Código Civil Comentado – Art. 462 - Do Contrato Preliminar – VARGAS, Paulo S. R. - vargasdigitador.blogspot.com – digitadorvargas@outlook.com – Whatsapp 22988299130

 

Código Civil Comentado – Art. 462
- Do Contrato Preliminar – VARGAS, Paulo S. R.
- vargasdigitador.blogspot.com –
digitadorvargas@outlook.com –
Whatsapp 22988299130

Parte Especial - Livro I – Do Direito das Obrigações

Título V – Dos Contratos em Geral - Capítulo I – Disposições

Gerais - Seção VIII – Do Contrato Preliminar (art. 462 a 466)

 

Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado.

 

No entender de Nelson Rosenvald, comentários ao CC art. 462, p. 521-522, Código Civil Comentado, “contrato preliminar pode ser conceituado como aquele em que as partes se comprometem a efetuar, posteriormente, um segundo contrato, que será o contrato principal. A autonomia privada permite que, por meio de duas relações obrigacionais sucessivas de efeitos diversos, possam as partes produzir negócios jurídicos. Com o contrato preliminar as partes não se obrigam apenas a prosseguir negociações, mas a exigir a conclusão de um contrato com certo conteúdo.

 

A distinção entre os dois modelos contratuais é facilitada pela identificação do objeto: enquanto no contrato principal o objeto consiste na obrigação de dar, fazer ou não fazer, no contrato preliminar se traduz na obrigação de concluir o contrato principal, ou seja, uma obrigação de fazer em momento futuro.

 

Não é tão incomum a celebração de contratos preliminares. Muitas vezes os parceiros preferem se conhecer melhor antes do passo final, elidindo consequências jurídicas de uma convenção definitiva. Em outros casos, existem dificuldades momentâneas que impedem a celebração imediata do contrato principal, sejam elas de ordem econômica ou pessoal. Nessas situações, nada impede que duas ou mais pessoas ajustem o contrato, convencionando os direitos e deveres recíprocos e os termos essenciais da operação econômica, porém protraindo o acordo definitivo e a produção de efeitos jurídicos e econômicos para um momento posterior.

 

O contrato preliminar não pode ser enfrentado como uma categoria intermediária entre as negociações preliminares e o contrato definitivo. Cuida-se de figura autônoma. Enquanto as tratativas são levadas a efeito independentemente de qualquer compromisso, pois as partes não sabem se irão ou não contratar, o contrato preliminar demanda um acordo de vontades e uma relação jurídica concluída, de natureza patrimonial. Já há o consentimento dos pré-contratantes, cuja finalidade é a segurança do negócio substancial que se tem em mira. A fase negociatória é concluída positivamente, porém as partes optam pela não celebração do contrato definitivo. Com o contrato preliminar, as partes não se obrigam a prosseguir nas negociações, mas a concluir certo conteúdo, pronto e acabado, pois elas já “fecharam o negócio”.

 

Ademais, no período entre as negociações preliminares e o contrato preliminar, as partes costumam celebrar pequenos acordos, usualmente denominados de minutas ou cartas de intenção. Elas demonstram que os parceiros já não mais se encontram em um estágio primário. Porém, os acordos parciais não geram a obrigação de celebração do contrato definitivo, pois não acordaram ainda no que tange às cláusulas em aberto. Nada obstante, se decidirem por contratar, vinculam-se aos termos das minutas parciais.

 

Também existe certa proximidade entre os contratos normativos e os preliminares. O contrato normativo não obriga as partes a uma futura contratação, mas, caso deliberem em tal sentido, os termos da futura avença não poderão fugir do conteúdo por aquele disciplinado. Seria o caso do contrato coletivo de trabalho. Ele não disciplina diretamente os contratos individuais de trabalho, mas fixa cláusulas gerais de contratação, cuja estipulação é imprescindível entre empregador e empregado. Diversamente, o contrato preliminar dá ensejo à obrigatória realização do contrato principal e per si à sua razão de ser quando este é firmado. Já o contrato normativo não desaparece, pois continuará regulando uma série indefinida de futuros contratos.

 

O Código Civil de 1916 não cuidou dos contratos preliminares. Tal fato é justificável se percebermos que o trato da matéria se acentua com a própria aceleração do tráfego jurídico dos últimos cinquenta anos. O nosso legislador cuidou da matéria especificamente no campo da promessa de compra e venda, por meio da edição do Decreto-lei n. 58/37 e da Lei n. 6.766/79. Todavia, a abordagem autônoma da temática no título destinado aos contratos em geral demonstra que os contratos preliminares podem ter em vista a realização de qualquer tipo de contrato definitivo, até mesmo em sede de doação.

