Código Civil Comentado – Art. 463 - Do Contrato Preliminar – VARGAS, Paulo S. R. - vargasdigitador.blogspot.com – digitadorvargas@outlook.com – Whatsapp 22988299130

 

Código Civil Comentado – Art. 463
- Do Contrato Preliminar – VARGAS, Paulo S. R.
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Parte Especial - Livro I – Do Direito das Obrigações

Título V – Dos Contratos em Geral - Capítulo I – Disposições

Gerais - Seção VIII – Do Contrato Preliminar (art. 462 a 466)

 

Art. 463. Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive.

 

Parágrafo único. O contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente.

 

Segundo explanação dos autores Sebastião de Assis Neto, Marcelo de Jesus e Maria Izabel Melo, em Manual de Direito Civil, Volume Único. 2. Fase de puntuação (Negociações Preliminares). Comentários ao CC, art. 463, p.994-995:

 

Deve-se observar que, antes da formação do contrato, através de aceitação da proposta, em virtude do conteúdo do art. 427 deste Códex, não se fala em obrigação, já que o dispositivo citado reza que “a proposta de contrato obriga o proponente, se o contrário não resultar dos termos dela, da natureza do negócio, ou das circunstâncias do caso”. – Vale dizer: a proposta obriga o proponente; não havendo proposta, não há obrigação.

 

Não obstante, é inafastável a conclusão, retirada d boa-fé objetiva, de que, numa fase de negociações preliminares ou tratativas (ou fase de puntuação), pode ocorrer, não raro, que se crie justa expectativa, na pessoa de um dos agentes, de futura formação do vínculo contratual através da proposta.

 

Figure-se o caso de que, diante dos termos utilizados por alguém que convida outrem para uma entrevista de emprego, chega-se a dizer: “A vaga é praticamente sua! Basta preencher os requisitos”. No momento da entrevista, no entanto, tendo o pretenso candidato à vaga sofrido despesas com a sua locomoção até o local (imagine-se que seja em uma cidade a milhares de quilômetros da sua), aquele que se havia criado a justa expectativa reflui e deixa de formular a proposta formal de contrato.

 

Evidentemente, tem-se, aí, a geração de prejuízos em mera fase de negociações preliminares. Se nessa etapa não se pode criar a obrigação principal – porque não manifestada a vontade nesse sentido, através de proposta ou oblação – deve ser reconhecido, pelo menos, o dever secundário de indenizar eventuais danos que se tenham causado com a criação de justa expectativa (surrectio) de iminente possibilidade de contratação, sob pena de violação dos deveres anexos de informação, lealdade e confiança recíproca, decorrentes da boa-fé objetiva, a qual, malgrado o texto do art. 422 do Código Civil (que urge ser modificado) deve ser aplicada não só na fase de execução do contrato, mas também das etapas pré e pós contratual, consoante ressai dos Enunciados 25 da I Jornada e 170 da III Jornada de Direito Civil do CJF:

 

Enunciado 25	Enunciado 170
“O art. 422 do Código Civil não inviabiliza a aplicação pelo julgador do princípio da boa-fé nas fases pré-contratual e pós-contratual”.	“A boa-fé objetiva deve ser observada pelas partes na fase de negociações preliminares e após a execução do contrato, quando tal exigência decorrer da natureza do contrato”.

(Sebastião de Assis Neto, Marcelo de Jesus e Maria Izabel Melo, em Manual de Direito Civil, Volume Único.2. Fase de puntuação (Negociações Preliminares). Comentários ao CC, art. 463, p.994-995. Ed. JuspodiVm, 6ª ed., consultado em 11/07/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Na explanação de Nelson Rosenvald, comentários ao CC art. 463, p. 522-524, Código Civil Comentado: “O dispositivo em exame assume relevo. Sendo o negócio jurídico preliminar válido, produzirá eficácia obrigacional consistente na possibilidade de execução específica da obrigação de fazer consubstanciada no contrato preliminar. A efetivação - voluntária ou coativa - do contrato principal enfatiza a presença dos elementos da responsabilidade do declarante e da confiança do declaratário no sentido da seriedade do contrato preliminar”.

