Código Civil Comentado – Art. 447 - Da Evicção – VARGAS, Paulo S. R. - vargasdigitador.blogspot.com – digitadorvargas@outlook.com -

 

Código Civil Comentado – Art. 447
- Da Evicção – VARGAS, Paulo S. R.
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Parte Especial - Livro I – Do Direito das Obrigações

Título V – Dos Contratos em Geral - Capítulo I – Disposições

Gerais - Seção VI – Da Evicção (art. 447 a 457)

 

Art. 447. Nos contratos onerosos, o alienante responde pela evicção. Subsiste esta garantia ainda que a aquisição se tenha realizado em hasta pública.

 

Na conceituação dos autores Sebastião de Assis Neto, Marcelo de Jesus e Maria Izabel Melo, em Manual de Direito Civil, Volume Único, Capítulo V – 2.1. EVICÇÃO Comentários ao CC, art. 447: Ocorre a evicção, segundo conceito clássico, “quando o adquirente vem a perder a propriedade ou posse da coisa em virtude de sentença judicial que reconhece a outrem direito anterior sobre ela” (Gomes, 1979, p. 117). A essa concepção se deve somar a perda da posse ou propriedade também por ato administrativo (ato estatal em geral), visando proteger a boa-fé subjetiva do adquirente e concretizar a proibição do enriquecimento sem causa do alienante.

 

É uma garantia legal que se dá ao adquirente, nos contratos cumulativos que visam transferir a propriedade, de que não perderá a posse ou propriedade da coisa em virtude de uma sentença judicial (till ekzempel: comporá de imóvel perdido, posteriormente, em ação de usucapião, perda do imóvel adquirido por existência de decreto desapropriatório já ao tempo da alienação).

 

Veja que o direito de terceiro que se reconhece deve ser, portanto, anterior à alienação. Assim, nos contratos onerosos, o alienante responde pela evicção. Subsiste esta garantia ainda que a aquisição se tenha realizado em hasta pública, embora possam as partes, em qualquer caso, desde que por cláusula expressa, reforçar, diminuir ou excluir a responsabilidade pela evicção.

 

Chama-se o adquirente que sofre a evicção de evicto; o terceiro ao qual é reconhecido o direito sobre a coisa, de evictor; e a coisa sobre a qual foi declarada a evicção, de coisa evicta ou evencida.

 

A respeito, a Lei 13.097/2015 estatui, ao parágrafo único do seu art. 54, que “não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da lei n. 11.101, de 9 de fevereiro de 2005 e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel”.

 

Os arts. 129 e 130 da Lei 11.101/2005 tratam do devedor falido realizados antes da falência que são ineficazes com relação à massa falida. Já no âmbito de hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel pode-se exemplificar com a aquisição decorrente de usucapião ou herança ou extinção igualmente oriunda desses mesmos fatores. Nessas situações, portanto, podem ser opostos direitos anteriores à aquisição, inclusive para fins de evicção, ainda que não haja registro ou averbação no Registro do Imóvel.

 

A Lei 13.797/2015 criou uma espécie de imunidade à evicção para o caso de alienação ou oneração de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária, parcelamento do solo ou condomínio edilício, devidamente registrada. Para tais situações, protege-se o direito dos adquirentes, em contexto de incorporação imobiliária, em detrimento de eventuais credores ou titulares de direitos anteriores sobre o imóvel de propriedade do incorporador. Para amenizar essa situação, os credores do alienante ficam sub-rogados no preço ou no eventual crédito imobiliário, sem prejuízo das perdas e danos imputáveis ao incorporador ou empreendedor, decorrentes de seu dolo ou culpa, bem como da aplicação das disposições constantes da Lei n. 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor).

 

São os requisitos para caracterização da evicção, registradas pelos autores no tópico 2.3.a) que a entrega da coisa se dê em virtude de contrato oneroso (art. 447, em pauta). Se o contrato for gratuito, o caráter de liberalidade impõe ao adquirente/beneficiário a resignação quanto à perda da coisa.

