Código Civil
Comentado - Art. 417, 418, 419, 420
- Das
Arras ou Sinal – VARGAS, Paulo S. R.
Parte
Especial - Livro I – Do Direito das Obrigações
Capítulo
VI – Das Arras ou Sinal (art. 417 a 420)
Art. 417. Se, por ocasião da conclusão do
contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem
móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na
prestação devida, se do mesmo gênero da principal.
Conceituando Arras ou Sinal, para Sebastião de Assis Neto, Marcelo de Jesus e Maria
Izabel Melo, em Manual de Direito Civil, Volume Único, Título 6.
Arras ou Sinal. 6.1. Conceito, 6.11. Espécies, p. 800, Comentários ao CC, art.
417: As arras constituem-se em uma quantia em dinheiro ou prestação
de outra espécie - desde que consistente em bem móvel – oferecida por uma das
partes a fim de garantir que o ajuste final será cumprido (arras
confirmatórias) ou prefixar o valor das perdas e danos em caso de
arrependimento (arras penitenciais). Por isso, são conhecidas, também, como
sinal.
Quanto às espécies,
as arras são fixadas para a finalidade de, em sendo cumprido o contrato, serem
restituídas ou computadas na prestação principal, ou seja, em qualquer caso,
significam início de pagamento quando o contrato for cumprido. Podem ser
confirmatórias ou penitenciais.
Nas arras
confirmatórias, não existe direito de arrependimento e, em caso de
descumprimento do contrato, o valor dado a título de arras confirmatórias, além
de ser retido ou devolvido (conforme o caso), não exclui da parte inocente o
direito à execução do contrato e às perdas e danos, valendo, apenas, como taxa
mínima de indenização. O que significa que se a parte que deu as arras não
executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as.
Já as arras
penitenciais são estipuladas para o caso em que o contrato preveja o direito de
arrependimento. Assim, valem como prefixação dos prejuízos decorrentes do não
cumprimento do contrato pela parte que se arrependeu. Nesse caso, o direito à
retenção das arras ou à sua devolução exclui da parte inocente o direito à
indenização e à execução do contrato. (Sebastião de Assis Neto, Marcelo de
Jesus e Maria Izabel Melo, em Manual de Direito Civil, Volume
Único, Título 6. Arras ou Sinal. 6.1. Conceito, 6.11. Espécies, p. 800,
Comentários ao CC, art. 417. Ed. JuspodiVm, 6ª ed., consultado em 07/06/2022, corrigido e
aplicadas as devidas atualizações VD).
No mesmo sentido, o relator
Ricardo Fiuza em sua doutrina: “Arras
ou sinal é a quantia em dinheiro, ou outra coisa fungível, que um dos
contratantes dá ao outro em antecipado, com o objetivo de assegurar o
cumprimento da obrigação, evitando o seu inadimplemento. Não se confunde com a
cláusula penal, que só pode ser exigida após o inadimplemento, enquanto as
arras são pagas de forma antecipada, justamente para evitar o descumprimento do
contrato.
Se a obrigação vem a ser cumprida
normalmente, as arras deverão ser descontadas do preço ou restituídas a quem as
prestou”. (Direito Civil - doutrina, Ricardo
Fiuza – Art. 417, p. 224, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf. Vários
Autores 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 07/06/2022, corrigido e
aplicadas as devidas atualizações. Nota VD).
Na inteligência da equipe de
Guimarães e Mezzalira, as arras constituem convenção acessória real, com a
finalidade de assegurar a conclusão de um determinado contrato, evitando o
arrependimento de uma das partes para a conclusão do contrato. As arras somente
podem ser convencionadas em contratos bilaterais de transferência de domínio.
As arras podem ser (i)
confirmatórias, quando inexiste direito de arrependimento e o valor estipulado
serve como prefixação de perdas e danos, caso a parte que deu as arras deixe de
cumprir com a prestação confirmada, ou (ii) penitenciais, quando for
expressamente estipulado o direito de arrependimento (vide comentários ao artigo
420). A maior distinção entre ambas reside na possibilidade de a parte que deu
as arras vir a se arrepender da obrigação principal. Em se tratando de arras
confirmatórias e havendo descumprimento da parte que deu as arras, a
contraparte poderá reter as arras e, alternativamente, exigir a cobrança de
indenização suplementar, se demonstrar que o valor das perdas supera o sinal,
ou exigir o cumprimento da obrigação. Se for o caso de arras penitenciais, o
sinal dado terá a função de reparar os danos acarretados pelo arrependimento e
nada mais será devido pela parte que as deu.
