada, quando a lei ou o contrato não estabelecer uma sucessividade de prestações, que é o caso de compra e venda, em que, como se vê do art. 491, sendo à vista e sem outras estipulações em contrário, obriga-se o comprador a, primeiro, pagar o preço, para só depois receber a coisa; b) oneroso: na compra e venda, ambas as partes intentam ter proveito econômico com o negócio. Se um dos agentes tem o intento de praticar liberalidade, não se fala em compra e venda, mas sim em coação, ainda que se imponha ao donatário o cumprimento de um encargo; e c) consensual: em que a compra e venda não é contrato real, porquanto não depende da tradição para se considerar perfeita. Mas esta será comentada no próximo artigo, art. 482. (Sebastião de Assis Neto, Marcelo de Jesus e Maria Izabel Melo, em Manual de Direito Civil, Volume Único. Contratos em Espécie. Compra e Venda. Disposições Gerais. 1. Conceito, p. 1.063. Comentários ao CC. 481. Ed. JuspodiVm, 6ª ed., consultado em 25/07/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Em sua participação, introduz Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 481, seu conceito de compra e venda, onde, segundo ele, é onde se encontram os elementos essenciais desse negócio: a coisa (res), o acordo de vontade (consensus), e o preço (pretium).

Outro elemento importante deste conceito é a explicitação dos principais efeitos deste contrato: obrigar o comprador a pagar o preço ao vendedor. Desse modo, resta claro que a compra e venda não produz, por si só, a transferência da propriedade, que ocorre pela tradição; o registro em nome do comprador se se tratar de bem imóvel; a transferência da posse com o ânimo de transferir a propriedade, no caso de bem móvel.

A compra e venda é um contrato bilateral, consensual (em alguns casos, formal), oneroso: comutativo ou aleatório, de execução instantânea: imediata ou diferida.

Das partes: a) capacidade: As partes podem ser capazes ou incapazes. Os incapazes devem ser devidamente assistidos ou representados; b) Legitimação objetiva do vendedor: o vendedor deve ser o proprietário da coisa ou adquirir-lhe a propriedade até o momento da tradição. A venda a non domino pode configurar crime de estelionato, se houver dolo, nulidade absoluta por ilicitude do objeto, anulabilidade por dolo ou por erro ou descumprimento contratual se fosse do conhecimento do comprador que o bem pertencia a terceiro. A venda a non domino é ineficaz em relação ao vero domino. c) legitimação subjetiva do vendedor: c1.) um cônjuge não pode vender bens imóveis sem a anuência do outro sob pena de anulabilidade (art. 1.649), exceto: c1.1) no regime da separação absoluta (art. 1.647, inciso I); c.1.2) no da participação final nos de aquestos, se autorizada a livre disposição no pacto antenupcial (art. 1.656); c.2) cônjuges não podem vender, um para o outro, bens comuns (art. 499); c.3) ascendentes devem obter a anuência de descendentes na venda a algum deles (art. 496; Súmula 494, STF: a ação prescreve em 20 anos a contar do ato; art. 179: reduziu o prazo para 2 anos a contar do ato); c.4) condômino de coisa indivisível tem direito de preferência na venda de quinhão pertencente a outro condômino (art. 504; direito de preferência: arts. 513 a 520); e o locatário de bem imóvel tem direito de preferência para a aquisição do bem que aluga (Lei n. 8.245, art. 27); c.5) menores sujeitos a poder familiar dependem de autorização judicial para a venda de imóveis (art. 1.691); c.6) demais incapazes dependem de autorização judicial na venda de móveis e de imóveis (art. 1.748, IV c/c art.1.774); c.7) os bens do falido somente podem ser vendidos com autorização do juiz da falência; d) Legitimação objetiva e subjetiva do comprador: d.1) tutores, curadores, testamenteiros e administradores não podem adquirir bens, respectivamente, de seus pupilos, curatelados, que forem objeto do testamento ou que estejam sob sua administração, (art. 497, I; art. 1.749); d.2) mandatários não podem adquirir para si bens mediante a utilização do próprio mandato, salvo se houver autorização expressa para tanto (art. 117, súmula 165, STF); d.3) servidores públicos não podem adquirir bens do ente público a que prestem serviços (art. 497, II); d.4) juízes, serventuários e auxiliares da justiça não podem adquirir que sejam objeto de feito em tramitação no local em que prestam serviços (art. 497, III); d.5) leiloeiros não podem adquirir bens que estejam leiloando (art. 497, IV).