 

Portanto, sendo lícito o objeto do contrato preliminar, no sentido de ausência de qualquer ofensa à boa-fé objetiva e à função social do contrato (art. 187 do CC), além de praticado por pessoas dotadas de capacidade negociai e legitimação para disposição de bens, qualquer dos parceiros poderá perseguir a execução específica. Exemplificando: por mais que o contratante seja titular do bem e no gozo de sua capacidade de fato, a ausência da outorga do cônjuge priva o negócio jurídico de elemento de integração, tornando-o anulável (art. 176, c/c o art. 1.649 do CC), excetuando-se o matrimônio pelo regime da separação absoluta (art. 1.647 do CC). Assim, a falta de legitimação obsta a obtenção coercitiva da execução da obrigação de fazer.

 

A existência da cláusula de arrependimento é fator impeditivo à persecução da tutela específica judicial. Cuida-se de um direito potestativo de retratação deferido aos contratantes, concedendo-lhes o poder de, a qualquer tempo, resilir unilateralmente o contrato preliminar pela forma de denúncia notificada à outra parte (art. 473 do CC). Certamente, o prazo decadencial para o exercício do poder de desconstituição da relação será o momento anterior ao cumprimento de todas as obrigações constantes do pacto (v. g., pagamento da última prestação pelo promissário comprador na promessa de compra e venda).

 

Aliás, nas promessas de compra e venda, o art. 1.427 do CC é explícito ao permitir a inserção de cláusula de arrependimento. Porém, o Código Civil somente regula essa espécie de negócio jurídico para os imóveis não loteados. Nos loteamentos urbanos (art. 25 da Lei n. 6.766/79) e rurais (art. 16 do Decreto-lei n. 58/37 e Súmula n. 166 do STF), os contratos são irretratáveis, pois normas de ordem pública objetivam acautelar a população de baixa renda diante de especuladores imobiliários que alienam lotes e, posteriormente, exercitam o direito de arrependimento mediante restituição das quantias pagas, com a finalidade de novamente alienar os imóveis, agora com valores majorados em razão da valorização do empreendimento. Não é por outra razão que, em se tratando de contratos preliminares alusivos à alienação de loteamentos, a denominação emprestada pelo legislador seja compromisso de compra e venda, diversamente à promessa, que indica um negócio mais frágil e, portanto, passível de retratação.

 

Para a celebração do contrato definitivo, deverá o contratante que cumpriu as suas obrigações interpelar o outro contraente, com a concessão de prazo razoável, a fim de que efetive a obrigação de fazer. Se houver resistência, a pretensão resultante da violação do direito subjetivo poderá ser concretizada por distintos modelos judiciais: tratando-se de contrato de promessa de compra e venda, adota-se a via da adjudicação compulsória, observando-se ainda a eleição da ação de outorga de escritura, nos termos do art. 466-C- introduzido pela Lei n. 11.232/2005 - do CPC (correspondência no CPC/2015, art. 501, Nota VD). Já para os contratos preliminares em geral, a parte prejudicada poderá manejar a ação cominatória (art. 287 do CPC, com a nova redação da Lei n. 10.444/2002), (correspondência no CPC/2015, art. 324, Nota VD) sem se olvidar da tutela específica da obrigação de fazer, alvitrada no art. 461 do Código de Processo Civil (correspondência no CPC/2015, art. 497, Nota VD). Por fim, nas relações de consumo, dispõe o consumidor da execução específica pela regra constante do art. 84 da Lei n. 8.078/90.