As arras, assim, exercem
três funções: confirmam o contrato, serve de prefixação de perdas e danos e
integram o preço, se forem do mesmo gênero da obrigação principal (do
contrário, servem apenas como uma garantia).
As arras diferem da cláusula
penal, dado que, enquanto, na primeira hipótese, há, desde a sua constituição,
a entrega de determinado valor ou bem móvel a contraparte, visando à
confirmação do negócio, na segunda, o valor só é pago posteriormente, em caso
de descumprimento contratual pela parte infratora.
Nesse caso, as arras são
consideradas princípio de pagamento. (Luiz
Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira et al, apud Direito.com,
nos comentários ao CC, art. 417, acessado em 07/06/2022, corrigido e
aplicadas as devidas atualizações VD).
Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar
o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as se a inexecução for
de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e
exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo
índices oficiais regulamente estabelecidos, juros e honorários de advogado.
Segundo o histórico, analisado o texto
originariamente proposto à Câmara, verificou-se não ter o dispositivo sofrido
qualquer alteração relevante durante o período de tramitação, salvo quanto à
substituição da expressão “correção monetária” por “atualização dos valores
monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos”. Corresponde ao
Art. 1.097 do Código Civil de 1916.
Segundo a apreciação do relator, o Art.
418 supre omissão do Art. 1.097 do Código Civil de 1916, estabelecendo as
diversas consequências do inadimplemento da obrigação, em que tenham sido
prestadas as arras: a) se o descumprimento for imputável a quem deu as
arras, este as perderá em benefício do que recebeu; b) se a inexecução
for imputável a quem recebeu as arras, deverá devolvê-las em dobro, acrescidas
de juros, correção e honorários de advogado.
O novo Código substituiu a expressão
“devolver em dobro” usada no Código Civil de 1916 por “devolver mais o
equivalente”. (Direito Civil - doutrina, Ricardo
Fiuza – Art. 418, p. 224, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf. Vários
Autores 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 07/06/2022, corrigido e
aplicadas as devidas atualizações. Nota VD).
Para o entendimento de Hamid Charaf Bdine Jr, comentários ao
CC art. 418, p. 473-474, Código
Civil Comentado, “As
arras podem ser confirmatórias ou penitenciais. Sua principal função é
confirmar o contrato, tornando-o obrigatório. A entrega do sinal faz prova do
acordo de vontades e as partes não podem mais rescindi-lo unilateralmente, sob
pena de responder por perdas e danos, nos termos do disposto neste artigo e no
seguinte. As arras confirmatórias tornam obrigatório o negócio e impedem o
arrependimento de qualquer das partes. Na lição de Arnaldo Rizzardo, são seus
elementos: “a) a entrega na conclusão do contrato, isto é, quando o
mesmo se efetua, ou depois de enviada a proposta e emitida a aceitação; b)
a entrega de dinheiro ou de um bem móvel; c) a devolução do dinheiro ou
do bem quando da execução, ou conclusão do contrato; d) a faculdade de
computar a quantia ou o bem móvel entregue no preço do negócio, se do mesmo
gênero da coisa principal” (Direito das obrigações. Rio de Janeiro,
Forense, 2004, p. 567). Note-se que não há menção ao arrependimento, presente
apenas nas arras penitenciais. No caso do sinal confirmatório, o arrependimento
de qualquer dos contratantes significa inadimplemento e o bem ou o valor
entregue para tornar o negócio definitivo tem a função de pré-fixar o valor
indenizatório.
O presente dispositivo estabelece que,
se aquele que deu as arras não executar o contrato, as perderá em favor do
outro, que poderá considerar desfeito o negócio. Acrescenta que se a inexecução
foi de quem recebeu as arras, aquele que as deu pode considerar desfeito o
contrato e exigir sua devolução, além do equivalente, atualizado monetariamente
e acrescido de juros e honorários de advogado.