 

Ressalte-se, portanto, que a requisição da coisa por doação gravada de encargo caracteriza contrato oneroso, o que submete o doador a responder pelos riscos inerentes à evicção. De igual forma se deve interpretar as transferências de propriedade através de contratos de mandato, aos quais se configura a chamada cláusula em causa própria (in rem propriam), pela qual se concedo ao mandatário o poder de alienar a coisa, inclusive a si mesmo, como já decidido pelo STJ, através de (REsp 4.589/PR, Rel. Min. Athos Carneiro, 4ª T, julgado em 19-6-1991, p. 16.527). (Sebastião de Assis Neto, Marcelo de Jesus e Maria Izabel Melo, em Manual de Direito Civil, Volume Único, Capítulo V – 2.1. EVICÇÃO Comentários ao CC, art. 447, p.1023-1026. Ed. JuspodiVm, 6ª ed., consultado em 01/07/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).

 

Sob apreciação de Nelson Rosenvald, comentários ao CC art. 447, p. 508-510, Código Civil Comentado: “Nas relações contratuais, não é suficiente que o transmitente entregue a coisa, cumprindo a obrigação principal, para haver a satisfação do outro contratante. As obrigações são complexas, exigindo-se do alienante que atue conforme a boa-fé, observando os deveres anexos de proteção, cooperação e informação, a fim de que o bem adquirido possa ser fruído da melhor forma possível pelo adquirente, tutelando-se as suas legítimas expectativas quanto ao negócio jurídico realizado.

 

Contudo, além da obrigação principal e dos deveres instrumentais oriundos da boa-fé, o sistema jurídico concebe garantias quanto à tutela física e jurídica do objeto adquirido. Vale dizer que o adquirente será protegido quanto à existência de vícios ocultos que tornem a coisa imprópria para o uso (art. 441 do CC), bem como no tocante à legitimidade do direito que é transferido.

 

Sobre os vícios redibitórios, já efetuados comentários. Relativamente à evicção, cuida-se de dever de garantia diante de eventual perda da coisa em virtude de decisão judicial ou administrativa que conceda o direito - total ou parcial - sobre ela a um terceiro estranho à relação contratual em que se deu a aquisição. O terceiro demonstra a anterioridade de seu direito, por deter a condição de real proprietário ou possuidor do bem, através de titulação anterior ao negócio que concedeu o direito ao adquirente. Com a perda da coisa, este passa a se chamar evicto (excluído). Incumbirá ao evicto dirigir-se ao alienante, pleiteando a indeni­zação pelos prejuízos decorrentes da transferência de um direito que não lhe pertencia quando formalizado o contrato.

 

É fundamental a constatação da anterioridade do direito do terceiro, sob pena de o adquirente assumir todos os prejuízos consequentes à perda da coisa cujo feto gerador seja posterior à sua aquisição. Portanto, se após adquirir o imóvel o comprador se vê na posição de réu de ação de usucapião, a possibilidade de arguir a evicção em face do alienante variará conforme se tenha completado o prazo da usucapião: se antes ou depois (quando tinha condições de interromper a sua fluência) do registro. Evicção também haverá quando o decreto desapropriatório tiver antecedido o negócio jurídico, mas não for informado o fato ao adquirente. Certo é que, se tivesse conhecimento anterior da titularidade alheia do bem adquirido, não poderia posteriormente agir contra o alienante, figurando o abuso do direito (art. 187 do CC).

 

A evicção se impõe nos contratos onerosos em geral, não apenas na compra e venda, de onde o modelo se originou. Contratos onerosos são aqueles em que ambas as partes obtêm encargos e vantagens recíprocas. Basta verificar a evicção na cessão onerosa de crédito (art. 295 do CC), na dação em pagamento (art. 359 do CC) e na transação (art. 845 do CC).

 

Nos contratos gratuitos, como a doação, não se aplica a evicção, pois o adquirente não sofre um prejuízo propriamente dito, mas apenas a perda de uma vantagem (art. 552 do CC). Contudo, nada impede que dentro de uma liberalidade o alienante consinta em assumir os riscos pela perda da coisa. Há que recordar ainda a especial natureza das doações com encargo, nas quais, apesar da gratuidade, o elemento acidental as converte em contrato bilateral.

 

Aliás, ao contrário dos vícios redibitórios, localizados nos contratos comutativos (art. 441 do CC), a evicção se estende aos contratos aleatórios (art. 458 do CC), nos quais há uma incerteza sobre o ganho e a perda. Com efeito, são eles onerosos, pois existe a garantia de adimplemento da eventual contraprestação.