 

O parágrafo único do art. 463 dispõe acerca da necessidade de os contratantes registrarem o contrato preliminar. A norma pode ser compreendida de duas maneiras. Se entendermos que o legislador condiciona a validade do negócio jurídico preliminar ao registro (RGI para imóveis e cartório de títulos e documentos para bens móveis), poderíamos concluir que o legislador não agiu com acerto. Com efeito, não devemos confundir a eficácia obrigacional do contrato preliminar com a sua eficácia real. Aquela é restrita às partes e independe do registro, posto que é suficiente à satisfação das obrigações inseridas no contrato preliminar para que se pretenda a execução específica a que remete o caput do dispositivo. Já a eficácia real, concedida pelo registro, objetiva apenas tutelar os contratantes perante terceiros, dotando as partes de sequela e oponibilidade do instrumento em caráter erga omnes, caso o objeto da prestação seja transmitido a terceiros no curso da execução do contrato preliminar. Enfim, exigir o registro do instrumento para fins de exercício de pretensão ao contrato definitivo é confundir a eficácia real com a obrigacional, restrita aos celebrantes do negócio prévio.

 

Portanto, parece-nos que a melhor hermenêutica da norma consiste em considerar que o legislador pretendeu afirmar a exigência do registro como forma de concessão de eficácia perante terceiros (coletividade), e não como requisito de validade do negócio. A própria técnica normativa induz a tal conclusão, ou seja, se o codificador pretendesse erigir o registro ao plano da validade, teria inserido observação no próprio caput, ou mesmo no art. 462, ao aludir aos requisitos essenciais. Em síntese, para os contratantes, a vantagem do registro é a tranquilidade de saber que, quando do cumprimento das obrigações referidas no contrato preliminar, a execução da obrigação de fazer poderá ser dirigida não apenas contra o devedor, mas em caráter absoluto.

 

Nos contratos de promessa de compra e venda a celeuma assume maior proporção, na medida em que o art. 1.418 do Código Civil encetou grave inquietação ao condicionar a titularidade do direito real à aquisição (obtida por meio do registro), para fins de exercício de ação de outorga de escritura definitiva de compra e venda contra o vendedor ou terceiros. Em outras palavras, ao exigir o registro da promessa até mesmo para se adjudicar perante o promitente vendedor, o Código Civil fere a autoexecutoriedade do pré-contrato, pois inadvertidamente mistura a relação jurídica obrigacional inter partes com a relação real que envolve o titular da promessa registrada com o sujeito passivo universal, cujo objeto é o dever geral de abstenção. Pior, culmina na supressão da Súmula n. 239 do Superior Tribunal de Justiça nos seguintes termos: “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”.

 

Pronunciando-se adequadamente sobre a matéria, o Conselho da Justiça Federal emitiu o Enunciado n. 95: “o direito à adjudicação compulsória (art. 1.418 do novo Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário. (Nelson Rosenvald, comentários ao CC art. 463, p. 522-524, Código Civil Comentado, Doutrina e Jurisprudência, Lei n. 10.406 de 10.01.2002, Coord. Ministro Cezar Peluzo Código Civil Comentado Cópia pdf, vários Autores: contém o Código Civil de 1916 - 4ª ed. Verificada e atual. - Barueri, SP, ed. Manole, 2010. Acessado em 10/07/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações. Nota VD).

 

Segundo a exposição do professor Marco Túlio de Carvalho Rocha, apud Direito.com, nos comentários ao CC. art. 463: O contrato preliminar irrevogável não permite o arrependimento das partes; levado a registro, vale contra terceiros. A irrevogabilidade é a regra; a revogabilidade tem de ser expressa.

 

A cláusula de arrependimento perde a eficácia após o cumprimento de todas as obrigações pela parte contra a qual possa ser exercida (Farias, Cristiano Chaves de; Rosenvald, Nelson. Direito dos Contratos... p. 110).