Preço. O preço da compra e venda consiste em dinheiro ou equivalente. No tocante ao poder liberatório os títulos de crédito são, em regra, pro soluto:

“Se, na ocasião de pagar, o devedor quer pagar com cheque, ou o credor recusa o cheque, e incorre em mora o devedor, ou o credor aceita o cheque, e não se pode pensar em mora: a responsabilidade pelo cheque, que nada tem com o negócio jurídico de que se irradiara a obrigação de pagar” (Pontes de Miranda, Tratado de direito privado, t. XXXVII, p. 229). [...] (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 481, acessado em 25/07/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 482. A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço.

Na sequência, como exposto no artigo 481, imediatamente anterior, Nelson Rosenvald, comentários ao CC art. 482, p. 542-543, Código Civil Comentado: consenso, preço e coisa são os elementos constitutivos da compra e venda, quando constituída como negócio jurídico puro. Vale dizer: se pela autonomia privada as partes impõem a modalidade da condição (em princípio elemento acidental do negócio), a compra e venda se subordinará a um evento futuro e incerto. Tratando-se de condição suspensiva, enquanto não ocorrer o evento, há que cogitar apenas de um direito eventual, cuja eficácia é subordinada ao implemento da condição (art. 125 do CC). Contudo, cuidando-se de condição resolutiva (v. g., propriedade resolúvel), o evento futuro suprimirá a eficácia do negócio jurídico, preservando-se as situações constituídas quando se tratar de contrato de duração (art. 128 do CC). 

(a) com relação ao objeto, podemos considerá-lo como bem ou coisa nos contratos de compra e venda. A relação entre bem e coisa é de gênero e espécie. O termo bem abrange objetos corpóreos e incorpóreos, suscetíveis de apropriação, abrangendo qualquer utilidade material ou ideal. Já a coisa é o bem economicamente apreciável e tangível, posto que é suscetível de apropriação pelo homem. Daí a preferência do autor pela utilização do termo bem.

O bem móvel ou imóvel e passível de alienação é todo aquele que não se encontre fora do comércio, seja ele corpóreo ou incorpóreo, apenas com a ressalva de se empregar o termo cessão para a definição do contrato transmissivo de propriedade imaterial e intangível. Certamente, há que tomar cuidado quanto aos requisitos de validade de qualquer negócio jurídico (art. 104 do CC), nulificando-se a venda em que o objeto seja indeterminado, ilícito ou impossível (art. 166, II, do CC). Exemplo típico de ilicitude seria a venda de herança de pessoa viva (art. 426 do CC), em que se cancelaria a própria unilateralidade, característica ínsita aos negócios jurídicos testamentários de transmissão de propriedade mortis causa.

(b) o preço será necessariamente clausulado no contrato de compra e venda, traduzindo uma soma em dinheiro. Poderá inclusive o valor ser determinado por terceiro (art. 485 do CC). Não necessariamente precisa ser determinado, sendo bastante a sua determinabilidade, mediante parâmetros.

Fundamental para a precisa caracterização da compra e venda é a justiça do preço. O sinalagma genético demanda que ao tempo da constituição do contrato as prestações possuam um sentido de equivalência, sob pena de possível desconstituição, por anulabilidade, do negócio jurídico pela lesão (art. 171 do CC). Tratando-se a expressão “prestação manifestamente desproporcional” (art. 157 do CC) de conceito jurídico indeterminado, caberá ao magistrado preencher o desenho da norma, estipulando, nas circunstâncias do caso, qual é o sentido de desequilíbrio contratual frontalmente contrário ao princípio constitucional da proporcionalidade.

