Código Civil
Comentado – Art. 464
- Do
Contrato Preliminar – VARGAS, Paulo S. R.
digitadorvargas@outlook.com –
Parte Especial
- Livro I – Do Direito das Obrigações
Título V
– Dos Contratos em Geral - Capítulo I – Disposições
Gerais -
Seção VIII – Do Contrato Preliminar (art. 462 a 466)
Art. 464. Esgotado o prazo, poderá o juiz, a
pedido do interessado, suprir a vontade da parte inadimplente, conferindo
caráter definitivo ao contrato preliminar, salvo se a isto se opuser a natureza
da obrigação.
Necessária remissão, dada a importância do
tema, feita por Nelson
Rosenvald, comentários ao CC art. 464, p. 524-525, Código Civil Comentado:
“Ao
comentarmos o artigo precedente, observamos que a obrigação de fazer sucessiva
aos contratos preliminares consiste em emissão de uma declaração de vontade por
parte do contratante, autorizando o ingresso das partes no contrato definitivo.
Havendo resistência injustificada à execução espontânea, o contratante lesado
exercitará a pretensão de direito material por intermédio da tutela específica
da obrigação de fazer, na qual o preceito cominatório (astreintes) desempenhará
uma função coercitiva indireta perante o devedor, constrangendo-o a desempenhar
a obrigação em juízo”.
“Porém, fracassando a modalidade
coercitiva, aplica-se o art. 466-A do Código de Processo Civil de 1973,
(correspondência no art. 501 do CPC-2015 Nota VD) com o fito de
imposição de execução direta, mediante a tutela sub-rogatória. Ou seja,
sobejando perfeito o contrato preliminar 110 plano de validade, a vontade do
magistrado substituirá a do devedor renitente, que injustificadamente a negou.
A possibilidade de obtenção do suprimento judicial demonstra a fungibilidade da
obrigação de fazer, e serve como título para a obtenção do registro definitivo
de compra e venda nas sentenças originárias de contratos preliminares de
promessa de compra e venda”.
Como esclarece o próprio dispositivo, a
execução específica não será viabilizada “se a isto se opuser a natureza da
obrigação”. Cuida-se das obrigações intuitu personae, nas quais não se
pode constranger o devedor ao fazer, sendo impossível ao juiz suprir a sua
omissão.
Há que observar, no campo específico do
compromisso de compra e venda, importante alteração legislativa que passou
despercebida para muitos. O art. 41 da Lei n. 6.766/79 admite a transmissão da
propriedade imobiliária unicamente em decorrência da averbação da quitação do
contrato preliminar de compromisso, independentemente da celebração do contrato
definitivo - escritura de compra e venda. Isto é, realizado o contrato
preliminar e demonstrado o pagamento do preço, nada mais precisaria o
adquirente providenciar, pois o negócio jurídico estaria completo.
A outro giro, lembra Rosenvald, a Lei n.
9.785/99 - objetivando a implantação de loteamentos para pessoas de baixa renda
- introduziu na Lei n. 6.766/79 fundamental inovação no art. 26, § 6o: “Os
compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão
como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando
acompanhados da respectiva prova de quitação”. Da forma que foi inserida, a
norma se aplica a qualquer tipo de aquisição de lotes em loteamentos e não
apenas às destinadas a populações de baixa renda.
Portanto, em tais hipóteses, será
dispensada a sentença de adjudicação compulsória, pois a averbação da quitação
ao registro do contrato de compromisso será medida suficiente para a obtenção
da propriedade. Aliás, dispensando-se a superfetação da segunda escritura, o
contrato de compromisso perde a característica de contrato preliminar, pois só
existirá uma manifestação de vontade dos contratantes. A nosso viso, cuida-se de
excelente medida sob o ponto de vista econômico e jurídico. No aspecto
econômico, evita o encarecimento despropositado da aquisição da propriedade
imobiliária, eis que é afastada a duplicidade de atos de escrituração e
registro. Na lógica jurídica, é de ver que, quando da assinatura do
compromisso, o vendedor praticamente transferiu todo o conteúdo dominial para o
comprador, sobrando-lhe apenas a obrigação de outorga de escritura. Assim, a
entabulação de um segundo contrato sobeja despicienda, pois as faculdades da
propriedade já se encontravam com o adquirente.