 

Na linha consensualista, o Código Civil é enfático na defesa do princípio da liberdade de forma para os contratos preliminares. Em outras palavras, dotado dos requisitos de validade a que alude o art. 104 do Código Civil (agente capaz, objeto lícito e possível), é negócio jurídico perfeito e independente da relação principal que procura garantir. Essa diversidade de fundamentos e efeitos justifica a liberdade de contratar sem a exigência da forma pública, independentemente do valor das obrigações ajustadas para o futuro, mesmo em sede de compra e venda (art. 108 do CC).

 

No particular, o art. 1.417 do Código Civil é explícito ao oportunizar a concretização de promessa de compra e venda por meio das vias alternativas do instrumento público ou particular. (Nelson Rosenvald, comentários ao CC art. 462, p. 521-522, Código Civil Comentado, Doutrina e Jurisprudência, Lei n. 10.406 de 10.01.2002, Coord. Ministro Cezar Peluzo Código Civil Comentado Cópia pdf, vários Autores: contém o Código Civil de 1916 - 4ª ed. Verificada e atual. - Barueri, SP, ed. Manole, 2010. Acessado em 10/07/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações. Nota VD).

 

Na apreciação de Rodolfo Pamplona Filho – “A disciplina do contrato preliminar no novo Código Civil brasileiro” – publicado em Jus.com.br, em 30 de maio de 2005:

 

Do ponto de vista do Direito Positivado, uma das inúmeras inovações do Código Civil brasileiro de 2002 é a disciplina formal do Contrato Preliminar, residente na Seção VII do Capítulo I – Disposições Gerais – do Título V – “Dos Contratos em Geral” do Livro destinado ao “Direito das Obrigações”.

 

A menção ao enfoque de lege lata se justifica pela circunstância de que tal instituto jurídico não se constitui propriamente uma novidade para a doutrina nacional (ou mesmo para isoladas previsões legais específicas) embora o nosso ordenamento ainda carecesse de uma regulamentação explícita e genérica da matéria.

 

Conceituar um instituto jurídico nunca é uma tarefa definitiva, havendo sempre a possibilidade de divergências para a fixação dos limites de sentido e significado de cada palavra.

 

Sem cair na tentação das conceituações digressivas, compreende-se o contrato preliminar como uma avença através da qual as partes criam em favor de uma ou mais delas a faculdade de exigir o cumprimento de um contrato apenas projetada.

 

Tal figura já era conhecida, inclusive no Direito Romano, pois o pactum de contrahendo compreendia o pactum de mutuando e o pactum de commodando, entre outros.

 

Essa possibilidade de exigência da eficácia imediata de um contato in fieri é também denominada doutrinariamente, de pré-contrato, promessa de contrato, compromisso ou contrato preparatório, não devendo ser confundido com o negócio jurídico ainda não celebrado, cuja eficácia se pretende exigir.

 

Como observa Orlando Gomes: "Trata-se de figuras distintas do respectivo contrato definitivo, havendo, entretanto, quem conteste a independência dos dois. Sob a influência do Direito francês, segundo a qual a promessa de venda – que é contrato preliminar no entendimento geral – vale venda quando haja consentimento das duas partes sobre a coisa e o preço, muitos autores negam a autonomia do pré-contrato. Pensam outros que, se consiste em criar a obrigação de celebrar o contrato definitivo, é supérfluo, porque, se alguém prometeu obrigar-se em dia certo, obrigado estará nesse dia, como se nele houvesse contraído a obrigação. Exigir que novamente se obrigue é admitir, como diziam certos canonistas, um circuitus inutilis”.

Da mesma forma, não se deve colocar na mesma tábula, as negociações preliminares e o contrato preliminar.

 

De fato, as negociações preliminares – ao contrário do instituto aqui analisado – não geram direitos, podendo-se, no máximo, se falar em uma responsabilidade civil pré-contratual, cujos danos são passíveis de indenização com base no art. 186 do CC-2002 (art. 169, CC-1916).

 

Toda vez que se indaga a respeito da natureza jurídica de uma determinada figura, deve o estudioso do Direito cuidar de apontar em que categoria se enquadra, ressaltando as teorias explicativas de sua existência.

 

Assim, fica claro concluir-se que a natureza jurídica do contrato, por exemplo, é a de negócio jurídico, uma vez que nesta última categoria subsume-se a referida figura, encontrando, também aí, a sua explicação teórica existencial (a teoria do negócio jurídica explica a natureza do contrato).

 

Indiscutivelmente, na visão do autor Pamplona, o contrato preliminar é um negócio jurídico, na medida em que consiste em uma declaração de vontade, emitida em obediência aos seus pressupostos de existência, validade e eficácia, como propósito de produzir efeitos admitidos pelo ordenamento jurídico, pretendidos pelo agente (aqui, uma nota VD: Aparentemente tem o autor Pamplona este parágrafo como “a verdadeira conceituação da coisa”).

 

Daí, não é de se estranhar que disponha o art. 462, in verbis: “O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado.”

 

Isso porque, como negócio jurídico que é, o contrato preliminar também se submete a todos os requisitos essenciais do contrato a ser pactuado.