Mesmo que ao tempo da gênese do contrato o preço respeite o princípio da justiça contratual, poderá eventualmente ocorrer o fenômeno da onerosidade excessiva (art. 478 do CC), com súbito sacrifício de uma das partes em razão da elevação imprevista do preço, estipulando o legislador a resolução contratual. Em outra passagem, observou-se que a mobilidade das cláusulas gerais da função social (art. 421 do CC) e da boa-fé objetiva (art. 422 do CC) permite que se afirme o princípio da conservação do negócio jurídico. Ou seja, a compra e venda poderá ser preservada pela modificação da cláusula com adequação do preço originário, no caso de lesão, ou pela revisão contratual mediante alteração do preço, tratando-se de onerosidade excessiva.

Observa-se que o legislador impôs como causa de invalidação do negócio dispositivo a inserção de cláusula que estipule o pagamento em ouro ou em moeda estrangeira, eis que o adimplemento se dará em moeda corrente (arts. 315 e 318 do CC). Ou seja, nada impede que a obrigação contratual seja fixada em moeda estrangeira, desde que convertida para a moeda nacional ao momento do pagamento.

(c) Por fim, o consenso está embutido na expressão “as partes acordarem no objeto e no preço”. Quando do estudo da formação do contrato, percebemos que o acordo resulta da aceitação da proposta pelo oblato, ou da aquiescência, por qualquer um, da oferta ao público (art. 429 do CC). Do consenso resulta a obrigação do vendedor de transferir a propriedade do bem em contraposição à obrigação do comprador de entregar determinada soma em dinheiro.

O consentimento exige que cada um dos contraentes possua a capacidade de fato ou negociai, ou seja, a aptidão para contrair obrigações de per si. Não se olvide de que certas hipóteses de compra e venda exigem, além do pressuposto subjetivo da capacidade de gozo, a legitimação específica. Ou seja, na venda de ascendentes a descendentes, de condôminos a estranhos ao condomínio, ou de um dos cônjuges a terceiros, não é bastante a capacidade plena, sendo necessária a integração de terceiros ao negócio (demais descendentes, condôminos e outro cônjuge), a fim de que se conceda poder de disposição e a compra e venda se constitua validamente. (Nelson Rosenvald, comentários ao CC art. 482, p. 542-543, Código Civil Comentado, Doutrina e Jurisprudência, Lei n. 10.406 de 10.01.2002, Coord. Ministro Cezar Peluzo Código Civil Comentado Cópia pdf, vários Autores: contém o Código Civil de 1916 - 4ª ed. Verificada e atual. - Barueri, SP, ed. Manole, 2010. Acessado em 25/07/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações. Nota VD).

Na sequência da conceituação, Sebastião de Assis Neto et al, prossegue na alínea c) consensual onde dizem a compra e venda não serem contrato real, porquanto não depende da tradição para se considerar perfeita. O art. 482, aliás, reza que a compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordem no objeto e no preço.

Depende a compra e venda, portanto, para criar as obrigações nela contidas, somente da declaração das vontades das partes, sendo, por isso, meramente consensual.

Entretanto, a tradição da coisa vendida representa o exaurimento do objetivo do contrato de compra e venda, não havendo mais lugar, depois disso, para resolução do contrato, ainda que por inadimplemento, a não ser que exista cláusula resolutiva expressa (pacto comissório).

Para se precaver contra o risco do adquirente não pagar o preço, tem o alienante, além do pacto comissório (que possibilita resolver o contrato), os instrumentos do contrato preliminar (compromisso de compra e venda) e da venda com reserva de domínio para efeito de não se transferir a propriedade da coisa ao adquirente antes de ser pago integralmente o preço. (Sebastião de Assis Neto, Marcelo de Jesus e Maria Izabel Melo, em Manual de Direito Civil, Volume Único. Contratos em Espécie. Compra e Venda. Disposições Gerais. 1. Conceito, p. 1.063-1.064. Comentários ao CC. 482. Ed. JuspodiVm, 6ª ed., consultado em 24/07/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Segundo entendimento comentado por Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 482, o dispositivo enfatiza a natureza informal e obrigacional do contrato de compra e venda. Basta o acordo de vontades visando à alienação do bem por determinado preço para que o contrato se aperfeiçoe. (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 482, acessado em 25/07/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Art. 483. A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Neste caso, ficará sem efeito o contrato se esta não vier a existir, salvo se a intenção das partes era de concluir contrato aleatório.