Note-se, contudo, lembra o iminente
autor, que, pela dicção emprestada pelo Código Civil nos arts. 1.417 e 1.418, a
promessa de compra e venda de imóveis não loteados prossegue na condição de
contrato preliminar, sendo o seu registro apenas fato gerador de direito real à
aquisição em coisa alheia, insuficiente para isoladamente proporcionar direito
real de propriedade, aqui sendo mantida a necessidade de uma segunda
manifestação de vontade, alicerçada na obrigação de emissão do instrumento
definitivo de compra e venda. (Nelson Rosenvald, comentários ao CC art.
464, p. 524-525, Código
Civil Comentado, Doutrina e Jurisprudência, Lei n. 10.406 de 10.01.2002, Coord.
Ministro Cezar Peluzo Código Civil Comentado Cópia pdf, vários Autores: contém o Código Civil de 1916 - 4ª ed. Verificada e atual.
- Barueri, SP, ed. Manole, 2010.
Acessado em 12/07/2022,
corrigido e aplicadas as devidas atualizações. Nota VD).
Ainda em se falando
de Fase de Puntuação, Sebastião de Assis Neto, Marcelo de Jesus e Maria Izabel
Melo, em Manual de Direito Civil, Volume Único.2. Fase de
puntuação (Negociações Preliminares). Comentários ao CC, art. 464, p.995, sobre
o tema decorrem Gagliano e Pamplona:
E arrematam,
concluindo pela existência de responsabilidade pré-contratual, inclusive
baseada na teoria objetiva:
“A questão de fundo,
portanto, na responsabilidade civil pré-contratual, diz respeito menos à
relevância ou não do elemento anímico e muito mais à demonstração efetiva de
que a conduta do indivíduo notou a boa-fé objetiva, conceito aberto que deverá
ser colmatado pelo registrado no caso concreto. E esse, sem dúvida, é a
tendência de nosso Direito: a sua objetivação, em face da falência da
(imprecisa) noção de culpa. (2008, p. 293).
Muito embora existam
julgados no sentido de que a responsabilidade pré-contratual deve respeitar o
regime da responsabilidade extracontratual ou aquiliana (v.g., TJSP, APL
9138933872006826. Relator Jesus Lofrano. Julgamento: 15/03/2011), a tendência é
mesmo pela sua objetivação, já que o que importa para a caracterização da
obrigação de indenizar os danos por criação de justa expectativa de sucesso na
fase de puntuação é a observância da boa-fé objetiva, principalmente quanto aos
deveres anexos, como visto nos excertos doutrinários acima transcritos.
(Sebastião de Assis Neto, Marcelo de Jesus e Maria Izabel Melo, em Manual
de Direito Civil, Volume Único.2. Fase de puntuação (Negociações
Preliminares). Comentários ao CC, art. 464, p.995, Ed. JuspodiVm, 6ª ed., consultado em 12/07/2022, corrigido e
aplicadas as devidas atualizações VD).
Segundo o enunciado
apresentado por Marco Túlio
de Carvalho Rocha, apud Direito.com, nos comentários ao CC. art. 464: O
prazo a que se refere o dispositivo é o prazo para a realização do contrato
definitivo. O artigo permite expressamente que sentença judicial substitua o
contrato definitivo que uma das partes se recusa injustamente a realizar.
Ressalva-se que isso não será possível se a natureza da obrigação não o
permitir. Que tipo de obrigação não permite sentença que supra a ausência do
contrato definitivo? A obrigação contraída no contrato preliminar é sempre
obrigação de fazer. Não é, portanto, propriamente, a “natureza da obrigação”
que pode eventualmente impossibilitar o suprimento judicial de vontade, mas a
presença de cláusula de arrependimento. (Marco Túlio de Carvalho Rocha, apud
Direito.com, nos comentários ao CC. art. 464, acessado em 12/07/2022,
corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).
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