 

Outrossim, o vício sempre se referirá a uma questão de direito que paira sobre a propriedade ou posse da coisa adquirida. Essa posse será civil, ou seja, aquela obtida por relação contratual (v. g. usufrutuário, arrendatário). Aliás, na locação, o art. 568 do Código Civil bem explicita a questão. Se, porventura, a insurgência do terceiro disser respeito a aspectos fáticos, ligados à espoliação do bem por terceiros ou fatos da natureza, o alienante nada indenizará, pois apenas garante a indenidade jurídica da coisa.

 

A cláusula que acautela o adquirente em face da evicção é implícita, mesmo nos contratos efetuados em hasta pública. Destarte, haverá proteção em prol daquele que arrematou judicialmente em processo de execução. A grande indagação é a seguinte: quem lhe indenizará pela coisa evencida? Afinal, não se trata de alienação de um bem, mas sim de uma hipótese de expropriação praticada pelo Estado. Ademais, propugnar a evicção contra o antigo dono é uma tarefa árdua, diante de seu estado econômico precário, a não ser que tenha percebido o saldo remanescente pela alienação. A outro turno, postular contra os credores da execução gera maiores chances de sucesso, haja vista que eles levaram o bem à hasta e embolsaram o seu valor. Poder-se-ia, em princípio, objetar que os credores nunca foram titulares do bem, porém a cláusula geral da função social do contrato (art. 421 do CC) propicia que o adquirente alcance aqueles, tendo em vista que o adquirente se torna vítima de uma relação obrigacional entre o executado e exequentes. Em suma, o resguardo do princípio da boa-fé objetiva provocará uma solidariedade passiva entre credores beneficiados e o executado.

 

Classicamente a evicção era produto exclusivo de uma decisão judicial favorável a terceiro, proferida em ação que lhe reconhecesse propriedade ou posse sobre a coisa alienada. Atualmente, admite-se que a sentença não é indispensável, sendo suficiente um ato de apreensão do bem por autoridade administrativa, privando o titular do poder sobre a coisa.

 

Com efeito, para fins de tráfego jurídico em uma época de extremo dinamismo nas relações econômicas, não há acentuada diferença entre a perda de um direito por força de uma sentença e a sua privação por uma inegável prova quanto à titularidade da coisa pelo tercei­ro. Basta cogitar das hipóteses de apreensão, por autoridade administrativa, de veículos furtados alicerçados em documentação falsificada. É possível mesmo cogitar da possibilidade de o proprietário abandonar o bem móvel (art. 1.263 do CC) ou imóvel (art. 1.276 do CC) para ingressar diretamente com o pedido indenizatório decorrente da evicção, em vez de aguardar passivamente pela iniciativa do terceiro”. (Nelson Rosenvald, comentários ao CC art. 447, p. 508-510, Código Civil Comentado, Doutrina e Jurisprudência, Lei n. 10.406 de 10.01.2002, Coord. Ministro Cezar Peluzo Código Civil Comentado Cópia pdf, vários Autores: contém o Código Civil de 1916 - 4ª ed. Verificada e atual. - Barueri, SP, ed. Manole, 2010. Acessado em 01/07/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações. Nota VD).

 

Acrescenta-se a conceituação, visão e exemplificação de Marco Túlio de Carvalho Rocha, apud Direito.com, nos comentários ao CC, art. 447: “Evicção é a perda total ou parcial de uma coisa, em virtude de sentença que a atribui a outrem, por direito anterior ao contrato, de onde nascera a pretensão do evicto” (Clóvis Beviláqua, Código Civil..., v. 4, p. 281).

 

A prestação nem sempre pressupõe a transferência da posse (ex.: há evicção se A cede a B crédito contra c que se vem a saber ser de titularidade de D).

 

Antes da efetiva perda do bem, o adquirente pode requerer a anulação do negócio por erro, a resolução contratual, exigir caução, opor a exceptio non adimpleti contractus ou opor a exceptio doli (art. 477, ‘invocável por analogia’). Os vícios de direito podem ser afastados pelo alienante até o momento da prestação.

 

Evicção vem do latim evincere = ex vincere, vender pondo fora; tirando, afastando. Vencedor: evictor; vencido; evicto.