A parte final equivale à devolução em
dobro prevista no art. 1.095 do Código Civil de 1916. A parte inocente pode
satisfazer-se com a retenção do sinal, ou com sua devolução acrescida do
equivalente. Mas pode também demonstrar que seu prejuízo foi superior ao valor
do sinal e pretender indenização suplementar. Nessa hipótese, prevista no art.
419, o valor das arras valerá como o mínimo da indenização. (Hamid Charaf Bdine
Jr, comentários ao CC art. 418,
p. 473-474, Código Civil Comentado, Doutrina e Jurisprudência, Lei n. 10.406
de 10.01.2002, Coord. Ministro Cezar Peluzo Código Civil Comentado Cópia pdf,
vários Autores: contém o Código Civil de 1916 - 4ª ed.
Verificada e atual. - Barueri, SP, ed. Manole, 2010. Acessado em 07/06/2022, corrigido e aplicadas as devidas
atualizações. Nota VD).
Definindo o dispositivo,
art. 418, para a equipe de Guimarães e Mezzalira, o caso em questão trata
das arras confirmatórias referidas no artigo 417. Se a prestação tornar-se
impossível sem culpa de qualquer das partes, nenhuma delas poderá ser punida.
Assim, nesse caso, há apenas a restituição das arras, anteriormente, entregues,
sob pena de enriquecimento sem causa.
“Rescisão de compromisso
de compra e venda decorrente de inadimplemento do comprador: As arras possuem
natureza indenizatória, servindo para compensar em parte os prejuízos
suportados, de modo que também devem ser levadas em consideração ao se fixar o
percentual de retenção sobre os valores pagos pelo comprador” (STJ, 3ª T.
REsp n. 1224921, Rel.ª Min.ª Nancy Andrighi, j. 26.4.2011).
“Compra e venda de
veículo. Arras confirmatórias. Retenção. Impossibilidade. O fato de deixar de
cumprir com o avençado, impõe-lhe o dever de responder pelo desfazimento do
contrato, as não o ônus de perder em favor da vendedora, o que lhe fora entregue
a título de arras confirmatórias. Recurso não provido” (TJSP, Proc. N.
106720899834-1/001 (1), rel. Des. Pereira da Silva, j. 15.2.2011). (Luiz Paulo Cotrim Guimarães e Samuel
Mezzalira et al, apud Direito.com, nos comentários ao CC, art.
418, acessado em 07/06/2022, corrigido e aplicadas as devidas
atualizações VD).
Art. 419. A parte inocente pode pedir indenização
suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode,
também, a parte inocente exigir a execução do contrato, com as perdas e danos,
valendo as arras como o mínimo da indenização.
Na apreciação de Hamid Charaf Bdine Jr, comentários ao
CC art. 419, p. 476-477, Código
Civil Comentado: Segundo
a parte final deste artigo, a parte inocente pode postular a execução do
contrato com perdas e danos, valendo as arras como mínimo de indenização. Essa
solução é possível quando as arras forem confirmatórias, isto é, confirmarem a
celebração do contrato, sem direito de arrependimento. Sempre que as partes não
convencionarem em sentido diverso, as arras serão consideradas confirmatórias.
E, se confirmatórias, prevalece a função das arras de tornar definitivo o
negócio, tanto que a parte final do presente artigo autoriza a parte inocente a
exigir a execução do contrato e cumular tal pretensão com a indenização pelos
prejuízos que houver suportado.
Se houver expressa referência a natureza
penitencial das arras, considera-se presente o direito de arrependimento
(Tepedino, Gustavo; Barboza, Heloísa Helena e Moraes, Maria Celina Bodin de. Código
Civil interpretado, v. I. Rio de Janeiro: Renovar, 2004, p. 763).
As arras serão penitenciais quando as
partes convencionarem a possibilidade de arrependimento. Nesses casos, elas atuam
como pena convencional, como sanção ao arrependimento, mesmo que ele tenha sido
previsto. É o que está consignado no art. 420. Segundo esta regra, nesses
casos, não haverá direito à indenização suplementar.
O Código Civil de 1916 não previa a
possibilidade de a parte inocente postular indenização suplementar. Durante sua
vigência, foi editada a Súmula n. 412 do Egrégio Supremo Tribunal Federal,
segundo a qual “No compromisso de compra e venda com cláusula de
arrependimento, a devolução do sinal por quem o deu, ou a sua restituição em
dobro por quem o recebeu, exclui indenização maior a título de perdas e danos,
salvo os juros moratórios e os encargos do processo”.