 

A promessa de compra e venda irrevogável confere ao promissário comprador direito real de aquisição do bem (art. 1.417 do Código civil; art. 22 do Decreto-lei n. 58, com a redação que lhe foi dada pela Lei n. 6.014/73) passível de ser exercitado mediante ação de adjudicação compulsória (art. 464) do Código Civil). (Marco Túlio de Carvalho Rocha, apud Direito.com, nos comentários ao CC. art. 463, acessado em 11/07/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Segundo explanação dos autores Sebastião de Assis Neto, Marcelo de Jesus e Maria Izabel Melo, em Manual de Direito Civil, Volume Único. 2. Fase de puntuação (Negociações Preliminares). Comentários ao CC, art. 463, p.994-995:

 

Deve-se observar que, antes da formação do contrato, através de aceitação da proposta, em virtude do conteúdo do art. 427 deste Códex, não se fala em obrigação, já que o dispositivo citado reza que “a proposta de contrato obriga o proponente, se o contrário não resultar dos termos dela, da natureza do negócio, ou das circunstâncias do caso”. – Vale dizer: a proposta obriga o proponente; não havendo proposta, não há obrigação.

 

Não obstante, é inafastável a conclusão, retirada d boa-fé objetiva, de que, numa fase de negociações preliminares ou tratativas (ou fase de puntuação), pode ocorrer, não raro, que se crie justa expectativa, na pessoa de um dos agentes, de futura formação do vínculo contratual através da proposta.

 

Figure-se o caso de que, diante dos termos utilizados por alguém que convida outrem para uma entrevista de emprego, chega-se a dizer: “A vaga é praticamente sua! Basta preencher os requisitos”. No momento da entrevista, no entanto, tendo o pretenso candidato à vaga sofrido despesas com a sua locomoção até o local (imagine-se que seja em uma cidade a milhares de quilômetros da sua), aquele que se havia criado a justa expectativa reflui e deixa de formular a proposta formal de contrato.

 

Evidentemente, tem-se, aí, a geração de prejuízos em mera fase de negociações preliminares. Se nessa etapa não se pode criar a obrigação principal – porque não manifestada a vontade nesse sentido, através de proposta ou oblação – deve ser reconhecido, pelo menos, o dever secundário de indenizar eventuais danos que se tenham causado com a criação de justa expectativa (surrectio) de iminente possibilidade de contratação, sob pena de violação dos deveres anexos de informação, lealdade e confiança recíproca, decorrentes da boa-fé objetiva, a qual, malgrado o texto do art. 422 do Código Civil (que urge ser modificado) deve ser aplicada não só na fase de execução do contrato, mas também das etapas pré e pós contratual, consoante ressai dos Enunciados 25 da I Jornada e 170 da III Jornada de Direito Civil do CJF:

 

Enunciado 25	Enunciado 170
“O art. 422 do Código Civil não inviabiliza a aplicação pelo julgador do princípio da boa-fé nas fases pré-contratual e pós-contratual”.	“A boa-fé objetiva deve ser observada pelas partes na fase de negociações preliminares e após a execução do contrato, quando tal exigência decorrer da natureza do contrato”.

(Sebastião de Assis Neto, Marcelo de Jesus e Maria Izabel Melo, em Manual de Direito Civil, Volume Único.2. Fase de puntuação (Negociações Preliminares). Comentários ao CC, art. 463, p.994-995. Ed. JuspodiVm, 6ª ed., consultado em 11/07/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Na explanação de Nelson Rosenvald, comentários ao CC art. 463, p. 522-524, Código Civil Comentado: “O dispositivo em exame assume relevo. Sendo o negócio jurídico preliminar válido, produzirá eficácia obrigacional consistente na possibilidade de execução específica da obrigação de fazer consubstanciada no contrato preliminar. A efetivação - voluntária ou coativa - do contrato principal enfatiza a presença dos elementos da responsabilidade do declarante e da confiança do declaratário no sentido da seriedade do contrato preliminar”.