 

Exemplos (situações que podem configurar a evicção): o alienante não tem a propriedade do bem; o alienante não tem a posse do bem; o bem encontra-se gravado com ônus real; terceiro exerce direito de preferencia sobre o bem; o bem foi penhorado por dívidas do alienante; o bem foi declarado de utilidade pública para fins de desapropriação.

 

Não há evicção: a) se o bem se perde antes de ser prestado; não há evicção se a aquisição do bem encontra-se sujeita a condição suspensiva não realizada ou pendente de termo inicial, salvo se já tiver havido adimplemento; b) se o bem encontrava-se sujeito a condição resolutiva de domínio de que o adquirente tinha ou deveria ter conhecimento (till exempel: cláusulas de retrovenda ou de preferência, ou preferência legal); c) na alienação de universalidade se houver a perda de um bem pertencente a ela, salvo se houver cláusula expressa ou se o bem for “essencial” (há evicção pela perda da universalidade); d) se não existir o bem alienado; a responsabilidade a que se refere o art. 295 não configura responsabilidade pela evicção, mas decorre de nulidade absoluta por impossibilidade do objeto; e) em razão de limitações legais (administrativas, civis ou constitucionais) ao direito (v.g., proibição de exercício de atividade comercial, direitos de vizinhança), porque o direito existe com as referidas limitações; f) se o alienante aliena a terceiro o bem que deveria transferir ao adquirente, depois de realizado o contrato com este (há inadimplemento); g) não é evicção a anulabilidade por erro nem a resolução contratual, nem a indenizatória por inadimplemento. O adquirente “tem de escolher o exercício de urna ou de outra pretensão”. São passíveis pedidos sucessivos alternativos.

 

A evicção pode ocorrer se entre alienante e adquirente tiver havido: a) contrato oneroso comutativo (art. 447) – em geral os em que há obrigação de dar, inclusive os de uso temporário e os plurilaterais (art. 1.005); b) alienação em hasta pública (art. 447); c) partilha (art. 2.024); d) demarcação; e) doação propter nuptias (art. 552).

 

Ocorre se a perda da coisa dá-se em razão de ação petitória, possessória, declaratória, anulatória, resolutiva ou rescisória. A causa da evicção pode ser fato anterior, simultâneo ou posterior à conclusão do contrato.

 

A sentença é requisito indispensável à evicção, embora a lei não a exija expressamente, contudo a tradição jurídica sim. A necessidade de sentença que decrete a perda da coisa para o adquirente é do próprio conceito de evicção. O fato de a sentença ser necessária a fim de se caracterizar à evicção não significa que o adquirente é obrigado a aguardá-la para reclamar indenização ao alienante. Podendo fazê-lo com base na anulação do negócio por erro, na resolução contratual, pode exigir caução, opor a exceptio non adimpleti constractus ou opor a exceptio doli. Tantos fundamentos jurídicos para pedido tórioizatorio fundado na alienação por pessoa não legitimada torna ainda mais claro não haver a necessidade de se distorcer o conceito de um instituto que possui longa tradição histórica e que pertence a todos os países da tradição jurídica romano-germânica.

 

Silvio venosa (direito civil. V. II, p. 586) e Arnoldo Wald (Obrigações e contratos, p. 247), no entanto, defendem que a evicção pode decorrer de ato administrativo (ex.: apreensão policial de veículo furtado). Orlando Gomes julga a sentença dispensável se a evicção decorre de condição resolutiva (Contratos, p. 116). Nestes casos é mais adequado falar-se em responsabilidade pelo descumprimento contratual. O dever de garantia é uma das vertentes do princípio da boa-fé objetiva e, uma vez que o alienante não esteja em condições de assegurar a posse ou a propriedade do bem pelo adquirente, há infração desse dever. A tese de evicção sem e sentença judicial tem sido acolhida, o entanto, pelo Superior tribunal de Justiça”. À propósito: REsp 1.332.112/GO, rel. Min. Luís Felipe Salomão, julgado em 21/03/2013. (Marco Túlio de Carvalho Rocha, apud Direito.com, nos comentários ao CC, art. 447, acessado em 01/07/2022, corrigido e aplicadas as devidas atualizações VD).