Para cobrança das arras não há
necessidade de prova do prejuízo real. O sinal integra o valor da prestação
devida nos casos em que ele é confirmatório, como revela o art. 417. Isso só
não acontecerá se as arras não forem do mesmo gênero da obrigação principal.
Mas se o sinal for penitencial, ele só terá natureza indenizatória (art. 420,
parte final, do CC).
Em certas hipóteses, a jurisprudência
admite que as arras sejam devolvidas simplesmente, e não em dobro: quando
houver acordo entre as partes, quando ambos os contratantes agirem com culpa e
quando o cumprimento do contrato não se verificar em decorrência de caso
fortuito ou outro motivo estranho à vontade das partes. Nesse sentido: Rocha,
José Dionízio da. “Das arras ou sinal”. Obrigações: estudos na
perspectiva civil-constitucional. Rio de Janeiro: Renovar, 2005, p. 550.
As arras desempenham três funções:
confirmam o contrato, servem de prefixação de perdas e danos e como princípio
de pagamento, integrando o preço, se do mesmo gênero da obrigação principal.
Nas hipóteses em que as arras não forem do mesmo gênero da obrigação principal,
elas não integram o preço, mas representam uma garantia e devem ser devolvidas
a quem as entregou quando o preço for pago integralmente. (Hamid Charaf Bdine
Jr, comentários ao CC art. 419,
p. 476-477, Código Civil Comentado, Doutrina e Jurisprudência, Lei n. 10.406
de 10.01.2002, Coord. Ministro Cezar Peluzo Código Civil Comentado Cópia pdf,
vários Autores: contém o Código Civil de 1916 - 4ª ed.
Verificada e atual. - Barueri, SP, ed. Manole, 2010. Acessado em 07/06/2022, corrigido e aplicadas as devidas
atualizações. Nota VD).
Em relação às arras penitenciais, alínea
b, comentam os autores Sebastião de
Assis Neto, Marcelo de Jesus e Maria Izabel Melo, em Manual de
Direito Civil, Volume Único, Título 6. Arras ou Sinal. 6.1. Conceito,
6.11. Espécies alínea b, p. 801 que, se no contrato for estipulado o
direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão
função unicamente indenizatória. Nesse caso, quem as deu perdê-las-á em
benefício da outra parte, e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente.
Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar. Observe-se que,
para o caso das arras penitenciais, o não cumprimento do contrato por quem as
recebeu não autoriza que o inocente acresça atualização monetária, juros e
honorários de advogado ao equivalente, segundo a redação do art. 420 do Código
Civil.
Importante
salientar, no entanto, que o direito de arrependimento, por ser cláusula
especial, deve constar de vontade expressamente manifestada, sob pena de ser
interpretado o contrato no sentido da perda do sinal, com direito à parte
inocente de postular pelas perdas e danos, como já observado em precedente do
STJ.
Em que pese isso,
deve ser ressaltado que, em aplicação ao art. 112 do Código civil, não se exige
que haja, no contrato, palavras sacramentais no sentido do direito ao
arrependimento, bastando que dos seus termos ressaia a manifestação da vontade
que o estipule, ainda consoante decisão do STJ. (Sebastião de Assis Neto,
Marcelo de Jesus e Maria Izabel Melo, em Manual de Direito Civil,
Volume Único, Título 6. Arras ou Sinal. 6.1. Conceito, 6.11. Espécies alínea
b, p. 801, Comentários ao CC, art. 419. Ed. JuspodiVm, 6ª ed., consultado em 07/06/2022, corrigido e
aplicadas as devidas atualizações VD).
Na crítica formada pela equipe de
Guimarães e Mezzalira, o dispositivo em questão pôs termos à longa discussão
doutrinária existente a respeito da possibilidade de se exigir,
cumulativamente, indenização e o recebimento das arras, em caso de inexecução
do contrato. Vale lembrar que o caso em questão somente é aplicável às
hipóteses de arras confirmatórias (vide comentário ao artigo 420). No caso de
descumprimento da prestação, não há necessidade de prova do prejuízo, para o
recebimento das arras. Tal ônus impõe-se apenas nas hipóteses de cobrança de
prejuízo suplementar.