 

Portanto, sendo lícito o objeto do contrato preliminar, no sentido de ausência de qualquer ofensa à boa-fé objetiva e à função social do contrato (art. 187 do CC), além de praticado por pessoas dotadas de capacidade negociai e legitimação para disposição de bens, qualquer dos parceiros poderá perseguir a execução específica. Exemplificando: por mais que o contratante seja titular do bem e no gozo de sua capacidade de fato, a ausência da outorga do cônjuge priva o negócio jurídico de elemento de integração, tornando-o anulável (art. 176, c/c o art. 1.649 do CC), excetuando-se o matrimônio pelo regime da separação absoluta (art. 1.647 do CC). Assim, a falta de legitimação obsta a obtenção coercitiva da execução da obrigação de fazer.

 

A existência da cláusula de arrependimento é fator impeditivo à persecução da tutela específica judicial. Cuida-se de um direito potestativo de retratação deferido aos contratantes, concedendo-lhes o poder de, a qualquer tempo, resilir unilateralmente o contrato preliminar pela forma de denúncia notificada à outra parte (art. 473 do CC). Certamente, o prazo decadencial para o exercício do poder de desconstituição da relação será o momento anterior ao cumprimento de todas as obrigações constantes do pacto (v. g., pagamento da última prestação pelo promissário comprador na promessa de compra e venda).

 

Aliás, nas promessas de compra e venda, o art. 1.427 do CC é explícito ao permitir a inserção de cláusula de arrependimento. Porém, o Código Civil somente regula essa espécie de negócio jurídico para os imóveis não loteados. Nos loteamentos urbanos (art. 25 da Lei n. 6.766/79) e rurais (art. 16 do Decreto-lei n. 58/37 e Súmula n. 166 do STF), os contratos são irretratáveis, pois normas de ordem pública objetivam acautelar a população de baixa renda diante de especuladores imobiliários que alienam lotes e, posteriormente, exercitam o direito de arrependimento mediante restituição das quantias pagas, com a finalidade de novamente alienar os imóveis, agora com valores majorados em razão da valorização do empreendimento. Não é por outra razão que, em se tratando de contratos preliminares alusivos à alienação de loteamentos, a denominação emprestada pelo legislador seja compromisso de compra e venda, diversamente à promessa, que indica um negócio mais frágil e, portanto, passível de retratação.

 

Para a celebração do contrato definitivo, deverá o contratante que cumpriu as suas obrigações interpelar o outro contraente, com a concessão de prazo razoável, a fim de que efetive a obrigação de fazer. Se houver resistência, a pretensão resultante da violação do direito subjetivo poderá ser concretizada por distintos modelos judiciais: tratando-se de contrato de promessa de compra e venda, adota-se a via da adjudicação compulsória, observando-se ainda a eleição da ação de outorga de escritura, nos termos do art. 466-C- introduzido pela Lei n. 11.232/2005 - do CPC (correspondência no CPC/2015, art. 501, Nota VD). Já para os contratos preliminares em geral, a parte prejudicada poderá manejar a ação cominatória (art. 287 do CPC, com a nova redação da Lei n. 10.444/2002), (correspondência no CPC/2015, art. 324, Nota VD) sem se olvidar da tutela específica da obrigação de fazer, alvitrada no art. 461 do CPC/1973 (correspondência no CPC/2015, art. 497, Nota VD). Por fim, nas relações de consumo, dispõe o consumidor da execução específica pela regra constante do art. 84 da Lei n. 8.078/90.