 

A exclusão da forma se dá por uma opção legislativa, de modo a facilitar e estimular a utilização do instituto, como ordinariamente se procede, tradicionalmente, quando o contrato definitivo exige a escritura pública e os requisitos do contrato preliminar são satisfeitos com a lavratura em instrumento particular.

 

Nada impede, porém, que o contrato definitivo contenha mais cláusulas do que as pactuadas no contrato preliminar, que, de maneira alguma, se desnatura com tal possibilidade. Com efeito, a regra legal deve ser interpretada com razoabilidade para se entender que a exigência é somente quanto aos requisitos essenciais entenda-se, os elementos de (existência e validade do negócio jurídico), e não quanto ao inteiro conteúdo do pactuado.

 

Na classificação primária, percebe-se que o contrato pode ser unilateral ou bilateral. (Rodolfo Pamplona Filho – “A disciplina do contrato preliminar no novo Código Civil brasileiro” – publicado em Jus.com.br, em 30 de maio de 2005, acessado em 10/07/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Como terceira conceituação e exemplificação, Marco Túlio de Carvalho Rocha, apud Direito.com, nos comentários ao CC. art. 462.

 

Contrato preliminar é o que tem como objeto a estipulação de outro contrato. O objeto do contrato preliminar e, portanto, uma obrigação de fazer.

 

O histórico dos fundamentos legais do contrato preliminar, traz o Código Civil de 1916, art. 1.088 (revogado) – O descumprimento do contrato pelo vendedor não possibilitava ao comprador a execução específica, porque entendia-se que ninguém poderia ser constrangido ao cumprimento de uma obrigação de fazer: nemo cogi potest ad factum.

 

Decreto-lei n. 58/1937 – dispôs sobre a venda de imóveis loteados para pagamento em prestações; possibilitou a averbação (registro, segundo a Lei n. 6.015/73) do compromisso de compra e venda no registro de imóveis, criou a adjudicação compulsória com rito sumário, cuja sentença vale como título para o registro (art. 16); o art. 22 deste Decreto-lei, com a redação que lhe foi dada pela Lei n. 6.014/73 resume os efeitos do compromisso de compra e venda de imóveis não loteados.

 

Lei n. 649/1949 – estendeu as disposições do Decreto-lei n. 58/37 aos imóveis não-loteados e às vendas à vista; configurou como compromisso de compra e venda, irrevogável e irretratável, toda promessa sem cláusula de arrependimento.

 

Decreto-lei n. 745/1969 – exige a interpelação prévia do comprador para a resolução do compromisso de compra e venda de imóveis não loteados, mesmo que nele conste cláusula resolutiva expressa.

 

Lei n. 6.766/6.766/1979 – instituiu o pré-contrato de promessa de compra e venda (art. 27; qualquer instrumento que demonstre a vontade das partes de virem a realizar o contrato de compra e venda, art. 27, §1º), que possibilita sejam aplicáveis às partes as cláusulas estabelecidas no contrato-padrão (art. 18, VI) se o vendedor se recusar a firmar o compromisso de compra...

 

Partes. As partes devem preencher as mesmas exigências relativas ao contrato definitivo.

 

Forma. Na ausência de determinação legal, o contrato preliminar pode se realizar por qualquer forma. Deve ser escrito, no entanto: a) para efeito de prova, se de valor superior a 10 salários mínimos (art. 227 do Código Civil; b) para efeito de registro (art. 463, parágrafo único, e art. 1.417 do Código Civil).

 

Deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato definitivo (indeferimento de adjudicação compulsória por ausência de elementos essências: STF, RE n. 88.816-RJ, rel. Min. Moreira Alves).

 

Súmulas:

 

66/STF – É inadmissível o arrependimento no compromisso de compra e venda sujeito ao regime do Decreto-lei n. 58 (nas vendas de imóveis loteados a cláusula de arrependimento é nula).

 

167/STF – Não se aplica o regime do Decreto-lei n. 58 ao compromisso de compra e venda não inscrito o registro imobiliário, salvo se o promitente vendedor se obrigou a efetuar o registro [Súmula superada pela jurisprudência do STJ, segundo a qual o registro não é imprescindível nas relações entre os próprios contratantes: RETJ 25/465, 29/356, 32/309, 42/407, 43/458).

 

168/STF – Para efeito do disposto no Decreto-lei n. 58 admite-se a inscrição do compromisso no registro no curso da ação.

 

412/STF – no compromisso de compra e venda com cláusula de arrependimento, a devolução do sinal, por quem o deu, ou a sua restituição em dobro, por quem a recebeu, exclui indenização maior, a título de perdas e danos, salvo os juros moratórios e os encargos do processo.

 

413/STF – O compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor.

 

76/STJ – a falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor.

 

84/STJ – é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro.

 

239/STJ – o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. (Marco Túlio de Carvalho Rocha, apud Direito.com, nos comentários ao CC. art. 462, acessado em 10/07/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).