“É invalida a cláusula contratual que
prevê a perda de parte das parcelas pagas pelo promissário-vendedor, com a
rescisão de compromisso de compra e venda do imóvel, ainda que seja a título de
direito às arras, quando tal valor represente o enriquecimento sem causa do
promitente-vendedor”. (STJ, 3ª T. REsp. 223118, Relª Minª Nancy Andrighi,
j. 19.11.2001). (Luiz Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira et al, apud
Direito.com, nos comentários ao CC, art. 419, acessado em 07/06/2022,
corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).
Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito
de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função
unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da
outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os
casos não haverá direito a indenização suplementar.
Na apreciação do relator em sua
doutrina: Arras penitenciais: Adquirem essa qualificação sempre que as partes
houverem convencionado expressamente o direito de arrependimento, ou seja, de
desistir do contrato, valendo as arras, no caso, como indenização pré-fixada:
quem deu, perde; quem recebeu, devolve em dobro.
Independem, as arras penitenciais, de
haver ou não inadimplemento da obrigação. unia vez que os contratantes podem
escolher entre cumprir ou não cumprir o contrato, já estando a indenização prefixada.
Se o contrato não se concretizar por
caso fortuito ou força maior, não incidirá o disposto neste artigo. Quem deu as
arras, as receberá de volta, acrescidas apenas da atualização monetária
pertinente. (Direito Civil - doutrina, Ricardo
Fiuza – Art. 420, p. 225, apud Maria Helena Diniz Código Civil Comentado já impresso pdf. Vários
Autores 16ª ed., São Paulo, Saraiva, 2.012, pdf, Microsoft Word. Acessado em 07/06/2022, corrigido e
aplicadas as devidas atualizações. Nota VD).
No parecer de Bdine Jr, comentários
ao CC art. 420,
p. 478, Código Civil Comentado: Nos
casos em que o contrato estipular a possibilidade de arrependimento, o sinal
indenizará a parte prejudicada pelo exercício desse direito, de modo que sua
natureza será penitencial, ao punir o contratante que exerce o direito de se
arrepender. Não será possível indenização suplementar, pois o arrependimento já
estava previsto desde a celebração do contrato, de maneira que o valor do sinal
já foi avaliado pelos contratantes com o objetivo de indenizá-los no caso de
arrependimento da outra parte.
Arnaldo Rizzardo observa que não há
lugar ao arrependimento, mesmo no caso de arras penitenciais, se elas
representarem início de pagamento, pois, forte em Pontes de Miranda, sustenta
que nessa hipótese haveria contradição indesejada entre “firmeza e infirmeza do
contrato” (Direito das obrigações. Rio de Janeiro, Forense, 2004, p.
565). (Hamid Charaf Bdine Jr, comentários ao CC art. 420, p. 478, Código Civil Comentado,
Doutrina e Jurisprudência, Lei n. 10.406 de 10.01.2002, Coord. Ministro Cezar
Peluzo Código Civil Comentado Cópia pdf, vários Autores: contém o Código Civil de 1916 - 4ª ed. Verificada e atual.
- Barueri, SP, ed. Manole, 2010.
Acessado em 07/06/2022,
corrigido e aplicadas as devidas atualizações. Nota VD).
Interpretando a equipe de Guimarães e
Mezzalira, o dispositivo em questão trata das arras penitenciais, as quais
deverão ser, expressamente, estipuladas pelas partes no título da obrigação. Do
contrário, as arras terão apenas o aspecto confirmatório, tratado nos
dispositivos anteriores. A grande diferença entre ambas é a impossibilidade de
se exigir indenização suplementar, dado que as arras penitenciais são
consideradas uma estimativa convencionada entre as partes de perdas e danos.
“Tratando-se de penitenciais, a
restituição em dobro do devidamente corrigido pelo promitente vendedor exclui
indenização maior a título de perdas e danos. Súmula 412 do STF e precedentes
do STJ” (RSTJ 110/281). (Luiz Paulo Cotrim Guimarães e Samuel Mezzalira et
al, apud Direito.com, nos comentários ao CC, art. 420, acessado em
07/06/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).
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