 

O parágrafo único do art. 463 dispõe acerca da necessidade de os contratantes registrarem o contrato preliminar. A norma pode ser compreendida de duas maneiras. Se entendermos que o legislador condiciona a validade do negócio jurídico preliminar ao registro (RGI para imóveis e cartório de títulos e documentos para bens móveis), poderíamos concluir que o legislador não agiu com acerto. Com efeito, não devemos confundir a eficácia obrigacional do contrato preliminar com a sua eficácia real. Aquela é restrita às partes e independe do registro, posto que é suficiente à satisfação das obrigações inseridas no contrato preliminar para que se pretenda a execução específica a que remete o caput do dispositivo. Já a eficácia real, concedida pelo registro, objetiva apenas tutelar os contratantes perante terceiros, dotando as partes de sequela e oponibilidade do instrumento em caráter erga omnes, caso o objeto da prestação seja transmitido a terceiros no curso da execução do contrato preliminar. Enfim, exigir o registro do instrumento para fins de exercício de pretensão ao contrato definitivo é confundir a eficácia real com a obrigacional, restrita aos celebrantes do negócio prévio.

 

Portanto, parece-nos que a melhor hermenêutica da norma consiste em considerar que o legislador pretendeu afirmar a exigência do registro como forma de concessão de eficácia perante terceiros (coletividade), e não como requisito de validade do negócio. A própria técnica normativa induz a tal conclusão, ou seja, se o codificador pretendesse erigir o registro ao plano da validade, teria inserido observação no próprio caput, ou mesmo no art. 462, ao aludir aos requisitos essenciais. Em síntese, para os contratantes, a vantagem do registro é a tranquilidade de saber que, quando do cumprimento das obrigações referidas no contrato preliminar, a execução da obrigação de fazer poderá ser dirigida não apenas contra o devedor, mas em caráter absoluto.

 

Nos contratos de promessa de compra e venda a celeuma assume maior proporção, na medida em que o art. 1.418 do Código Civil encetou grave inquietação ao condicionar a titularidade do direito real à aquisição (obtida por meio do registro), para fins de exercício de ação de outorga de escritura definitiva de compra e venda contra o vendedor ou terceiros. Em outras palavras, ao exigir o registro da promessa até mesmo para se adjudicar perante o promitente vendedor, o Código Civil fere a autoexecutoriedade do pré-contrato, pois inadvertidamente mistura a relação jurídica obrigacional inter partes com a relação real que envolve o titular da promessa registrada com o sujeito passivo universal, cujo objeto é o dever geral de abstenção. Pior, culmina na supressão da Súmula n. 239 do Superior Tribunal de Justiça nos seguintes termos: “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”.

 

Pronunciando-se adequadamente sobre a matéria, o Conselho da Justiça Federal emitiu o Enunciado n. 95: “o direito à adjudicação compulsória (art. 1.418 do novo Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário. (Nelson Rosenvald, comentários ao CC art. 463, p. 522-524, Código Civil Comentado, Doutrina e Jurisprudência, Lei n. 10.406 de 10.01.2002, Coord. Ministro Cezar Peluzo Código Civil Comentado Cópia pdf, vários Autores: contém o Código Civil de 1916 - 4ª ed. Verificada e atual. - Barueri, SP, ed. Manole, 2010. Acessado em 10/07/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações. Nota VD).

 

Segundo a exposição do professor Marco Túlio de Carvalho Rocha, apud Direito.com, nos comentários ao CC. art. 463: O contrato preliminar irrevogável não permite o arrependimento das partes; levado a registro, vale contra terceiros. A irrevogabilidade é a regra; a revogabilidade tem de ser expressa.

 

A cláusula de arrependimento perde a eficácia após o cumprimento de todas as obrigações pela parte contra a qual possa ser exercida (Farias, Cristiano Chaves de; Rosenvald, Nelson. Direito dos Contratos... p. 110).

 

A promessa de compra e venda irrevogável confere ao promissário comprador direito real de aquisição do bem (art. 1.417 do Código civil; art. 22 do Decreto-lei n. 58, com a redação que lhe foi dada pela Lei n. 6.014/73) passível de ser exercitado mediante ação de adjudicação compulsória (art. 464) do Código Civil). (Marco Túlio de Carvalho Rocha, apud Direito.com, nos comentários ao CC. art. 463, acessado em 11/07/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).