De acordo com a menção de Nelson Rosenvald, comentários ao CC art. 483, p. 544, Código Civil Comentado: “O bem negociado poderá ser de existência atual ou futura. É bastante usual a alienação de imóveis em construção. Nos contratos aleatórios, é da própria essência do risco assumido por uma das partes a imposição de prestações que dependerão do acaso, seja pela sua exigibilidade (art. 458 do CC), seja pela própria quantidade da coisa, como na venda de coisa futura (v. g., compra de safra ou de mercadorias em bolsa com preço fixo.)”.

Aliás, a parte final do dispositivo enuncia a ineficácia superveniente do negócio jurídico pela inexistência da coisa adquirida, com ressalva do contrato aleatório. No particular, caberá distinguir entre a emptio spei (art. 458 do CC) e a emptio rei speratae (art. 459 do CC). Caso a venda diga respeito à própria incerteza quanto à existência da coisa em si, o contrato é válido e o alienante receberá tudo aquilo que lhe fora prometido. Contudo, tratando-se de negócio aleatório referente à quantidade esperada (v. g., adquiro o que vier na sua rede de pescaria pelo valor x), caso nada venha, tratar-se-á de hipótese evidente de inexistência do negócio jurídico, com restituição de eventual adiantamento, na dicção do parágrafo único do art. 459 do Código Civil. No mais, concedendo-se amplitude à letra da norma, pode-se ainda entender como coisa futura aquela que não é de titularidade do alienante ao tempo da conclusão do negócio jurídico, mas que, posteriormente adquirida pelo alienante, empresta eficácia superveniente ao negócio, como se o adquirente de boa-fé se convertesse em proprietário desde a data da tradição (art. 1.268, § 1º, do CC). (Nelson Rosenvald, comentários ao CC art. 483, p. 544, Código Civil Comentado, Doutrina e Jurisprudência, Lei n. 10.406 de 10.01.2002, Coord. Ministro Cezar Peluzo Código Civil Comentado Cópia pdf, vários Autores: contém o Código Civil de 1916 - 4ª ed. Verificada e atual. - Barueri, SP, ed. Manole, 2010. Acessado em 25/07/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações. Nota VD).

Em relação ao item 2.2. Sobre o objeto, dizem os autores Sebastião de Assis Neto et al, que: Qualquer coisa, também, em regra, pode ser objeto de compra e venda. De qualquer sorte, o Código Civil disciplina algumas regras sobre esse objeto, como se vê a seguir: a) Compra de coisa futura (art. 483): a compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Neste caso, ficará sem efeito o contrato se esta não vier a existir, salvo se a intenção das partes era de concluir contrato aleatório (art. 458 a 461); b) compra por amostra: (art. 484) se a venda se realizar a vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem.

Prevalece a amostra, o protótipo ou o modelo, se houver contradição ou diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato (ex.: contrato de compra de veículo, apenas pela amostra de um modelo, através de fotografias, que tinha diversos opcionais – câmbio automático, direção hidráulica etc. – que não se verificam na coisa entregue, podendo, então, exigir-se a entrega da coisa tal qual demonstrada na amostra) [...](Sebastião de Assis Neto, Marcelo de Jesus e Maria Izabel Melo, em Manual de Direito Civil, Volume Único. Contratos em Espécie. Compra e Venda. Disposições Gerais. 2.2. Sobre o objeto, p. 1.069-1.073. Comentários ao CC. 483. Ed. JuspodiVm, 6ª ed., consultado em 25/07/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

Na dicção de Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 483: O fato de o bem não existir não impede o contrato de compra e venda. A venda de bem futuro ocorre frequentemente quando o vendedor dependa da especificação de pedido para que venha a fabricar o bem. Se o bem não vier a existir na época acordada para a sua entrega, sem que haja culpa por parte do vendedor, o contrato é extinto pela perda do objeto. Se, contudo, a inexistência do bem decorrer de culpa do vendedor, o caso será de descumprimento contratual e o submeterá ao pagamento de perdas e danos.

Nos contratos aleatórios, i.é, nos contratos em que as partes prevejam a possibilidade de a coisa vir ou não a existir, é válida a cláusula que obriga o comprador ao pagamento do preço mesmo que a coisa não venha a existir, por ter assumido este risco. (Marco Túlio de Carvalho Rocha et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC 483, acessado em 25/07/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).